Как правильно сдать квартиру через агентство в 2019-2020 годах. Плюсы и минусы работы с риэлторской компанией при сдаче недвижимости в аренду.

Приветствуем постоянных читателей и гостей сайта 50baksov.ru!

Правильный способ сдачи квартиру в аренду через агентство

Хотите сдать квартиру через агентство недвижимости? Это очень плохое решение! Сейчас я расскажу почему это так. Вы все еще хотите? Хорошо, так и быть научу вас как сдать квартиру самым не эффективным способом.

Анализ окупаемости инвестиций в дома и квартиры, конечно, задача непростая и многосторонняя, зависящая от ряда сложно прогнозируемых факторов. И всё же, в большинстве случаев вложения в недвижимость надёжны и весьма выгодны.

Когда в вашей собственности уже находится не используемая семьёй для проживания квартира, ответить на вопрос: «Стоит ли сдавать жильё?» — проще. Как же лучше действовать, решив сдать жильё в аренду?

Почему стоит держаться подальше от агентств недвижимости

Что бы ответить на первый вопрос и понять почему идея сдать квартиру через агентство не самая блестящая, мне придется процитировать книгу “6 ошибок которые мешают вам сдать квартиру дорого:

В самом начале свой деятельности в сфере недвижимости я наивно полагал, что риелторы на моей стороне, так как они получают с арендатора комиссию (единоразово) в размере 50% от стоимости месячной аренды, и чем дороже они сдадут квартиру, тем больше получат комиссионных.

Но это не так. Риелтору выгоднее за один показ сдать объект недвижимости ниже рынка, чем за 10 показов сдать дороже и заработать лишнюю пару тысяч рублей.

Во втором случае временные затраты намного превышают денежный выигрыш, и риелторы вообще не захотят с нами связываться. Время, потраченное на нас, они лучше потратят на более мягкого собственника, на которого можно надавить и сбить цену, что позволит риелтору заработать с минимальными усилиями.

Таким образом, если мы хотим сдавать дорого, то риелтор – не наш вариант. Но попробовать все равно стоит. Можно позвать нескольких риелторов, но не слушать их вопли по поводу цены.

Отказавшись от услуг агентства недвижимости вы сможете сдать квартиру как минимум на 10% дороже. Так же следует помнить, что при поиске жилья будущие жильцы предпочитают объявления от собственников, а не от агентов. Так как хотят сэкономить на комиссии.

А если вы перестанете совершать все 6 ошибок описанных в книге, то сможете сдать квартиру на 50-100% дороже.

Не смотря ни на что агентство недвижимости мой выбор

Очень хочется? Так и быть, расскажу вам как делать плохо.

Раз вы читаете эту статью, то скорее всего вы проделали большую работу. И перерыли весь интернет в поисках ответа на свой вопрос.

Вы набирали что то типа: как сдать квартиру через агента или что то наподобие. Поэтому думаю, что банальный ответ — взять трубку телефона и позвонить в агентство, вас не устроит. Что же есть у меня и пародоксальный способ.

И так, что бы сдать недвижимость через агента вам необходимо разместить объявление на Avito. Да-да именно так! Дело в том, что после размещения объявления вас начнут одолевать не только потенциальные жильцы но и агенты. Причем агентов будет большинство.

То есть, вам даже не надо напрягаться и искать телефоны агентств в справочнике — самые активные агентства будут звонить вам сами! Это такое своеобразное собеседование, теперь риск нарваться на вялого и бесполезного агента минимален.

Есть в этом способе и второй плюс. Помимо агентов вы сами так же будете показывать свое жилье, а значит вероятность сдать его дороже возрастает в разы.

Третий плюс. Большинство агентств очень ленивы и не поедут смотреть вашу квартиру одни, а приедут сразу с первым клиентом. Тут главное расположить представителя агента к себе, напоите его чаем пока ждете потенциального арендатора. И если вы сдаете квартиру дороже рынка, риелтор не станет отговаривать своего клиента. Так как вы ему уже понравились, а он особо не хочет тратить лишнее время и еще куда то ехать.

Ну а если к вам приехал арендатор без агента, то скачайте бланк договора аренды и заселите нового жильца самостоятельно.

Большинство арендодателей предпочитают пользоваться именно этим способом

Среди его очевидных преимуществ — экономия времени и нервов хозяина квартиры.

