Договор доверительного управления имуществом: как его составить в 2019 году? Плюсы и минусы, образцы и примеры написания

СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:

Хороших доходов всем новым и постоянным читателям сайта 50baksov.ru!

Договор доверительного управления имуществом оформляет отношения по управлению чужим имуществом в интересах его собственника (или управомоченного лица-кредитора в обязательстве, субъекта исключительного права) либо иного указанного им (третьего) лица.

Доверительное управление — новый институт российского права.

Его появление обусловлено развитием рыночных отношений и связано со стремлением организовать более эффективное управление хозяйственной деятельностью, имуществом, и прежде всего государственным имуществом.

В настоящее время договор доверительного управления имуществом применяется нечасто, при этом его использование вызывает различные затруднения в связи с неопределенностью содержания некоторых правовых норм.

Нельзя не отметить и того, что в науке гражданского права весь институт доверительного управления имуществом в целом пока не подвергался детальному исследованию.

Научные разработки этого правового явления на сегодняшний день содержатся, пожалуй, лишь в комментариях части второй ГК РФ и в учебной литературе.

Вначале доверительная собственность, а затем и доверительное управление вызвали значительный интерес к себе со стороны многих авторов.

Однако их внимание главным образом привлекали преимущества конструкции управления чужим имуществом.

Также комментировались отдельные нормы, высвечивающие какую-либо проблематику (например, регулирование налогообложения при доверительном управлении). Результатом этого явилось поверхностное рассмотрение данного института.

Эта тенденция привела к тому, что многие положения гл. 53 ГК РФ не находят единообразного понимания в учебной и иной литературе.

Речь идет, например, о существенных условиях договора, о проблеме доверительного управления ценными бумагами, денежными средствами, об основаниях ответственности доверительного управляющего и т.д.

Кроме того, анализ законодательства о доверительном управлении имуществом показывает, что данный правовой институт не свободен от недостатков, к которым следует отнести неточность формулировок отдельных норм, отсутствие специального законодательства и многое другое.

Сказанным и определяются актуальность, научная и практическая значимость избранной темы исследования, которая выполнена на базе сравнительного анализа действующего законодательства, посвященного проблеме доверительного управления, изучения специальной литературы.

Объект исследования — отдельные виды договоров в гражданском праве.

Предмет — доверительного управления имуществом.

Исходя из этого, цель курсовой работы — характеристика доверительного управления имуществом на основании договора и по основаниям, предусмотренным законом.

Для достижения поставленной цели необходимо последовательно решить ряд задач:

-дать понятие доверительного управления, выявить его особенности;

— рассмотреть договор доверительного управления имуществом;

-охарактеризовать отдельные разновидности доверительного управления имуществом по основаниям, предусмотренным законом.

Права и обязанности сторон договора доверительного управления имуществом

Обязанности доверительного управляющего : 
совершая от своего имени в процессе доверительного управления иму­ществом сделки, доверительный управляющий обязан информировать контрагентов о том, что действует в качестве доверительного управляющего.

В устных сделках достаточно устного уведомления другой стороны, в письменных — после имени или наименования доверительного управляющего делается пометка «Д. У.» руководствоваться интересами учредителя управления или указанного им выгодоприобретателя;обеспечивать сохранность и приращение иму­щества, получение соответствующей прибыли;

предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности.

Порядок и сроки его представления устанавливают­ся договором;
прекращение договора влечет обязанность доверительного управляю­щего вернуть учредителю управления все имущество, находящееся в его доверительном управлении, если иное не предусмотрено договором.

Права доверительного управляющего : 
права и обязанности их как кредиторов обязательства во многом совпадают.

Учредитель управления, а при указании им третьего лица — выгодоприобретатель вправе требовать от доверительного управляющего надлежа­щего исполнения договора, то есть управления имуществом в их интересах в соответствии с законом и условиями договора, передачи им причитающейся части доходов от управления имуществом.

Они вправе получать от доверительного управляющего отчет о его деятельности по управлению имуществом.

Учредитель управления вправе требовать прекращения договора при выявившейся невозможности для доверительного управляющего лично осуществлять управление имуществом.

