Доверительное управление недвижимостью в 2022 году: его плюсы и минусы. Как правильно заключить договор на управление с риэлторской компанией: пошаговая инструкция от А до Я.

Хороших доходов всем новым и постоянным читателям сайта 50baksov.ru!

Что из себя представляет доверительное управление недвижимостью в 2022 году простыми словами?

Доверительное управление недвижимостью – это уникальная услуга рынка недвижимости. Нужно вникнуть, что именно из забот владельца недвижимости, можно переложить на плечи доверительных управляющих.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что доверительное управление недвижимостью заключается в передаче одной стороны другой своего имущества в доверительное управление. Другая сторона, согласно кодексу, обязуется в интересах учредители управлять имуществом.

Основным документом, который определяет и регламентирует данный процесс, является Гражданский кодекс. Цель доверительного управления заключается в получении прибыли. Непросто, но все же обслуживание и содержание любого объекта требует участия, организации охраны, взаимоотношений с поставщиками оборудования и коммунальных услуг,и другие ответственные решения. Доверительные управляющие привлекаются для профессионального решения подобных вопросов.

По своей сути доверительное управление недвижимостью предполагает осуществление сторонней организацией управления чужой недвижимостью и другим (сопутствующим) имуществом в интересах собственника за определенное вознаграждение.

Целью является обеспечение прибыльности переданной в управление недвижимости. Компании по управлению недвижимостью работают только легально.

Практика показывает, что наиболее востребованы услуги по доверительному управлению среди владельцев жилья класса бизнес и элит, поскольку позволяют существенно сэкономить их время.

В каких случаях целесообразно передавать недвижимость в доверительное управление?

1. Если владельцы планируют выехать за пределы города на несколько месяцев (или даже лет) и хотят получать прибыль от сдачи своей квартиры в аренду.
2. Если владельцы работают за рубежом, но намерены в Украине инвестировать средства в недвижимость (или наоборот) и получать с этого прибыль.
3. Если владельцы хотят, чтобы недвижимость приносила прибыль, но не желают прикладывать к этому особых усилий.
4. Если владельцы хотят минимизировать риски, связанные со сдачей жилья в аренду (например, поиск добропорядочных клиентов, простой жилья, несвоевременность платежей, порча имущества арендаторами и т.п.).

Что может включать доверительное управление недвижимостью?

Спектр услуг компаний по доверительному управлению может быть достаточно широк. Среди самых распространенных:

– осуществление ремонта (как начального, так и текущего);

– подготовка квартиры к сдаче в аренду или продаже (хоум-стэйджинг);

– профессиональная проверка документов, необходимых для сдачи жилья в аренду или продажи;

– поиск арендаторов и заключение с ними договоров;

– присмотр за жильем (в т.ч. за эксплуатацией квартиры, своевременной оплатой коммунальных и арендных платежей, исправностью бытовой техники и т.д.);

– оптимизация и уплата налогов арендодателя;

– услуги, связанные с продажей недвижимости.

Каковы преимущества передачи недвижимости в доверительное управление профессионалам?

Обычно на рынке недвижимости (в частности, в арендном сегменте) можно вести бизнес самостоятельно. Но стереотип, что в таком случае прибыль будет выше, может не сработать. Почему? Потому что так или иначе владельцу придется предоставлять те же услуги, что и компании по управлению, но у последней алгоритм отшлифован до автоматизма и сопутствующие расходы сведены к минимуму. У владельца же затраты времени и средств на аналогичные действия могут полностью съесть потенциальную экономию на оплате услуг управляющего.

Компания, которая берет на себя управление чужой недвижимостью, пытается максимизировать прибыль от операций с переданным в управление имуществом. Причина банальна – ее заработок напрямую зависит от доходности имущества в управлении (преимущественно управляющие работают за процент от полученной прибыли). Достигается это за счет лучшей осведомленности о рыночной конъюнктуре (спрос, предложение, цены), законодательной базе, пути уменьшения сопутствующих расходов на продвижение предложения на рынок и тому подобное.

И еще один важный аргумент в пользу профессионального управляющего недвижимостью – скорость проведения операции. Компания по доверительному управлению в кратчайшие сроки найдет клиента (арендатора), проверит документы, подготовит и заключит договор. Тогда как подобные действия у владельца могут длиться от нескольких дней до нескольких недель, а то и дольше. А это уже упущенная выгода. А если аренда краткосрочная или посуточная, то потери набирают вес (особенно в бизнес- и премиум-классах).