Посредник возьмёт на себя все переговоры с потенциальными арендаторами, оформление нужных документов, примет участие в разрешении конфликтов впоследствии (если оговорено сопровождение сделки до завершения срока аренды).

Основная загвоздка тут может возникнуть лишь в добросовестности сотрудников агентства недвижимости. Главная цель риелторов — получить свои комиссионные, потому они могут не уделить должного внимания тревожным сигналам в поведении квартиросъёмщиков, или недостаточно активно торговаться.

Читайте также:  Сколько стоит страховка на машину в 2019-2020 году. Расчет КАСКО, ОСАГО и ДОСАГО в домашних условиях. Подробное описание с примерами и цифрами.

Отдайте своё предпочтение крупным фирмам с хорошей деловой репутацией. Кстати, если вы хотите сдать квартиру посуточно, но у вас не хватает времени или нет желания заниматься этим делом самостоятельно, то можно также обратиться в агентство. Конечно же, свою деятельность агентства ведут не на благотворительной основе.

Но больше это должно интересовать нанимателей, так как именно они и оплачивают львиную долю стоимости услуг. Впрочем, это зависит и от набора услуг, и от положения дел на рынке в целом — если условия диктуются покупателем (т.е., желающих выгодно сдать недвижимость больше желающих её снять), то расходы могут переложить на плечи хозяина квартиры.

Суммы, которыми оперируют агентства в случае с арендой, могут рассчитываться очень по-разному. Если для купли продажи это, чаще всего, процент от продажной стоимости, то в нашем случае факторов множество.

Сам факт аренды чаще оплачивается квартиросъёмщиком. В стандартных случаях — это 70-100% от месячной стоимости аренды для Москвы и Санкт-Петербурга и 50% — для других городов. Если недвижимость элитная (или наоборот, очень дешёвая) — сумма обычно фиксирована. Она будет зависеть от многих факторов (в том числе, и от умения риелтора торговаться).

Арендодатель обычно оплачивает: составление текста договора — от 3 тыс. руб.; консультационные услуги (юридическое сопровождение сделки) — зависит от сложности случая; размещение рекламы — зависит от количества изданий, частоты и длительности выхода объявлений.

Как обезопасить своё имущество от порчи

Страховка приходит в голову первой, когда речь заходит о том, как безопасно сдать квартиру. Выбрав проверенную страховую компанию с безупречной деловой репутацией, можно не беспокоиться о возможных убытках, вызванных умышленной порчей или форс-мажорными обстоятельствами.

Риски собственника квартиры: Халатное отношение арендатора. Предугадать, будет ли жилец обращаться с вашей собственностью по принципу «не моё — не жалко» достаточно сложно. К рискам здесь относят пожары, затопления, порчу внутренней отделки. Противоправные действия третьих лиц.

К ним относятся и поджоги, и кражи. Форс-мажор. Непредсказуемые и независящие от чьей-то воли события. Например, прорыв ливневой канализации на чердаке многоквартирного дома может залить квартиры сразу на нескольких этажах. Причинение арендаторами ущерба имуществу и здоровью соседей.

Ваши жильцы могут залить соседей снизу, нанести любой другой урон — но возместить им ущерб должны будете именно вы (как собственник, ответственный за правильность эксплуатации и безаварийное состояние недвижимости). Здесь будет уместна страховка гражданской ответственности перед третьими лицами.

Обратите внимание, что сам факт наличия страховки не решает всех задач: важно то, какие именно риски были включены в перечень страховых случаев. Желание сэкономить на размере страховых взносов может привести к тому, что вместо вполне реальных и вероятных пожаров и затоплений, вы застрахуете своё имущество от ураганов и смерчей, которые на ваших широтах не случались вот уже как минимум 200 лет….

Заключая договор страхования, обратите особое внимание на: Перечень документов, которые будут служить подтверждением наступления страхового случая — именно на этой стадии чаще всего сталкиваются с трудностями при попытках получить страховое возмещение. Предмет страхования (что именно застраховано).

Например, если внутренняя отделка не включена, права на возмещение появятся только при обрушении стен. По отдельному согласованию можно застраховать даже мебель (особенно, если она встроенная).