Основная обязанность учредителя управления (и выгодоприобретателя) — обеспечение выплаты доверительному управляющему вознаграждения, предусмотренного договором, и возмещение произведенных им в процессе управления имуществом необходимых расходов за счет доходов, полученных от использования имущества.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств участниками договора регламентируется общими нормами ГК об ответственности за нарушение обязательств и специальными нормами.

Ответственность доверительного управляющего, не выполнившего своих обязательств перед учредителем управления и выгодоприобретателем, наступает независимо от его вины в нарушении обязательства.

Определяя размер (объем) ответственности доверительного управляю­щего, ГК РФ исходит из принципа полного возмещения убытков.

ДДУИ предполагает, что одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Составление договоров доверительного управления имуществом осуществляется в простой письменной форме.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

По общему правилу, учредителем доверительного управления является собственник имущества.

Доверительное управление имуществом может быть также учреждено:

  • вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного.
  • на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик);
  • по иным основаниям, предусмотренным законом.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

При передаче в доверительное управление ценных бумаг (бездокументарных ценных бумаг) может быть предусмотрено объединение ценных бумаг, передаваемых в доверительное управление разными лицами.

Правомочия доверительного управляющего по распоряжению ценными бумагами определяются в договоре доверительного управления с учетом действующего законодательства, регулирующего правоотношения в этой сфере.

Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.

Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении, является обязательной процедурой.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего.

Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица.

При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом, не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество.

Доверительный управляющий должен быть предупрежден о том, что передаваемое ему в доверительное управление имущество обременено залогом.

Если доверительный управляющий не знал и не должен был знать об обременении залогом имущества, переданного ему в доверительное управление, он вправе потребовать в суде расторжения договора доверительного управления имуществом и уплаты причитающегося ему по договору вознаграждения за один год.

Права и обязанности доверительного управляющего

Права и обязанности доверительного управляющего осуществляется им в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.

Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав.

Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время

доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично.

Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, то долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества.

В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

Что является предметом договора доверительного управления имуществом

Предметом договора доверительного управления имуществом могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Не могут быть самостоятельным предметом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление.

Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица,

в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

Читайте также:  Как получить гектар на Дальнем Востоке в 2019-2020 годах. Подробная инструкция от А до Я по шагам. Порядок оформления и регистрации 1 га на ДВ России.

Срок договора доверительного управления имуществом не может превышать пяти лет.

Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя

Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя, т.е. юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом, должно быть отражено в договоре доверительного управления имуществом.

Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором, должны быть предусмотрены договором в обязательном порядке.

Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров доверительного управления имуществом, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, должны быть отражены в договоре доверительного управления имуществом.

Вознаграждение управляющему, его размер и формадолжны быть предусмотрены договором, если выплата вознаграждения предусмотрена договором.

Доверительный управляющий имеет право не только на вознаграждение, предусмотренное договором

доверительного управления имуществом, но также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Договор доверительного управления имуществом может предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления.

Назначение поверенного доверительным управляющим допускается, только если последний уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил на это согласие

учредителя в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

В остальных случаях доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

Отчет доверительного управляющего представляет собой составленные по определенной форме сведения о деятельности доверительного управляющего.

Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

Прекращение договора доверительного управления имуществом

Прекращение договора доверительного управления имуществом, если иное не предусмотрено договором, происходит вследствие:

  • смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя;
  • отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Договор доверительного управления имуществом прекращается в обязательном порядке вследствие:

  • смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
  • отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
  • отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем невозможность лично осуществлять доверительное управление, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
  • признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Итак, договор доверительного управления имуществом содержит:

1. Существенные (обязательные) условия договора доверительного управления имуществом:

  • условие о предмете договора доверительного управления имуществом;
  • условие о сроке договора доверительного управления;
  • условие о наименовании учредителя управления или выгодоприобретателя;
  • условие о размере и форме вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров доверительного управления имуществом, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Дополнительные условия, которые стороны могут согласовать и отразить в договоре доверительного управления имуществом.

