Что такое недвижимое имущество простыми словами. Какие бывают виды недвижимости в 2022 году и как их нужно регистрировать и оформлять

Понятие и виды недвижимости (актуально на 2022 год)

Доброго времени суток, уважаемые читатели проекта 50baksov.ru! Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а также зданиями и сооружениями).

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Из приведенной статьи ГК РФ следует, что основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего.
Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь.

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка.

Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

• — земельный участок;
• — жилое помещение (дом, квартира, комната);
• — нежилое помещение;
• — предприятие;
• — здания и сооружения;
• — участок лесного фонда;
• — воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, под-лежащие государственной регистрации.

Рынок определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

Понятие «рынок недвижимости» означает деятельность по купле-продаже различной недвижимости.

Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка:

1. — стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам;
2. — сезонных колебаний при функционировании рынка;
3. — простоты и доступности финансирования;
4. — достаточного количества юридических требований и необходимого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку.

Недвижимость можно рассматривать как:

1. — потребительную стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;
2. — фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);
3. — источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и который помимо естественных свойств должен обладать общественными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социально экономическим положением общества.

Виды частичных прав на недвижимость

При постановке здания на оценку необходимо однозначно идентифицировать оцениваемые имущественные права. Полное право собственности на объект недвижимости представляет совокупность отдельных прав. Каждое отдельное право может быть отделено от комплекса и передано собственником недвижимости другой стороне на любой срок.

Частичное имущественное право возникает при отделении от комплекса прав и передаче другим лицам на определенных условиях. Оценщикам необходимо учитывать частичные имущественные права, поскольку некоторые формы владения недвижимостью и договоры аренды предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным комплексом прав.

Имущественные, юридические, экономические и финансовые интересы, на основе которых можно идентифицировать различные права, показывают всю сложность понятия комплекса прав на объект недвижимости, который оказывает влияние как на процедуру, так и на результат оценки.

Собственность частных лиц и юридических лиц. Собственность частных и юридических лиц, имеющих две и более стороны, может быть представлена частичным правом собственности на конкретную недвижимость в виде совместного владения, общего владения или нераздельного совладения.

Трастовое управление объектами недвижимости, предполагает разделение юридического права собственности от права управления данным объектом. Корпорация, являющаяся юридическим лицом с правом собственности, предполагает, что ее акционеры имеют в ней права собственности. Такие юридические лица, как партнерства, кооперативы и кондоминиумы, предполагают частичные права собственности.

Юридические и хозяйственные права. Некоторые формы юридических и хозяйственных прав, входящих в состав комплекса прав, являются отдельными и по форме и содержанию.

Например, права арендатора и арендодателя, возникающие при оформлении договора аренды. В данном случае арендодатель как собственник полного комплекса прав, может на время передать арендатору часть прав (право пользования и владения). В свою очередь, арендатор обязуется производить регулярные арендные платежи и освободить арендуемое помещение в конце срока аренды.

Финансовые права. Финансовые аспекты имущественных прав связаны с используемой практикой финансирования приобретаемой недвижимости. Использование ипотечного кредита в качестве дополнительного источника к вложенному собственному капиталу сопровождается возникновением частичных прав на объект залога, по-скольку в данном случае ни кредитор, ни заемщик не обладают полным комплексом прав. Предметом залога могут выступать не только безусловное право собственности, но и имущественные права арендатора и арендодателя.

Основные виды имущественных прав на недвижимость включают:

1. — Безусловное право собственности на недвижимость;
2. — Пожизненное право собственности на недвижимость;
3. — Совместные имущественные права на недвижимость;
4. — Арендные имущественные права;
5. — Вертикальные имущественные права;
6. — Сервитуты;
7. — Переуступка права застройки территории;
8. — Кондоминиумы;
9. — Таймшеры;
10. — Имущественное право арендатора;
11. — Субаренда.

Безусловное право собственности на недвижимость — это абсолютное право собственности, не обремененное какими-либо ограничениями со стороны других имущественных прав, на которое распространяются только определенные ограничения, накладываемые со стороны государства.

Пожизненное право собственности на недвижимость определяется как совокупность прав пользования, владения и управления недвижимостью, которая ограничена продолжительностью жизни указанной стороны, именуемой пожизненным владельцем.

