Как быстро продать квартиру в 2022 году в сжатые сроки — за несколько месяцев. Советы от опытных риэлторов по ликвидной и неликвидной недвижимости
-
BINARIUMЛучший брокер по бинарным опционам! Огромный раздел по обучению! Идеально для новичков! Бесплатный демо-счет! Заберите бонус за регистрацию:
СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:
- Советы ведущих риэлторов по продаже жилплощади на 2022 год
- Самостоятельная продажа квартиры собственником
- Основные ошибки, с которыми предстоит столкнуться
- Несколько советов от агентства по быстрой продаже квартиры
- Тонкости работы с рекламными порталами
- Давайте разберем вариант продажи квадратных метров с помощью риэлтора
- Срочный выкуп квартиры как крайняя мера
- Дополнительные советы, как быстро продать квартиру
- Как подготовить квартиру к продаже?
- Простые хитрости при продаже квартиры
- Советы по продаже недвижимости
- Продать недвижимость можно дистанционно
- 1) Выбирайте лучшее время для продажи
- 2) Сравните объект с аналогичными предложениями
- 3) Планируйте сопутствующие расходы
- 4) Приведите жильё в продажный вид
- 5) Наймите риэлторов
- 6) Заключите договор с риэлторами
- 7) Поручите специалистам оценку недвижимости
- 8) Подготовьте документы
- 9) Закажите профессиональные фотографии
- 10) Подайте объявления о продаже
- 11) Воспользуйтесь помощью юриста
- 12) Поручите риэлторам проведение показов
- 13) Подпишите договор купли-продажи
- 14) Заплатите риэлторскую комиссию
- 15) Дождитесь переоформления права собственности
- 16) Если необходимо, переведите деньги, полученные от продажи недвижимости, на российский счёт
- 17) Оплатите налог на прирост капитала
Советы ведущих риэлторов по продаже жилплощади на 2022 год
Рады приветствовать посетителей сайта 50baksov.ru!
Данная статья посвящена взвешенным практическим советам о том, как продать квартиру. Каждому из нас, если таковая задача стоит, хотелось бы это сделать как можно скорее, не прогадав по стоимости. Сейчас мы детально рассмотрим, какие действующие механизмы можно или необходимо использовать при решении этого вопроса.
Для начала потребуется определиться в выборе способа продажи. На сегодняшний день существуют три основных варианта: самостоятельная продажа, услуги риэлтора и срочный выкуп вашей квартиры агентством недвижимости. Возможны, конечно, смежные способы, но общей картины это не меняет.
Разберем первый упомянутый вариант.
Самостоятельная продажа квартиры собственником
Предположим, Вы решили заниматься продажей самостоятельно. Тогда надо четко уяснить какие текущие задачи предстоит решать в одиночку. Например, надо будет скрупулезно изучить все актуальные «рабочие» предложения на рынке. Сопоставить с собственным жильем. Найти подходящие посещаемые рекламные порталы, которыми пользуются профессионалы, где сфокусирована определенная аудитория, готовая к покупке.
Потребуется время на составление и размещение грамотного объявления. Придется потратить «некоторую» сумму денег на публикацию или регулярное поднятие на первые места. Ваше объявление просто могут не увидеть или проигнорировать!
Не стоит успокаивать себя мыслями о «лучшей» цене, которая продает сама. Тем более, понятие хорошей стоимости сегодня несколько размыто, ведь тысячи новых предложений появляются ежедневно, а мы же хотим все-таки по возможности продать дороже. А как показывает практика сделать это совсем не просто.
Основные ошибки, с которыми предстоит столкнуться
1. Я могу сам продать быстро квартиру без помощи риэлтора
Весьма спорное утверждение, особенно в 2019 году. Если просмотреть любой известный ресурс, рекламирующий продажи, невооруженным глазом видны бесконечные страницы поиска по заданным критериям. Безмерное превосходство предложений над спросом, объявления часто дублируются, цены схожи и создается впечатление, что фотографии и описание многих квартир взяты из одного источника.
Уверяем Вас, ваше объявление тоже начнут клонировать и звонить по указанному телефону станут посредники, предлагая свои услуги.
Единственный способ быстро продать – это сознательно и ощутимо занизить стоимость собственных «квадратных метров». Но тогда надо быть готовым продать по заниженной стоимости (а посредников станет еще больше).
Иначе все время будет уходить на принятие звонков с объяснениями, почему ваша цена на самом деле не такая. В конечном итоге объявление могут «забанить» (снять с показа) за несоответствие цены. Результат: потерянное время и деньги.