Каковы риски передачи недвижимости в доверительное управление?

Главный риск передачи любой собственности в доверительное управление связано с правильным выбором управляющей компании. Задача – сверхсложная.

Чтобы не ошибиться при выборе управляющего, стоит учесть:

– репутацию компании, о которой свидетельствуют положительные отзывы клиентов (особенно друзей и знакомых);

– опыт работы на рынке недвижимости (все знают с чего начинается купля-продажа или аренда недвижимости, но только компании с опытом знают, что происходит на завершающих этапах сделок);

– специализацию на определенном сегменте (например, на аренде жилья класса бизнес и элит);

– профессионализм персонала и то, как он ориентируется в рыночных тенденциях (лучше всего можно выявить только во время личной встречи, ни в коем случае не по телефону);

– честность и добропорядочность (стопроцентной гарантии успеха никто дать не может, но если специалисты компании раскрывают все возможности и риски, то такой управляющий ответственно подходит к работе с клиентом);

– внимательность и отношение к клиенту (хороший управляющий пытается максимально точно понять запросы клиента, чтобы из множества вариантов подобрать наилучший).

Несмотря на это, от ошибки никто не застрахован. Поэтому, чтобы ошибка при выборе управляющего не стоила дорого, целесообразно внимательно ознакомиться с договором о передаче имущества в доверительное управление (лучше с профессиональным юристом, разовые расходы на которого могут сэкономить немалые средства в будущем), а также – на этапе начала отношений – заключить договор на короткий срок (3-6 месяцев) с возможностью его продления в будущем.

Что можно доверить?

Объектом доверительного управления вполне может выступать недвижимость любого рода: жилой фонд, торговые площади, офисные здания, складские и производственные помещения.

Кому можно доверить?

Когда владелец квартиры или иного имущества желает передать свою недвижимость в доверительное управление, он должен понимать, к кому может обратиться. Специалисты помогут справиться с ситуацией, но необходимо тщательно проверить их профессионализм.

Для этого лучше всего поинтересоваться об объектах, которые находились и находятся в управлении. Возможно даже, посмотреть на них и пообщаться с собственниками. Если рекомендации и собственное мнение будет положительным, компании можно доверять.

Совместную работу можно будет начинать только после определения целей заказчика, с ним нужно обсудить и продумать все условия управления. Дальше можно переходить к другому этапу, на котором оценивается объект. Только после оценки можно реально обсуждать цели заказчика и уточнять все детали и условия. После составления и подписания договора, организация может приступать к управлению имуществом.

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Я недавно выставила свою однушку на сдачу и мне, помимо прочих, стали поступать предложения от различных компаний и сервисов, которые предлагали взять мою квартиру в доверительное управление. Что это такое и с чем это едят? Послушать, так это выгодное дело. Но хотелось бы объективного взгляда.

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью. Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению

Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

• эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
• риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
• оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Понятие договора доверительного управления имуществом

Имущество обычно приобретается в собственность для удовлетворения интересов собственника. Для этого закон наделяет собственника правомочиями по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Но в целом ряде случаев возникают ситуации, при которых сам собственник эффективно использовать это имущество не может, например, не владеет профессиональными знаниями, необходимыми для извлечения доходов при использовании таких видов имущества, как ценные бумаги, авторские права, различные объекты недвижимости.

В подобной ситуации он вправе передать по договору во временное пользование такие объекты за плату, например, по договору аренды, по лицензионному договору. Однако, если он не обладает достаточным опытом и знаниями, плата за использование его имущества может оказаться гораздо ниже тех доходов, на которые можно было бы рассчитывать.

А так как поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат, по общему правилу, лицу, использующему это имущество на законном основании (ст. 136 ГК), то при повышении доходности имущества это никак не скажется на размере вознаграждения, которое получает собственник по договору.

В некоторых случаях сам собственник просто не в состоянии осуществлять самостоятельно принадлежащие ему правомочия.

Это происходит при отсутствии законных представителей малолетних и несовершеннолетних, а также при установлении патронажа над дееспособными гражданами. Подобное имеет место при признании безвестно отсутствующим гражданина, когда его имущество требует постоянного управления. Аналогичная ситуация возникает в период между смертью наследодателя и принятием наследства наследниками.

Общим во всех приведенных случаях является необходимость создания такого правового режима имущества, переданного в управление, который обязывал бы управляющего осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК). Названные правовые последствия достигаются с помощью нового для нашего гражданского права института доверительного управления.