Конечно же, такая услуга будет дороже. Стоит ли тратиться на страховой полис, сдавая в аренду квартиру? Ответ здесь лежит не только в денежной плоскости. Дополнительный аргумент — ваше спокойствие и защищённость. Оплачивая страховку, вы покупаете себе комфортное внутреннее состояние.

Как быстро найти надежного арендатора

Если ситуация складывается так, что вы все равно будете сдавать квартиру другу или родственнику, обязательно нужно заключить полноценный, на 5-6 листах, договор аренды/найма с описью имущества. О том, какие варианты такого договора существуют, лучше узнать у специалиста, занимающегося данным вопросом.

Некоторые арендодатели пытаются обезопасить себя, прописывая в договоре невозможность смены дверного замка. Однако это тоже не лучшая идея. С замками лучше всего поступить следующим образом.

Во-первых, один комплект ключей должен оставаться у вас – на тот случай, если в квартире произойдет какое-то ЧП (прорвет трубу, например) в отсутствие съемщиков. Комплект ключей лучше всего положить в конверт, заклеить и подписать на склейке обеими сторонами.

Так и ключи останутся в вашем доступе, но и обвинения в случае кражи, например, на вас, как обладателя комплекта ключей, не лягут.  В качестве дополнительной меры предосторожности имеет смысл менять один из замков при каждом новом вселении арендаторов (они меняют один из замков, а ключ от него заклеивается в тот самый конверт).

Так вы будете дополнительно защищены на случай, если квартиру обворуют – если бы не замок, поставленный самими жильцами, пришлось бы помучиться, доказывая, что у вас нет десятка ключей от старого замка.

Аренда жилья – новые правила

Бывают такие случаи, когда арендаторы съезжают с квартиры за несколько дней до срока оплаты, прихватив с собой хозяйские вещи из арендуемой квартиры (телевизор, бытовую технику и т.д.). Как же обезопаситься от такого бегства?  Во-первых, конечно, не надо оставлять ценных вещей в сдаваемой квартире.

Читайте также:  Кто может оспорить наследство по завещанию: весь перечень лиц-претендентов. Пошаговое руководство по оспариванию завещания в суде от А до Я.

Даже не для того, чтоб не соблазнять жильцов на кражу (вряд ли, в конце концов, вы решите хранить в квартире, которую сдаете, золотые слитки – а если решите, советом тут уже не поможешь), а для того, чтобы избежать непреднамеренной порчи дорогих сердцу предметов. Стоит понимать, что для арендатора не имеют особой ценности вещи из чужой жизни: сняв квартиру, он постарается обустроить ее под себя, свои запросы и представления о прекрасном, а ваши вещи будут мешать и, скорее всего, окажутся в стенном шкафу или на антресоли. А если этот момент не прописан в договоре, то и на помойке.

И наконец, универсальный инструмент – залог или депозит. Необязательно брать с арендатора «плату за последний месяц», вполне можно ограничиться фиксированной суммой, которая остается у вас до окончания арендных отношений, на случай если квартира амортизируется сильнее, чем вы договаривались.

Надо ли объяснять, что размер залога и порядок распоряжения им должны быть прописаны в договоре?  Что касается еще одной «страшилки» – астрономических счетов за телефон, то есть несколько решений. Во-первых, межгород можно просто заблокировать. Во-вторых, можно (и нужно) прописать в договоре порядок оплаты коммунальных услуг и счетов за телефон. Вариантов тут много: иногда хозяин оплачивает абонентскую плату, а квартирант – межгород, иногда за все платит арендатор, иногда – бывают и такие исключения – за все платит наймодатель. Главное, уделить порядку этих действий достаточно места в договоре.

Как избежать проблем при заключении договора аренды

Ну а что же делать, если арендатор все-таки напакостил и сбежал?  При официальной сдаче в аренду возможностей правовой защиты больше. При заключенном договоре аренды в неприятной ситуации, когда арендатор выбыл из квартиры без предупреждения, нанеся вред имуществу, арендодатель может обратиться в милицию, а также в суд за защитой нарушенных прав согласно нормам гражданского законодательства, по которым арендатор обязан возместить ущерб.

Однако в нашей стране гораздо более развит рынок «теневой» аренды – в целях уклонения от уплаты налога, поэтому арендодатель, который неофициально сдает квартиру, может обратиться в страховую компанию и застраховать имущество от рисков утраты или повреждения.