2. Я сам найду нужные мне рекламные площадки, которые помогут быстро продать.
Маловероятное утверждение. Дело в том, что иногда даже известные и раскрученные порталы не приносят клиентских звонков. Объявлений очень много, каждое новое смещается вниз по списку. При особой популярности ресурса уже в течение первого часа ваше объявление может оказаться на второй странице.
Поднятие, как мы писали, платное, а премиум-статус на многих модных площадках ударяет по карману. И разовым платежом тут не обойтись. На «Авито», к примеру, «премиум» длится лишь неделю – потом потребуется новый платеж (стоимость начинается от 1000 рублей в среднем); «Циан» списывает с вашего счета деньги каждый день – при недостатке средств или заканчивающемся сроке объявления сразу снимает его с показа.
А база «Winner» вовсе доступна только риэлторам, так как она платная и ее требуется скачивать, устанавливать и продлевать регулярно подписку (по поводу Виннер, в любом случае придется обращаться к знакомому риэлтору).
3. У меня хорошая квартира, поэтому моя цена устроит покупателя.
Если стоимость квартиры по разным причинам будет завышенной, интересующийся клиент может искать ваш телефон не один месяц. Посмотрите сами, какое количество похожих на ваше предложений, но по более низкой цене, размещают конкуренты – собственники, риэлторы, посредники.
Но располагая временем, не боясь предстоящих проблем, не нуждаясь в сиюминутных деньгах, пробуйте и дерзайте. Но, если что-то пошло не так – наш совет обратиться к специалистам.
По крайней мере, будет возможность получить некоторую информацию, которая, безусловно, сможет Вам помочь в вашем нелегком деле.
Несколько советов от агентства по быстрой продаже квартиры
Изучаем обстановку
В первую очередь, продавая квартиру, необходимо на все сто процентов изучить конкурентные предложения. По Москве и по вашему району – полное владение ситуацией крайне понадобится! За сколько ваш сосед или житель соседнего дома продает свою квартиру, сам или через агентство, через какое и какие результаты (звонки, показы)?
Прогуляйтесь вокруг вашего дома, по двору, присмотритесь к объявлениям, висящим на досках объявлений – там можно найти информацию о возможной цене – а чуть позже мы вернемся к уличным объявлениям. И не забывайте, более ликвидны однокомнатные квартиры, трехкомнатные продать гораздо сложнее.
На скорости продажи скажется положительно престижность вашего района, экология вокруг жилья, развитая инфраструктура, состояние подъезда и наличие спокойных соседей.
Вернемся еще раз к стоимости
Все-таки не советуем ставить завышенную цену в объявлениях, и даже такую как у конкурентов. Наш Вам совет – поставьте немного меньшую цену. С одной стороны Вы выгодно смотритесь среди прочих предложений, с другой получаете высшие позиции по одному адресу или категории на некоторых рекламных порталах (например, Cian.ru, на Avito.ru к сожалению нет такого приоритета).
И в принципе в процессе приема звонков будет вырисовываться более четкая картина для понимания. Нет звонков – скорее всего цена недостаточно снижена, или что-то неверно указано в объявлении. Может быть, оно даже не активно. Такое случается в интернете, стоит лишний раз зайти в личный кабинет и проверить состояние. Да, и будьте готовы к дубликатам (совершенно по разным ценам) вашего объявления, которые будут «плодиться» усилиями разных агентов.
Для чего они это делают, спросите Вы? Некоторые так поступают для привлечения клиентов, другие, «поймав» звонок от клиента, будут настойчиво предлагать свои услуги. Либо перезвонят потом Вам с предложениями снизить цену для якобы своего клиента. Вред в данном случае кроется в эффекте рассеивания внимания потенциального покупателя. Клиенты, особенно ищущие квартиры от собственника, путаются среди схожих объявлений, сомневаясь, чей номер набрать первым.
Реклама как двигатель торговли
При продаже квартиры все средства хороши! Интернет, недорогие газетные публикации (скажем, местные информационные издания), расклейка бумажных объявлений, уведомление наиболее активных друзей и знакомых о продаже.
Можно поискать объявления с пометкой «куплю», хотя по нашему опыту это, как правило, скрытый риэлтор в поисках собственника. Но быть может именно Вам повезет. И отдельным текстом мы расскажем о стратегии продажи квартиры на рекламных порталах.
Состояние квартиры
Непременно надо подготовить квартиру к показу. Доделать кое-где затянувшийся ремонт, убрать комнату от лишних вещей, уделить внимание санузлу (многие покупатели первым делом идут туда), помыть кухню и окна.