Такие условия позволяют сторонам определить объем и характер своих прав и обязанностей, установленных законодателем в диспозитивных нормах:

  • вознаграждение управляющему;
  • предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков;
  • назначение поверенного;
  • отчет доверительного управляющего;
  • прекращение договора доверительного управления имуществом и др.

3. Случайные условия договора доверительного управления  имуществом (неурегулированные законом возможные условия договора доверительного управления имуществом).

4. Наименование и номер договора доверительного управления имуществом.

5. Дату и место заключения договора доверительного управления имуществом.

6. Информацию о приложениях к договору доверительного управления имуществом.

7. Реквизиты сторон (представителей сторон).

Понятие, объект, элементы ДДУИ

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Объекты доверительного управления: предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
    наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть
заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Прекращение договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

  • смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
  • отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
  • смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
  • отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
  • отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
    признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

В каких случаях заключается договор доверительного управления имуществом?

В том случае, если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и т.п.), нотариус в качестве учредителя доверительного управления заключает с юридическим либо с физическим лицом договор доверительного управления этим имуществом.
Поскольку доверительное управление наследственным имуществом предусмотрено законом, то доверительным управляющим может быть любое юридическое лицо, за исключением учреждения, а также полностью дееспособный гражданин.В случае, когда наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен его исполнитель, права учредителя доверительного управления принадлежат исполнителю завещания.

Что можно передавать благодаря договору, и между кем происходит сделка?

В первую очередь, стоит поговорить о субъектах договора – тех, кто доверяет имущество другой стороне. Вне зависимости от ситуации субъекта существует всего три:

  • 1.Собственник имущества
  • 2.Исполнитель завещания
  • 3.Орган попечительства

Право быть доверительным управляющим (тем, кому доверяют имущество) получают:

  • 1)Физическое лицо
  • 2)Предприниматель
  • 3)Коммерческая/некоммерческая организация

Важно помнить, что любые учреждения, государственные органы, унитарные предприятия и органы самоуправления лишены права на получение имущества от субъекта.

Объектом договора, а именно имуществом, которое можно передать от субъекта к управляющему могут быть следующие:

  • Ценные бумаги
  • Исключительные права
  • Предприятия
  • Недвижимость
  • Деньги и имущество под оперативным управлением не передаются под эгидой договора доверительного управления.

«Подводные камни» договора

Как и любая другая юридическая договоренность, доверительное управление имуществом влечет за собой ряд аспектов и нюансов, о которых не стоит забывать.

Три основных аспекта договора доверительного управления:

  • Невозможность контроля движения денежных средств в процессе проведения сделки. Иными словами, даже без согласия субъекта, управляющий имеет право на заработок за счет недвижимости, предоставляемой на определенное время.
  • Невыгодные условия для учредителя. При возникновении определенных убытков, все они покрываются не управляющим, а владельцем.
  • Малая ответственность управляющего в процессе сделки.

Договор доверительного управления наследственным имуществом: пример составления и образец

Договор доверительного управления наследственным имуществом

[место и дата составления договора]

[сведения о доверительном управляющем в соответствии со статьей 1015 ГК РФ], именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», с одной стороны и

[сведения об учредителе управления — нотариусе или душеприказчике], именуемый в дальнейшем «Учредитель управления», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление переданным ему Учредителем управления наследственным имуществом —

[предприятие, доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и др.]

(далее по тексту — «Имущество»), оставшимся после [Ф. И. О. наследодателя], проживавшего по адресу: [вписать нужное], умершего [число, месяц, год].

1.2. Выгодоприобретателями по настоящему договору являются наследники и отказополучатели наследодателя, которые будут установлены после истечения срока для принятия наследства.

1.3. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

2. Порядок исполнения договора

2.1. Доверительный управляющий совершает сделки с переданным в доверительное управление имуществом от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве Доверительного управляющего.

2.2. Передача имущества Доверительному управляющему происходит по акту приема-передачи.

2.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества.

В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество управляющего.

2.4. Доверительный управляющий предоставляет залог в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены выгодоприобретателям ненадлежащим исполнением настоящего договора.