Пожизненное право собственности на недвижимость может возникать в результате действия судебных процедур, завещания или договора дарения. Разновидностью этой формы собственности является право собственности с определенным условием. Такое право собственности продолжается до тех пор, пока не наступят определенное условие или событие, в результате чего имущественное право автоматически прекращается.

Право пожизненного владения позволяет лицу пользоваться объектом недвижимости в течение срока своей жизни. Это означает, что рыночная стоимость недвижимости делится между двумя лицами. Одно лицо обладает правом пользования в течение срока жизни, другое получает это право после смерти пожизненного владельца.

При оценке стоимости права пожизненного владения определяется разница между рыночной стоимостью недвижимости на дату оценки и текущей стоимостью недвижимости, которая будет иметь место на дату смерти пожизненного владельца. При этом используются таблицы ожидаемой продолжительности срока жизни и таблицы аннуитетов.

Совместные имущественные права на недвижимость реализуются как:

— совместное владение имуществом несколькими лицами (в результате дарения или завещания);
— супружеская общность имущества;
— общее владение.

Совместное владение предусматривает право наследования лицами, владеющими недвижимостью, при этом каждая сторона имеет одинаковые имущественные права.

Супружеская общность имущества — это права собственности мужа и жены на имущество, которым они могут распоряжаться в течение жизни другого супруга только посредством совместного принятия решений; в этой форме владения также предусматриваются их права наследования.

Общая форма владения — это право собственности двух и более лиц, каждый из которых имеет нераздельное имущественное право, при этом нераздельные права могут быть идентичными или нет, но права наследования отсутствуют.

Арендные имущественные права возникают, когда комплекс прав разделяется по договору аренды. Арендодатель и арендатор получают различные, но связанные имущественные права в недвижимости. Арендатор получает конкретные права в недвижимости, такие, как право пользования и владения для конкретных целей в течение определенного периода времени. Имущественное право арендодателя — это право собственности, включающее право пользования и владения, переданное другому лицу по договору аренды. Права арендодателя и арендатора определяются условиями договора аренды.

Вертикальные имущественные права на недвижимость предполагают разделение прав на подземное и воздушное пространство.

Право на подземное пространство состоит в праве на использование и получение выгоды от подземной части указанной недвижимости. Это обычно относится к праву на разработку полезных ископаемых под поверхностью земли и строительство туннелей для железных дорог, дорожного транспорта и коммуникаций. Право на воздушное пространство относится к праву пользования, контроля и регулирования воздушного пространства над участком земельной недвижимости.

Сервитуты представляют право осуществления конкретного действия на конкретном участке недвижимости со стороны обладателей сервитута, которым не принадлежит земельная недвижимость. Сервитуты могут представлять собой право на использование конкретного участка земли для доступа к прилегающей территории или право общественного проезда.

Другие виды сервитута запрещают собственнику недвижимости определенные типы пользования не-движимостью, например, ландшафтный сервитут, фасадные сервитуты.

Недвижимость, которая пользуется выгодами сервитута, получает дополнительные права, является доминирующей и называется аксессуарным сервитутом. Недвижимость, которая находится в зависимости от сервитута, называется недвижимостью, обремененной сервитутом.

Сервитут может быть учрежден по договору между частными сторонами или в соответствии с действующим законодательством. При оценке сервитутов для целей государственного приобретения недвижимости критерием стоимости всегда является утрата стоимости обремененной недвижимости, а не стоимость сервитута для получателя.

Стоимость доминирующего сервитута обычно определяется как часть стоимости, которая добавляется к недвижимости, получающей от него выгоду.

Сервитут определяется как право лица или группы лиц на пользование объектом, принадлежащим другому лицу, в определенных целях.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации дается следующее определение сервитута: «Право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может также распространяться на здания, сооружения и другое недвижимое имущество».

Сервитуты могут как увеличивать, так и уменьшать стоимость не-движимости, но все же в отечественной практике оценки общим является правило уменьшения стоимости объекта недвижимости, обремененного сервитутом.

Примерами сервитутов могут служить прокладка и эксплуатация на земельном участоке линий электропередач, связи, газо- и трубо-проводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации, обязательство владельца участка предоставлять проезд и проход через свой участок определенному кругу лиц и т.д.