Кроме того, в тех же целях широко распространена практика взимания обеспечительных платежей. Если вы хотите максимально обезопасить себя от всех возможных рисков, стоит тщательно подойти к составлению договора найма.  «Если заключен договор аренды и по акту передано имущество, то в случае порчи имущества и выбытия арендатора в неизвестном направлении арендодатель имеет право обратиться в суд.

При этом необходимо составить акт, в котором фиксируется факт нанесения вреда имуществу, к составлению акта нужно привлечь соседей в качестве свидетелей. Если же произошла кража, арендодатель должен обратиться в правоохранительные органы.

Предупредить такую ситуацию правовым способом невозможно – на этот случай мы советуем страховать имущество от рисков повреждения и утраты и просить арендатора об уплате обеспечительного платежа

Как законно выселить недобропорядочного арендатора

Владелец квартиры, сдающий ее в аренду, на первый взгляд, имеет стабильный дополнительный и, в некотором смысле, «сказочный» доход — не требующий от него выполнения какой-либо работы.   Но частенько это оборачивается тяжким трудом и порою даже борьбой за, казалось бы, по праву принадлежащую владельцу недвижимость.

Что делать арендодателю, если арендаторы перестали платить и при этом отказываются выселяться из квартиры?  Рассматривая такой вопрос исключительно с правовой точки зрения, арендодателю имеет смысл обратиться в суд с требованиями:

1. расторгнуть договор аренды квартиры;

2. принудительно выселить арендатора;

3. взыскать с арендатора существующую задолженность за аренду квартиры.

Дополнительно возникает возможность взыскать и прочие затраты (моральный ущерб, оплата услуг адвоката и т. п.).  Следует отметить, что на сегодняшний день в этом вопросе закон больше защищает арендатора, нежели арендодателя. К примеру, если арендатор решил выехать из квартиры ему достаточно уведомить об этом арендодателя за три месяца и на этом все.

При каких условиях расторгается договор аренды

У арендодателя же менее гибкие условия: собственник, который хочет «выгнать» несговорчивого арендатора, вынужден обращаться в суд с требованием расторгнуть договор аренды, вдобавок, закон предоставляет такую возможность только в определенных случаях:

* если арендатор не оплатил арендные платежи за шесть месяцев;

* если договор аренды заключен менее чем на год, и арендатор не оплачивает больше чем два платежа;

* если арендатор разрушает или портит квартиру (дом).  Также существует возможность требовать расторгнуть договор в том случае, если арендодатель сам намерен жить в квартире (доме), однако, если арендатор настроен недружелюбно, как правило, эта ситуация все равно разрешается в судебном порядке.

Может ли квартировладелец выселить арендаторов через суд, если:

* а) квартира сдается по закону и имеется нотариально заверенный договор аренды, в котором оговорены условия одностороннего разрыва договора в случае неуплаты и пр.;

* б) имеется только риэлторский договор на сдачу жилья, заключенный между арендатором и арендодателем и с условиями одностороннего разрыва договора в случае неуплаты и пр.

Читайте также:  С чего начать приватизацию квартиры: 5 первых шагов по переоформлению. Плюсы и минусы приватизации недвижимости

* в) вообще нет никакого письменного договора?  Собственник квартиры может выселить своего арендатора только на основании судебного решения.  Необходимо заметить, что договор аренды квартиры (дома) не обязательно удостоверять нотариально — достаточно простой письменной формы, если, конечно же, это не договор аренды с правом выкупа.

В свою очередь, независимо от формы, в которой заключен договор, закон запрещает одностороннее расторжение по инициативе арендодателя, и даже если такое условие будет указано в договоре, оно не будет иметь юридической силы.  Если стороны не заключили письменного договора, но фактически он исполнялся, то такие отношения могут приравниваться к договору аренды со всеми вытекающими последствиями; при этом если сторона (будь то арендатор или арендодатель) отрицает наличие устной договоренности, факт заключения договора поможет установить только суд.

Какое наказание (штрафы и пр.) может понести арендодатель, который сдавал квартиру и не уплачивал подоходный налог и об этом узнали соответствующие органы?  Санкции за нарушение порядка ведения учета доходов физических лиц предусмотрены в ст. 164-1 кодекса  об административных правонарушениях и могут варьироваться от предупреждения до наложения штрафа .