2.5. При прекращении настоящего договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю управления по акту возврата.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Учредитель управления обязан:

3.1.1. Передать по акту приема-передачи имущество Доверительному управляющему в течение [значение] рабочих дней с момента подписания настоящего договора.

3.1.2. Выплачивать Доверительному управляющему вознаграждение в размере и порядке, установленном настоящим договором.

3.1.3. Возмещать расходы Доверительного управляющего, понесенные им в ходе управления имуществом.

3.2. Доверительный управляющий обязан:

3.2.1. Осуществлять доверительное управление имуществом лично.

3.2.2. Представлять Учредителю управления отчет о своей деятельности в [указать срок].

3.3. Доверительный управляющий в отношении имущества, принятого им в доверительное управление, осуществляет все правомочия собственника.

Читайте также:  Что такое лизинг автомобиля для физических лиц простыми словами? Когда взять авто в лизинг выгоднее, чем в обычный кредит? Плюсы и минусы лизинговых договоров, нюансы и подводные камни.

Осуществляя эти правомочия, Доверительный управляющий вправе совершать в отношении имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателей и участвовать в сложившихся или вновь создаваемых правоотношениях с третьими лицами.

3.4. Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение и полное возмещение расходов, понесенных им в ходе управления имуществом.

4. Вознаграждение Доверительного управляющего и порядок расчетов

4.1. За управление наследственным имуществом Доверительному управляющему выплачивается вознаграждение в размере [значение] % оценочной стоимости наследственного имущества.

4.2. Доверительному управляющему возмещаются необходимые расходы по управлению наследственным имуществом.

4.3. Доверительный управляющий получает вознаграждение и возмещает расходы за счет доходов от использования наследственного имущества, находящегося в доверительном управлении, путем удержания соответствующих сумм.

5. Ответственность Доверительного управляющего

5.1. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении наследственным имуществом должной заботы об интересах выгодоприобретателей, возмещает им убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

5.2. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы.

5.3. Обязательства по сделке, совершенной Доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет Доверительный управляющий лично.

5.4. При отсутствии указания о действии управляющего в качестве Доверительного управляющего он обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

6. Срок действия договора и порядок его прекращения

6.1. Настоящий договор действует до принятия наследства наследниками, а если оно ими не принято — до истечения срока для принятия наследства, установленного законодательством Российской Федерации.

6.2. Настоящий договор может быть прекращен вследствие:

— ликвидации юридического лица — Доверительного управляющего;

— отказа Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

— отказа Учредителя управления от договора по иным причинам при условии выплаты Доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения.

6.3. При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за [срок] до прекращения договора.

7. Заключительные положения

7.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу — по одному для каждой из Сторон.

7.2. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

7.3. Споры, возникающие из настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров, а при недостижении согласия передаются на рассмотрение в Арбитражный суд [место нахождения суда].

8. Реквизиты и подписи Сторон

Учредитель управления              Доверительный управляющий

[вписать нужное]                   [вписать нужное]

[вписать нужное]                   [вписать нужное]

Особенности доверительного управления недвижимостью

Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ.

Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В противном случае он будет признан не действительным.

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет.

Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре.

До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов.

В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов.

Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек.

Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе.

К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве.

В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус.

При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».

В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения.

Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных.

К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

  • правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
  • права и обязанности сторон;
  • правила предоставления отчетности по управлению;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • санкции и пени за нарушение условий;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
  • реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

  1. Подробное описание предмета договора.
  2. Персональные данные сторон.
  3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
  4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации.

Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации.

Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

  • выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
  • выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
  • возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
  • собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
  • управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
  • учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Нюансы доверительного управления в зависимости от типа имущества

Возможно два типа имущества – жилая недвижимость и коммерческая. Рассмотрим каждый подробнее.

Если недвижимость жилая

Как правило, договор заключается между собственниками квартир или домов и риэлторами (как индивидуальными, так и компаниями), если сам владелец жилья проживает в другом регионе.

Управляющий самостоятельно находит нанимателей, заключает с ними договор, следит за соблюдением правил использования жилого помещения.