В России сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимости. В случае не достижения соглашения сервитут может быть установлен посредством судебного решения по иску лица, требующего установления сервитута.

В ГК РФ записано, что владелец имущества, обремененного сервитутом, может взимать определенную разумную плату за пользование правом сервитута с лиц, потребовавших установления сервитута и пользующихся этим правом.

Обычно оценка той стоимости, на которую наличие сервитута снижает или повышает стоимость объекта недвижимости, определяется путем определения разницы между стоимостью недвижимости, которая не содержит сервитута, и стоимостью имущества, которая стало предметом сервитута. Обязательное условие — объекты недвижимости должны быть аналогичными друг другу.

Переуступка права застройки представляет собой право, которое отделяется от комплекса прав землевладельца и передается, как правило, путем продажи другому землевладельцу того же или другого района.

В ряде случаев такие права используются с целью сохранения вида землепользования, либо возникают в результате ограничения объема полезных функций. Оценщики могут определять стоимость передаваемых прав застройки методом сравнения продаж, если имеется достаточное число сделок, либо методом капитализации доходов.

Кондоминиум — это форма безусловного права собственности на отдельные жилые квартиры или части многоквартирных зданий, которая предусматривает возможность официальной регистрации разделенных имущественных прав на недвижимость. Квартира в кондоминиуме является отдельной собственностью, право на которую принадлежит индивидуальному собственнику.

В обычном кондоминиуме собственнику также принадлежит неделимое частичное имущественное право в общей площади всего проекта, т.е., в земельном участке, общих конструкциях здания, фундаменте, внешних стенах и территории, предназначенной для парковки и отдыха. Собственники квартир в кондоминиуме обычно организуют товарищество для управления общей недвижимостью в соответствии с действующим законодательством.

Расходы на управление и обслуживание здания делятся пропорционально среди собственников, вносящих плату на ежемесячной основе.
Стоимость отдельной квартиры в кондоминиуме определяется методом сравнения продаж.

Оценка всего комплекса кондоминиума осуществляется методом капитализации доходов в комплексе с методом сравнения продаж (чтобы установить цену квартиры). Определяют объем и сроки всех капитальных затрат, ожидаемых денежных поступлений и доходов, затем их дисконтируют по ставке, согласующейся с доходностью конкурентных инвестиционных вариантов. Значения будущих цен продажи и сроки продажи являются ключевыми элементами процесса оценки.

Таймшер предполагает покупку ограниченных прав собственности на жилые квартиры и гостиничные номера или прав пользования и владения ими.

Существует две формы таймшера:

— имущественный таймшер;
— неимущественный таймшер.

Покупатель имущественного таймшера заключает договор, дающий ему право собственности на квартиру на определенный период времени в году, и таким образом ограничивает его право собственности. Покупатель имеет право продать, сдать в аренду, подарить, отдать в залог, а право собственности зарегистрировать.

Неимущественный таймшер не передает юридического права собственности на недвижимость, и покупатель получает только право на пользование таймшерной квартирой и соответствующими помещениями.

Таймшер оценивают методом сравнения продаж. Оценщик сначала идентифицирует в соответствии с подклассом права, подлежащие оценке, затем определяет долю недвижимости, предназначенную для использования акционером, и долю личной недвижимости.

Имущественное право арендатора — это право арендатора на пользование и владение недвижимостью, сданной в аренду на определенных условиях. Важнейшим обязательством, связанным с этими правами, является соотношение договорной и рыночной ставки арендной платы, что существенно влияет на стоимость имущественного права арендатора.

Имущественное право арендатора обычно имеет стоимость, когда договорная арендная плата меньше рыночной, либо арендатор имеет льготу по арендной плате. Если договорная арендная плата превышает рыночный уровень, имущественное право арендатора может иметь отрицательную стоимость. Дата оценки имеет важное значение, поскольку она идентифицирует точку в периоде времени, когда оценщик произвел сопоставление договорной арендной платы с рыночной в контексте текущих рыночных условий.

Субаренда — это договор, по которому арендатор передает третьей стороне свой объем прав (права пользования и владения недвижимостью), но на более короткий срок, чем срок его договора аренды.