Последнее время в крупных городах появилась тенденция мгновенно заезжать в квартиру после покупки. И во время показа клиент сразу прикидывает «шансы» на проживание, а подготовившийся хозяин получает дополнительный бонус.
Разговор с потенциальным покупателем
После наших предыдущих советов Вы хорошо подготовлены к предстоящей встрече. Поэтому такие вопросы как: «В чем причина продажи квартиры?», «Какие соседи?», «На руках все документы для сделки?», «Консьерж?», «Торг?» — Вас врасплох не застанут. Судя по голосу или внешнему виду клиента, определив возраст, рассказывайте про местную инфраструктуру по соответствующим интересам.
Пожилым людям упомяните вскользь о новом зеленом парке и доброжелательных соседях, а молодые рады будут слышать о спортивных клубах, кафе, удобной транспортной доступности.
Визит совершает семейная пара, расскажите о близлежащих школах или детских садах. Главное – импровизируйте, но не заходите слишком далеко!
Готовность документов
Особо обращаем внимание на важность наличия всех требуемых для заключения сделки купли-продажи документов. Ведь не исключено, что прямо во время показа от покупателя поступит предложение заключить предварительный договор и внести аванс.
Обидно, если вдруг выяснится отсутствие согласия вашего супруга/супруги или не выписанные с жилплощади члены вашей семьи. Самый идеальный вариант (Вы это увидите при просмотре других объявлений в интернете) – «в квартире никто не прописан, один собственник».
Уличная расклейка
В первом абзаце мы уже писали про уличные объявления, которые висят на подъездах, заборах, столбах. Реально работающий механизм продажи. Но оговоримся, придется найти опытного расклейщика. Вас просто не хватит! И не забудьте изучить текст и оформление объявлений конкурентов. Вам это точно понадобится.
Тонкости работы с рекламными порталами
Рекламные порталы по продаже недвижимости однозначно являются действенными инструментами в крупных городах. Есть порталы, которые хорошо работают (буквально по пальцам пересчитать), есть менее эффективные площадки.
Самое интересное, что те и другие могут являться платными сервисами. Скажем, сложно сравнивать по эффективности Cian.ru и Sob.ru, но оба ресурса берут за размещение деньги. А вот, например, если Вы в поисках покупателя на загородный дом, можно посоветовать Cottage.ru (для Москвы сейчас возможно добавление только 2 бесплатных объявлений). Поэтому отнеситесь к этому вопросу внимательнее.
1. Cian.ru
Сильный действенный портал исключительно по недвижимости с огромной посещаемостью около миллиона человек в день по России. Постоянно рекламируется на телевидении и прочих рекламных площадках.
Действительно приносит звонки и живых клиентов. Но на сегодняшний день практически полностью стал платным ресурсом. Для обычного пользователя доступно лишь одно объявление бесплатно по трем основным категориям: квартиры, дома, нежилые помещения. Обладая большим количеством объявлений, приходится платить за каждое в среднем по 13 рублей в сутки.
И все бы ничего, но для лучших позиций в выдаче этого портала желательно купить тариф «Премиум», который уже стоит 315 рублей на 7 дней (сейчас там цены сильно отличаются в зависимости от тарифа и географии). Да, и как уже говорилось выше, регулярно требуется посещать личный кабинет, контролируя статус и активность вашего объявления.
2. Avito.ru
Мощный известный ресурс со своей аудиторией. Посещаемость зашкаливает за 10 млн. человек в день. Но площадка продает не только недвижимость, посему количество визитов по поиску жилых метров можно примерно сравнивать с предыдущим ресурсом. Для продажи квартир в Москве и области объявления считаются платными, публикуются на 30 дней.
Стоит сие удовольствие 139 рублей для столицы и 119 для Подмосковья. Разово. Но помните, буквально в день публикации ваше объявление станет «сползать» вниз, активно оставляя первые позиции. На следующий день ваша квартира будет на второй или третьей странице выдачи. И даже, если у Вас заниженная стоимость, портал не покажет вашу квартиру на первом месте.
Поднятие объявления в Avito платно, по стоимости немногим дороже разовой публикации, правда, размещают информацию уже на 60 дней. Есть дополнительные пакеты, услуги и статусы, стоящие по-разному. Можно упомянуть «Премиум-размещение», которое реально увеличит просмотры вашего объявления.