При выявлении нарушений он вправе выселить квартирантов,  а также взыскать с них компенсацию за причиненный ущерб.

Управляющий может обращаться в судебные органы с требованием:

  • провести ремонт;
  • заменить испорченное оборудование;
  • приобрести новую мебель взамен испорченной.

Чтобы добиться справедливости, необходимо оформлять передачу квартиры в пользование арендатором на основании акта приема-передачи.

Если недвижимость коммерческая

Довольно часто коммерческая недвижимость пустует, так как собственник не может найти арендаторов или не имеет на это времени.

А вместе с тем наличие такого имущество влечет за собой определенные расходы на содержание, поэтому доверительное управление приходится кстати.

Передача управления коммерческой недвижимостью осуществляется только при оформлении акта приема-передачи.

Управляющий находит арендаторов и ведет все необходимые переговоры, действуя в интересах владельца.

При возникновении сложностей с оформлением договора доверительного управления недвижимым имуществом обращайтесь за юридической консультацией к специалисту.

Профессиональный юрист сможет помочь в составлении документа и расскажет о возможных правовых нюансах сделки.

Каким бы ни был предмет доверительного управления, следует помнить, что управляющий получает лишь частичные имущественные права.

То есть, он не может продать или иным способом передать право собственности на недвижимый объект, так как и сам им не располагает.

Нужно ли регистрировать договор доверительного управления имуществом?

Доверительное управление представляет собой сделку, при заключении которой один субъект сдает другому какой-либо имущественный предмет, а контрагент, в свою очередь, производит управление этой вещью в интересах владельца либо иной персоны — выгодоприобретателя (ст. 1012 Гражданского кодекса РФ).

При этом собственником предмета сделки остается субъект, передавший вещь в доверительное управление.

Положения о форме договора доверительного правления имуществом установлены в ст. 1017 ГК РФ.

Общим условием является необходимость письменного оформления документа.

Однако если предметом сделки является недвижимость, то договор должен составляться по правилам оформления договора покупки недвижимости.

Соответственно, договор должен быть письменным, а передачу прав по нему следует зафиксировать в том же виде, что и в случае оформления перехода правомочий собственника на такое имущество.

Таким образом, необходима государственная регистрация передачи недвижимости в управление, но не самого договора.

Необходимо иметь в виду, что неследование положениям законодательства о правилах оформления рассматриваемой сделки влечет недействительность соглашения.

Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления

Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:

  • обратиться непосредственно в Росреестр;
  • предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
  • направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
  • заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
  • сдать документы через многофункциональный центр.

Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:

  • паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
  • документ об уплате госпошлины;
  • для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
  • договор;
  • акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
  • нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.

Итак, в регистрации сделки доверительного управления нет необходимости. Требуется лишь регистрация передачи в управление недвижимого имущества.

Договор доверительного управления имуществом образец бланк

Любой бизнес, особенно довольно развитый, требует постоянного контроля от собственника. Пускать дела на самотёк категорически нельзя.

Законы рынка достаточно суровы. Но что делать, когда предприниматель чисто физически не успевает за всем уследить.

Возможным выходом из ситуации может быть передоверие части своих полномочий кому-либо.

Кому доверять

Естественно, доверять управление собственными делами нужно тому, кому действительно доверяешь.

Что касается имущества, то оно должно приносить прибыль и лицо, которому поручается управление собственным имуществом, должно знать, как извлекать из него прибыль.

Таким образом формируется два критерия:

  • безоговорочное личное доверие;
  • достаточная квалификация для работы с вверенным в управление имуществом.

Что доверять

Управление имуществом не означает перехода прав на него, поэтому и прибыль, и убытки от его использования полагаются собственнику.

Исходя из этого, главной задачей является определение круга полномочий доверенного лица.

При управлении посторонним собственным имуществом важно чётко решить, что Вы будете делать самостоятельно, а что — доверенное лицо.

Право на продажу или иной переход прав собственности лучше не доверять никому или же оставить за собой право окончательного утверждения принятого решения.