Переуступка прав оформляется в виде письменного соглашения, которым арендатор передает всю полноту своих имущественных прав в отношении недвижимости (права пользования и владения недвижимостью) в пользу другого юридического лица или для использования кредиторами.

Договоры аренды обычно предусматривают, что согласие арендодателя «не будет приостановлено без достаточных оснований». В результате судебных разбирательств установилась практика, по которой субаренда не должна зависеть от необоснованных ограничений. Чтобы отказать в разрешении, арендодатели обычно должны подтвердить, что субаренда может ослабить их позицию.

Имущественное право первого арендатора в субаренде имеет стоимость, если договорная арендная плата меньше той, что платит субарендатор. Субаренда не освобождает арендатора от его обязательств по договору аренды с арендодателем. Дисконтные ставки для определения разных имущественных арендных прав различаются, поскольку они должны отражать связанные с этими правами риски.

Как правило, имущественное право арендодателя предполагает меньший риск, чем имущественное право арендатора, поскольку арендодатель имеет право на возврат недвижимости, в то время как арендатор таким правом не располагает. В свою очередь, арендатор несет меньший риск, чем субарендатор, чья позиция подвержена большему риску.

Договор аренды может содержать условие, однозначно запрещающее субаренду. Определение стоимости имущественного права арендатора в рамках условий договора аренды может потребоваться для различных целей (например, чтобы установить налоги на имущество, разделить сумму убытков между арендодателем и арендатором).

Недвижимое имущество организации

Правовой статус недвижимости в самом общем виде определен в нормах первой части Гражданского кодекса. Вместе с тем вопросы, связанные с ее оборотом, государственной регистрацией, освещены в большом количестве других нормативных документов.

Гражданский кодекс относит к недвижимому имуществу:

1. земельные участки;
2. участки недр;
3. все, что прочно связано с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т. п.);
4. воздушные и морские суда;
5. суда внутреннего плавания;
6. космические объекты;
7. предприятие (в целом как имущественный комплекс).
Обратите внимание: из приведенного перечня исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения.

К движимым вещам относятся деньги и ценные бумаги, а также все остальные вещи, которые не отнесены законом к недвижимости (паи, вклады, доли в капитале, музейные предметы и коллекции и пр.).

Иногда гражданское законодательство отдельных стран настолько отличается, что в одной стране конкретное имущество признается недвижимым, а в другой такое же имущество признается движимым. Законодатель предусмотрел и этот нюанс: в статье 1205

Гражданского кодекса определено, что «принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится». Если же движимое имущество находится в пути (например, перевозится в транспортном средстве), возникновение и прекращение права на него по общему правилу определяется по законам страны, из которой это имущество отправлено.

Какое имущество, такой и договор

Вид имущества (движимое/недвижимое), по поводу которого стороны заключают сделку, может непосредственно влиять на соответствующий гражданский договор, который ее оформляет. В этом случае норма закона обычно четко разделяет, как действовать в ситуации с недвижимым имуществом, а как – при движимом имуществе. Приведем несколько примеров.

От вида имущества может зависеть, например, форма договора дарения. Так, договор дарения недвижимости всегда подлежит государственной регистрации, а подарить движимое имущество можно и в устной форме.

Но есть два исключения, когда обязательна письменная форма, хотя и без государственной регистрации (п. 2 ст. 574 ГК РФ):
• дарителем является юридическое лицо и стоимость дара больше 3000 рублей;
• договор содержит обещание дарения в будущем.

Напомним, что дарение между коммерческими организациями запрещено (ст. 575 ГК РФ). Исключением выступают обычные подарки, то есть стоимостью не более 3000 рублей.
В свою очередь предметом договора проката может быть только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

В зависимости от вида имущества установлены разные сроки, в течение которых участники долевой собственности вправе воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Вот эти сроки: по недвижимому имуществу – в течение месяца, по движимому – в течение 10 дней со дня извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Недвижимостью признается только такое жилое изолированное помещение, которое пригодно именно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Насколько прочна связь с землей?

В статье 130 Гражданского кодекса приведен один из ключевых критериев отнесения имущества к недвижимому – прочная (прежде всего физическая) связь с землей. Его суть заключается в следующем: если объект возможно переместить с одного места на другое без несоразмерного ущерба его назначению, он признается движимым имуществом. В этом случае прочная связь с землей отсутствует.