Но данная услуга недешева и, по нашему мнению, местная аудитория предпочитает искать предложения по аренде квартир в ущерб продаже. Поэтому много звонков даже не ждите.
3. Kvadroom.ru
Достаточно демократичный в плане размещения объявлений портал. Вы имеете возможность разместить неограниченное количество объектов. Есть свои премиум-статусы: Лидер, Эффектив, Рывок. Они платные, примерно от 100 рублей до 600 на месяц.
Но по нашему опыту особого эффекта от этих услуг нет, да и звонков почти не будет. Единственной пользой назовем здесь бесплатную публикацию обычного объявления. Но модерация тогда займет пару дней.
4. Gdeetotdom.ru
Проверенный заслуженный сайт. Но есть тревожные сомнения по утрате позиций среди основных конкурентов и как следствие посещаемости. Объявления размещаются платно, но недорого – 14 рублей за 28 дней (хотя последнее время некоторые объявления стали размещать бесплатно, например, участки).
Премиальные объявления у них выделяются цветом и показываются одними из первых. Стоимость премиального объявления по квартирам в Москве на месяц (вернее на 28 дней) составляет 336 рублей. Рекомендовать не станем, у портала все-таки низкая эффективность. Пожалуй, стоит ограничиться обычной публикацией за 14 рублей. Удобнее оплачивать из Яндекс.кошелька.
5. Move.ru
Располагает неплохой посещаемостью около 17 тысяч человек, что вполне неплохо для такого сайта. Полностью посвящен теме недвижимости. Допускает бесплатное размещение более, чем одного объявления.
Есть такие услуги как «Закрепление», «Премиум» и «Поднятие», которые действуют от одной до четырех недель, и стоят 898, 449 и 225 рублей как раз за 4 недели. От себя рекомендуем бесплатную публикацию вашего объекта на сайте. Она (публикация) моментальна. Правда, сейчас активно размещает чужую рекламу на всех бесплатных объявлениях.
6. Irr.ru
Старые добрые «Из рук в руки». Сайту более 14 лет, приличная посещаемость, но не совсем сравнимая с Цианом. Есть собственные vip-услуги: «Сделать горячим» и «Сделать премиум». Они дорогие и малоэффективные. Есть просто «Поднять» и «Выделить цветом».
Поднимают один раз, цветом выделят на 7 дней. За деньги: 70,80 руб. и 35,40 руб. соответственно. Но зато одно объявление опубликовать бесплатно позволят точно. Не так давно начали собственную рекламную компанию, поэтому есть некоторые шансы на звонки. Одно объявление бесплатно разместить удастся.
7. Sob.ru
Одно объявление обойдется в 150 рублей за месяц, но опубликовать его разрешат вместе с четырьмя другими, тоже за 150 каждое. Итого 1000 рублей в месяц. Первый тариф этого ресурса, и самый дешевый. Остальные дороже. Сложно советовать площадку, особенно при невозможности опубликовать менее 5 объявлений.
Как видите порталов достаточно много, хотя гарантированно говорить об эффективности каждого несколько сложно. При этом мы перечислили самые раскрученные из них, а в реальности продавцу предстоит столкнуться с гораздо большим количеством площадок, досок-объявлений, прочих агрегаторов недвижимости.
Есть еще Mirkvartir.ru или Realto.ru, но чувствительно общую картину они не меняют. Рассматриваем бесплатные публикации, не ожидая чуда. Кстати еще посоветуем размещать на Mail.ru в разделе недвижимости. А вот база Виннера (baza-winner.ru) платная закрытая, только для профессиональных риэлторов.
Да, существуют еще сервисы размещения объявлений, которые публикуются на сотнях рекламных досок и на перечисленных выше порталах. В качестве примеров: Jcat.ru или Afy.ru. Но некоторые из них платны, другие «почти» платны или неприятно удивят новичка своим запутанным интерфейсом. Оттуда теоретически может прийти звонок, но в условиях сегодняшнего кризиса трудно рекомендовать подобные сервисы к обязательному использованию.
Мы бы от себя еще порекомендовали поиск местечковых информационных порталов. Там зачастую есть возможность «повесить» объявление о продаже недвижимости. А плюсы заключаются в местных заинтересованных посетителях, которые смогут превратиться в потенциальных покупателей. Наши специалисты постоянно используют эту «фишку».
Давайте разберем вариант продажи квадратных метров с помощью риэлтора
Заключением договора с агентством недвижимости могут оказаться отсутствие лишнего времени и нежелание тратить неизведанные бюджеты на рекламные нужды. Опытный риэлтор, имея многолетние наработки, с первых шагов просчитает все шансы, подготовит необходимый комплекс мероприятий, ненавязчиво «подтолкнет» собственника к стоимости, способной активно конкурировать в нынешних условиях.