Интересно отметить, что, родившись в сфере гражданского оборота с участием граждан, зачастую используемое в благотворительных целях, доверительное управление прочно завоевало позиции и в сфере коммерческого оборота, в предпринимательской деятельности. (Например, нечто похожее происходит при управлении предприятием-банкротом). Российский законодатель также предусмотрел возможность передачи по решению общего собрания акционеров полномочий исполнительного органа по договору коммерческой

организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему) (абз. 3 п. 1 ст. 69 Федерального закона «Об акционерных обществах»). Очевидно, что и в первом, и во втором случае по своей юридической природе эти договоры следует квалифицировать как договоры доверительного управления.

Но и в тех случаях, когда учредителем выступает гражданин либо некоммерческая организация, деятельность по доверительному управлению следует отнести к предпринимательской, поскольку, по общему правилу, управляющим может быть только предприниматель.

Доверительному управлению посвящена гл. 53 ГК.

Следует отметить, что право доверительного управления, возникающее на основании договора, является обязательственным правом, а не вещным, а поэтому имеет существенные отличия от траста – доверительной собственности, являющейся институтом англо-американской системы общего права. Последняя предполагает существование расщепленной собственности: одновременного существования как собственника, так и доверительного собственника в одно и то же время на одно и то же имущество и при этом правомочия указанных собственников не совпадают.

Нюансы документооборота

Документируем передачу имущества

Рассказываем руководителю:

Если договор доверительного управления будет признан незаключенным или недействительным(к примеру, если не пройдена госрегистрация), то у компании могут возникнуть проблемы с учетом доходов и признанием расходов по такому договору в налоговом учете. Под угрозой могут оказаться и вычеты по НДС.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление оформляется по аналогии с его продажей:

1. договор надо составить в форме единого документа;
2. передача недвижимости подлежит госрегистрации.

Без этого договор доверительного управления будет недействителен.

Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определить:

• состав передаваемого имущества;
• наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
• размер и форму вознаграждения управляющего.
• Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;
• срок действия договора (не более 5 лет).

Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).

Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский счет.

Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управление.А при отсутствии отдельного счета управляющему будет проблематично доказать, какие деньги его, а какие — учредителя.

Оформляем документы в ходе исполнения договора

Сделки с переданным в управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени. Но он должен предупреждать всех контрагентов, что действует в качестве управляющего в интересах доверителя. Для этого во всех письменных документах (включая первичку) после имени или наименования нужно делать пометку «Д. У.». К примеру, так: «Исполнитель: ООО “Северное сияние”, Д. У.». Иначе считается, что управляющий действует в личных интересах и отвечает перед третьими лицами только собственным имуществом.

Сейчас многие компании и предприниматели предлагают свои услуги по доверительному управлению недвижимостью. Главное — не ошибиться с выбором того, кому действительно можно довериться…

Кроме того, в установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельности. Отчет управляющего является первичным документом для целей бухгалтерского и налогового учета у всех участников договора и, помимо обязательных реквизитов, должен содержать информацию:

1. о совершенных доверительным управляющим сделках и иных действиях с объектом;
2. о сумме полученных доходов за отчетный период;
3. о сумме расходов, связанных с управлением имуществом;
4. о любых изменениях в составе имущества (например, об утрате либо повреждении имущества);
5. о размере вознаграждения управляющего.

Кстати, передать отчет нужно в такие сроки, чтобы учредитель (выгодоприобретатель) успел подготовить и вовремя сдать налоговую декларацию по налогу на прибыль.

Если по условиям договора управляющий имеет право на возмещение расходов на доверительное управление, ему нужно документально подтвердить их, иначе учредитель может отказать ему в компенсации (они могут быть компенсированы за счет доходов, полученных от управления имуществом, или выплачены непосредственно учредителем).

Обратите внимание, когда учредитель возмещает расходы управляющему, ему для документального подтверждения таких затрат в целях налогообложения прибыли потребуются копии первичных документов (оригиналы первички находятся у управляющего). Поэтому эти копии управляющий может приложить к представляемому отчету.

И напоследок: сколько стоят услуги доверительного управления?

Обычно стоимость доверительного управления варьирует в пределах 10-20% от арендной платы за квартиру. Но общая стоимость зависит от конкретного перечня услуг, которые предоставляет управляющая компания, индивидуального подхода к каждому клиенту и программ лояльности.