Вынесенный в заглавие вопрос – не пустой возглас. В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты.

Более того: зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы – суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.

Имейте в виду: для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Тем самым прочная связь с землей – лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости. Сюда можно добавить, например, еще один существенный критерий – наличие стационарных подведенных коммуникаций.

Наличие фундамента не может однозначно свидетельствовать о недвижимом характере имущества. Сходную позицию можно встретить и в решениях арбитражных судов. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа № Ф04-7013/2008(15948-А46-9) по делу № А46-5563/2008 указано: наличие фундамента, на который установлен торговый павильон, не может служить основанием для отнесения данного павильона к недвижимому имуществу.

Вместе с тем в Градостроительном кодексе есть понятие «объект капитального строительства» (п. 10 ст. 1). Это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Заметим, что указанное понятие не тождественно понятию «объект недвижимости», хотя тоже не ограничивается критерием прочной связи с землей.

Не стоит забывать, что рано или поздно вторая часть Налогового кодекса будет дополнена главой о налоге на недвижимость, который заменит собой налог на имущество и земельный налог. В связи с этим вопрос о признании различных построек движимым либо недвижимым имуществом встанет более остро.

Чтобы одному из супругов совершить сделку по распоряжению общим недвижимым имуществом (продать, обменять, подарить и др.), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 ТК РФ). В отношении движимого имущества эта норма не применяется.

Регистрация прав

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество и установить специальный порядок распоряжения им.

Поэтому право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который ведет Росреестр. На практике достаточно сделать первый шаг – подать документы на регистрацию.

Недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – обязательное условие легализации прав на него. Более того: возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество только с момента такой регистрации. Этот принцип закреплен статьей 219 Гражданского кодекса.

Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основным нормативным документом, который определяет общие правила и порядок государственной регистрации.

К данному закону следует обращаться, если необходимо произвести государственную регистрацию следующих видов недвижимого имущества и прав на него:
– предприятия как имущественного комплекса и сделок с ним;
– прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах;
– прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;
– прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах;
– права общей собственности на недвижимое имущество;
– права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества;
– договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства;
– права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
– права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества;
– права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства;
– аренды недвижимого имущества;
– сервитутов (право ограниченного пользования чужим земельным участком);
– прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного или третейского суда;
– ипотеки;
– любых прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки;
– права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю;
– прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него.

Правовое регулирование государственной регистрации недвижимого имущества не ограничено указанным законом. Например, в отношении воздушных судов действует отдельный Федеральный закон № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними». Вопросам государственной регистрации посвящена отдельная глава в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Порядок государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов регламентируют различные кодексы (Воздушный кодекс, Кодекс торгового мореплавания, Кодекс внутреннего водного транспорта), а также иные законы и ведомственные приказы.

Таким образом, государственной регистрации подлежит не только право собственности на недвижимость, но и другие права (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемое владение, постоянное пользование, ипотека, аренда и др.), а также ограничения этих прав (сервитуты), их возникновение, переход и прекращение.

Нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) применяются исключительно к объектам, отвечающим признакам недвижимого имущества.

От государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него следует отличать учет некоторых видов такого имущества. В данном случае речь идет о техническом учете жилищного фонда (БТИ), а также учете других объектов капитального строительства и отдельно федерального имущества по Положению об учете федерального имущества (утв. постановлением Правительства РФ № 447).

Движимое имущество

Регистрировать права на движимые вещи по общему правилу не нужно. Однако в законе предусмотрены особые случаи. Например, оружие.

Автодорожный транспорт

Не лишним будет расставить все точки над «i» в отношении транспортных средств. Многие считают, что автомобиль – недвижимое имущество. Это не так. Все транспортные средства относятся к движимым вещам (кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов).

В пункте 3 статьи 15 Федерального закона № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения» сказано: допуск транспортных средств для участия в дорожном движении осуществляется путем регистрации транспортных средств в ГИБДД и выдачи соответствующих документов (свидетельства о регистрации, регистрационных знаков и др.). Это касается и автомобилей, и мотоциклов, и прицепов и пр.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). А именно – с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Торговые точки

В арбитражной практике можно встретить довольно много примеров, связанных с определением имущественного статуса торговых точек. В зависимости от того, является торговый павильон недвижимым или движимым имуществом, вытекает обязанность или невозможность государственной регистрации прав на него и договоров по распоряжению им в целом или отдельными частями (например, сдача в аренду).