Денежные вопросы нередко ставятся выше личных отношений и нельзя допускать возможности в собственных корыстных целях кому-либо воспользоваться Вашим доверительным отношением к нему.

Читайте также:  10 золотых советов Как быстро продать машину с пробегом в 2019-2020 году. Пошаговая инструкция от А до Я как получить достойную цену при продаже вашей б\у машины.

Как доверять

Исключительно в письменном виде и путём составления особого договора (доверенности).

В договоре доверительного управления имуществом обязательными пунктами будут:

  • круг полномочий доверенного;
  • вид и состав имущества, переданного для доверительного управления;
  • срок действия полномочий.

Это обязательные пункты. Всё остальное указывается на основании личного мнения собственника.

Доверенный же решает, принимать на таких условиях право управления, либо этого делать не стоит.

Нужно заметить, что договор доверительного управления имуществом нуждается в заверении нотариусом, а в некоторых вопросах, касающихся недвижимости, и в государственной регистрации.

И помните, доверяя кому-то управление собственностью, риски остаются на Ваших плечах.

При возможности самостоятельно решайте важные вопросы, передавая право управления незначительным имуществом или существенно ограничивайте права доверителя. Собственность Ваша – решать Вам.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора доверительного управления имуществом, вариант которого можно скачать бесплатно.

ДДУ: на что обратить внимание

Если в собственности хозяйствующего субъекта оказывается имущество, управление которым требует специальных знаний и квалификации, то целесообразным представляется передать имущество в доверительное управление, оформив для этого специальный договор.

Общие правила

Статья 1012 ГК РФ устанавливает, что по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему)

на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечёт за собой перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом могут быть предусмотрены законом или договором.

Доверительный управляющий совершает сделки с переданным имуществом от своего имени, указывая, что действует в качестве такого управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

На практике это требование считается соблюдённым, если при совершении действий, не требующих письменного оформления:
• контрагент информирован об их совершении доверительным управляющим;
• в письменных документах после имени (наименования) сделана пометка «Д. У.».

Если отсутствует указание на действия в качестве доверительного управляющего, то он отвечает перед третьими лицами лично и только имуществом, которое принадлежит ему.

По общему правилу учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или организация, за исключением унитарного предприятия (ст. 1015 ГК РФ).

Имущество не может быть передано в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления (п. 2 ст. 1015 ГК РФ).

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления.

Могут быть переданы в доверительное управление:

• предприятия и другие имущественные комплексы;
• отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;
• ценные бумаги;
• права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
• исключительные права и т. д. (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

Не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении (п. 3 ст. 1013 ГК РФ).

Особенности заключения договора

Договор доверительного управления имуществом может быть заключён только в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ).

Если объектом доверительного управления выступает недвижимое имущество, то договор должен быть заключён в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), в том числе он подлежит государственной регистрации (ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключённым не со дня его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему, при условии если такая передача удостоверяется государственной регистрацией.

При этом для арендаторов договор доверительного управления недвижимым имуществом вступит в силу только со дня государственной регистрации такой передачи (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несёт собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечёт недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

Следует отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а именно передача имущества в доверительное управление.

Таким образом, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а порядка управления им, то регистрировать эти документы нет оснований.

Существенными условиями договора доверительного управления имуществом являются (ст. 1016 ГК РФ):
• состав передаваемого в доверительное управление имущества;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форма вознаграждения управляющему, если договором предусмотрена выплата вознаграждения;
• срок действия договора.

В случае отсутствия одного из указанных выше условий договор считается незаключённым.

Например, критично отсутствие в договоре данных, позволяющих определённо установить имущество, подлежащее передаче доверительному управляющему.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключён договор (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Ограничение срока установлено в целях защиты прав собственника имущества.

Однако если стороны не заявят о прекращении договора по окончании срока его действия, то он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Особенность доверительного управления в том, что этот договор заключается не для совершения разовых сделок с имуществом, а для управления им в течение длительного времени.

Кстати, это подтверждается и судебной практикой.

То есть договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку доверительное управление предполагает длящийся характер отношений.