За несвоевременную уплату налога плательщику придется заплатить от 10 до 50 процентов от суммы вовремя неуплаченного налога.  Следует заметить, что независимо от наложения штрафа, сумму налога придется уплатить

Налогообложение дохода

Арендодателям, желающим сдавать квартиру официально нужно знать, что пассивный доход в виде арендной платы абсолютно легален. Такой бизнес распространён практически повсеместно. И так же, как и любая другая форма дохода, арендные платежи облагаются налогом.

Вариантов самостоятельно и легально сдавать жильё, т.е. с соблюдением всех требований закона всего три:

В роли физического лица (ФЛ). Вариант предполагает включение вами своих арендных доходов, получаемых помимо основного места работы, в ежегодную декларацию. В налоговую инспекцию дополнительно предоставляется копия договора найма квартиры, который вы подписывали со своим арендатором. Ставка налогообложения для ФЛ составит 13%.

Плюсы: сравнительная простота пакета документов.

Минусы: ставка налогообложения выше, чем для предпринимателя. Оформившись индивидуальным предпринимателем.

Предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ) имеет соответствующее свидетельство, полученное при государственной регистрации. Он предварительно регистрируется в органах налоговой службы, после чего получает право на уплату налога в размере 6% (если он на упрощённой системе налогообложения).

Плюсы: ставка налогообложения ниже, чем для физического лица.

Минусы: необходимость вести бухгалтерию, открыть счёт в банке, оплачивать ежемесячные взносы в Пенсионный фонд, т.п. Какой из способов будет выгоднее именно для вас — зависит от обстоятельств. Например, если придётся оплачивать услуги стороннего консультанта (для правильного составления отчётности) выигрыш в сумме налога может быть полностью перекрыт этими затратами.

Приобретение патента. Повторяет практически все особенности упрощённой системы налогообложения. Такой путь интересен владельцам дорогого элитного жилья с высокой арендной платой (иначе покупка патента просто не окупится). Есть ещё один интересный выход: воспользоваться услугами посреднических фирм, передав свою недвижимость в доверительное управление.

Подписав соответствующий договор (это может сделать как ФЛ, так и ПБОЮЛ) вы перекладываете на посредника ответственность за правильность расчёта и своевременность оплаты налоговых и прочих платежей. Срок такого договора варьируется от нескольких месяцев до 3-5 лет.

Стоимость доверительного управления обычно «зашита» в арендную плату. Т.е., получать свой доход вы будете уже за вычетом комиссии агентства.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Многие уверены, что сдавать квартиру и не платить налоги выгоднее легальных путей. Это способ более рискованный, но не лишённый преимущества экономии. И всё же, в последнее время россияне прибегают к нему всё реже.

Принимая решение, включать ли в свой декларируемый доход арендные платежи, не стоит забывать о том, что объём рынка сдачи недвижимости в наём настолько значителен (особенно в крупных мегаполисах), что рано или поздно внимание Федеральной налоговой службы обязательно обратится на регулирование упомянутой сферы.

Уже сейчас собственники двух и более квартир могут получать запросы, как именно используется «избыточная» жилплощадь. Подобная неофициальная предпринимательская деятельность трактуется законами РФ как уклонение от уплаты налогов, с неприятными последствиями в виде штрафа и оплаты накопившегося налога за весь срок.

Добавьте к этому неприятный факт разбирательств с органами правопорядка — и шанс сэкономить может больше не казаться таким уж заманчивым. Нужно учитывать и возможные последствия, связанные с тем, что в случае недобросовестности ваших жильцов обратиться за помощью вам будет не к кому.

Отсутствие легального основания для сдачи квартиры в аренду лишит вас законных рычагов воздействия на арендаторов в случае их откровенного мошенничества, задержки арендной платы, передачи жилья в субаренду кому-то третьему, или банальной порчи имущества. Как лучше сдавать квартиру — зависит от ваших приоритетов. Кто-то дорожит спокойствием и свободным временем, для кого-то главное — экономия.

Но в чём действительно не стоит сомневаться, так это в необходимости всесторонней информированности об имеющихся возможностях и тщательно анализировать их перед сделкой.

Добавить комментарий