Так, определением Высшего Арбитражного Суда РФ № ВАС-9213/10 по делу № А40-98414/09-3-780 судьи пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не обладают признаками недвижимого имущества. В связи с этим сведения о правах на эти помещения (собственность и общая долевая собственность) и сделках с ними (купля-продажа) не подлежат внесению в ЕГРП.

Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, предоставлен распоряжением префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для возведения капитального здания. В действительности сооружения возведены без получения разрешения на строительство недвижимости, в отсутствие воли собственника земельного участка (префектуры), который предоставил его для строительства и эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса.

Павильон не принимался в эксплуатацию как объект недвижимости.
Объектом незавершенного строительства может быть не только здание, но и строение или сооружение. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Коммуникации и инфраструктура

Зачастую споры возникают о том, кому принадлежит объект инфраструктуры и есть ли необходимость государственной регистрации права на него (иначе достаточно договора, например, купли-продажи с актом приема-передачи). Речь, как правило, идет о тепло- , водо- и газоснабжении, трансформаторных станциях и пр.

Показательный пример – постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А43-18877/2007-12-531. Арбитрам нужно было установить наличие права собственности фирмы на спорные тепловые сети и необходимость государственной регистрации права на них. Они, в частности, изучили заключение специалиста архитектурного бюро и заключение эксперта-строителя Торгово-промышленной палаты РФ.

Вывод арбитров таков: тепловые сети не имеют прочной и неразрывной связи с землей и могут быть демонтированы и перемещены без несоразмерного ущерба их назначению. Демонтаж, перемещение и монтаж указанных тепловых сетей на другом земельном участке возможны. При этом стоимость указанных работ меньше стоимости создания новых аналогичных по техническим характеристикам тепловых сетей. Таким образом, судьи отнесли спорное имущество к разряду движимого.

Гараж

Во многих случаях гараж тоже признается движимым имуществом. К примеру, определением Высшего Арбитражного Суда РФ № ВАС-3709/10 по делу № А64-3043/09 признано, что гараж, состоящий из кирпичного фундамента, металлических наружных и внутренних капитальных стен, металлической крыши и аналогичных ворот, не является недвижимостью.

И поэтому право на него признано не за собственником земельного участка, а за организацией, которая владеет участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Более того: в постановлении ФАС Центрального округа № Ф10-5586/09 по делу № А64-3043/09 разъяснено, что невозможность переместить указанный гараж без несоразмерного ущерба его назначению не доказана. Таким образом, арбитры подвели указанный гараж под понятие «временной постройки» и признали движимым имуществом.

И это несмотря на то, что заявитель приводил следующие доводы: гараж представляет собой капитальное строение, прошел техническую инвентаризацию, состоит на учете в ГУП технической инвентаризации (ГУПТИ), ему присвоен адрес. Кроме того, справкой ГУПТИ подтверждено, что гараж является недвижимым имуществом.

ЕГРП или налоговый прессинг

В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если не предусмотрено иное), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей.
Пункт 11 статьи 258 Налогового кодекса уточняет: основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, можно включить в состав соответствующей амортизационной группы только после документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию в органы юстиции (Росреестр) для внесения соответствующих сведений в ЕГРП.

В связи с вышесказанным крайне важно определить, относится имущество к недвижимому или нет. Если оно в действительности («де-юре») недвижимое, а его владелец в той или иной мере заблуждается и считает такое имущество движимым, неизбежно высок риск негативных налоговых последствий. Дело в том, что нельзя включить в состав расходов при исчислении налога на прибыль суммы начисленной амортизации по имуществу (если оно недвижимое) без подачи документов на государственную регистрацию в ЕГРП. В этом случае при налоговой проверке у инспекторов есть все основания доначислить налог на прибыль (единый налог по УСН), пени и штраф.

Как видно, бухгалтеру и юристу иногда необходимо работать сообща и согласовывать действия друг друга. Особенно если они связаны с использованием фирмой имущества, которое может оказаться не тем, за которое его «выдавали».