Имущество, переданное в доверительное управление, должно быть обособлено от имущества как управляющего, так и учредителя управления (ст. 1018 ГК РФ).

То есть объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе и по ним ведётся самостоятельный учёт.

Впрочем, если в доверительное управление передаются ценные бумаги от разных учредителей, то они могут объединить свои пакеты акций для передачи ему (ст. 1025 ГК РФ).

В доверительное управление может быть передано имущество, обременённое залогом (п. 2 ст. 1019 ГК РФ), и залогодатель остаётся его собственником и сохраняет возможность распоряжения им.

Это выгодно и залогодержателю, поскольку дополнительный доход от грамотного управления имуществом может помочь собственнику выполнить свои обязательства перед ним.

В то же время управляющий должен быть предупреждён о залоге, в противном случае он вправе потребовать:
• расторжения договора;
• выплаты вознаграждения за один год.

Права и обязанности сторон

Доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Ограничения могут быть предусмотрены законом или договором (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

В интересах собственника имущества следует оговорить в договоре аспекты, связанные с отчётностью доверительного управляющего, а также необходимость согласовывать заключение отдельных сделок с переданным в управление имуществом.

Таким образом можно обезопасить себя, например, от несанкционированной реализации имущества.

То есть учредитель управления может ограничить доверительного управляющего в действиях, например запретить ему продавать имущество без согласования с ним.

На имущество учредителя, переданное по договору доверительного управления, не допускается обращение взыскания по долгам учредителя, за исключением случаев банкротства (п. 2 ст. 1018 ГК РФ).

Если же в процессе действия договора доверительного управления возникли долги по обязательствам в связи с управлением имуществом, то они погашаются за счёт этого имущества.

При недостаточности имущества учредителя, переданного по договору доверительного управления, и имущества управляющего взыскание долгов может быть обращено и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Очевидно, что доверительного управляющего надо выбирать тщательно, иначе можно не только не получить прибыли, но и лишиться того, что имеешь.

Доверительный управляющий несёт ответственность и собственным имуществом, если он:
• не известил контрагента о заключении сделки в качестве управляющего;
• совершил сделку с превышением предоставленных ему полномочий;
• совершил сделку с нарушением установленных для него ограничений.

Он также обязан возместить возникшие убытки учредителя (ст. 1022 ГК РФ).

Доверительный управляющий также должен заботиться об интересах учредителя и выгодоприобретателя, и несоблюдение этого требования влечёт ответственность управляющего:
• выгодоприобретателю возмещается упущенная выгода;
• учредителю — убытки, причинённые утратой или повреждением имущества, плюс упущенная выгода (п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Доверительный управляющий может быть освобождён от ответственности за убытки, причинённые выгодоприобретателю и учредителю управления, вследствие непреодолимой силы или действия выгодоприобретателя или учредителя управления (п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

То есть если по вине третьих лиц произошёл пожар, то отвечает доверительный управляющий, если же имущество уничтожено в результате, например, стихийного бедствия, то ответственности управляющий не несёт.

В договоре доверительного управления имуществом можно предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК РФ).

Если в доверительное управление передаются ценные бумаги, то следует обратить внимание на то, что не освобождает от ответственности неисполнение эмитентом своих обязательств.

Основание: от ответственности доверительного управляющего освобождает только непреодолимая сила, к обстоятельствам которой не относятся, в частности, нарушения обязанностей со стороны контрагентов.

С учётом сказанного следует пресекать попытки включать подобные условия в договор.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведённых им при доверительном управлении имуществом, за счёт доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ).

В то же время доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением имуществом, иначе ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов.

Прекращение договора

Договор доверительного управления имуществом может быть прекращён вследствие (ст. 1024 ГК РФ):
• смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
• отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
• смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
• отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
• отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце 5 пункта 1 статьи 1024 ГК РФ, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
• признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

В продлении договора на тех же условиях и на тот же срок может быть отказано, если учредителем доверитель-ного управления в положенный срок было направлено письмо о расторжении договора доверительного управления и об обязании возвратить имущество.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передаётся учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Добавить комментарий