Преимущества
Ваш телефон не будет разрываться в самые неожиданные моменты, и разговоры с чужими людьми возьмет на себя другой человек, договариваясь вместо Вас о будущих показах. Все рекламные затраты берет на себя агентство без каких-либо претензий. Оформление дополнительных документов с успехом можно поручить агенту часто даже не оплачивая дополнительных расходов. Большинство агентств недвижимости обладает собственным траффиком и наработанной базой клиентов, которым можно будет предложить ваш объект уже в день обращения.
И не бойтесь эксклюзивного договора! Ведь что такое «эксклюзив»? Никто никогда в трезвом уме и твердой памяти не станет забирать ваши документы на квартиру, как многие думают. Это абсолютно не нужно! Агентству важно, прежде всего, единственное право на продажу, то есть на рекламу с целью привлечения клиентов.
В тексте договора черным по белому прописывается невозможность продажи данного конкретного объекта третьими лицами помимо указанной компании. И к другим риэлторам ваши покупатели не уйдут! Сторонние агенты, если у них вдруг появится клиент, просто вынуждены будут обратиться к вашему риэлтору. Он в свою очередь обо всем договорится, чтобы состоялся полноценный показ.
Перечислим еще раз все преференции продажи квартиры через агентство недвижимости:
· Профессиональная оценка квартиры с учетом конкуренции и изменяющейся динамики рынка недвижимости
· Мгновенное размещение информации на большом количестве рекламных ресурсов, отслеживание статуса объявлений (поднятие, обновление), полное ведение полноценной рекламной компании
· Собственная клиентская база агентства
· Оперативный сбор недостающих документов по доверенности
· Выгодная и грамотная презентация квартиры, способная увеличить желание клиента купить вашу жилплощадь в разы
Срочный выкуп квартиры как крайняя мера
Проясним для начала, как работает срочный выкуп. Собственнику срочно понадобились деньги, но он ясно понимает, что быстро продать жилплощадь не удастся. Тогда он обращается в специализированное агентство, занимающееся срочным выкупом. Контора в сжатые сроки выкупает квартиру по заниженной стоимости, а хозяин практически мгновенно получает живые деньги на руки.
Советовать владельцу жилья такой способ или нет? Все зависит от насущных потребностей. Быстро найти покупателя за 1-2 недели даже в столичном регионе сейчас не получится. Но благодаря срочному выкупу процедура передачи прав на квартиру займет всего несколько дней.
Хотя собственнику предстоит сильно опуститься по цене. Размер скидки может доходить до 30-40 %. И заинтересованность агентства будет напрямую зависеть от общего состояния и привлекательности вашей квартиры.
Дополнительные советы, как быстро продать квартиру
Первое
К сожалению начавшийся 2018 год не принес долгожданных изменений на рынке продаж. Приходится констатировать, что для продавца жилых метров рынок является «падающим», то есть предложений много, а спрос гораздо меньше. Соответственно, у покупателя сейчас хороший козырь в рукаве – он может выбирать, диктуя свои условия. В том числе снижение цены. А ведь продавец совершенно не готов к этому! Квартира, скажем, покупалась за 10 млн., а приходится продавать за 7-8!
Второе
Не забывайте, основная цена реализуемой жилплощади состоит из местоположения квартиры. Об этом мы писали выше, где сказано: «У меня хорошая квартира, поэтому моя цена устроит покупателя». Адрес вашего жилья (в порталах-то в большинстве случаев запрошенный поиск привязывается к адресу – некоторые продавцы даже «фейкуют», меняя адрес, дабы привлечь звонки) может не соответствовать сегодняшним пожеланиям клиентов, или площадь и планировка квартиры будут совсем не те, которые могут быть интересны покупателю.
Есть, конечно, рецепты решения таких проблем. Об этом мы тоже выше писали. Вкратце: подготовка к показу, фотографии, умение отвечать на вопросы покупателя, правильная цена и грамотное объявление.
Третье
Фотографии. Подготовить нужное (не 2-3 шт.) количество крайне необходимо. Сколько? Например, Cian позволяет опубликовать любое количество, а Avito ограничивает собственника 20 шт. Мы бы посоветовали золотую середину – от 15 до 25, не более. Особенно «выгодные» места вашего жилья фотографируйте не один раз, не с одного ракурса. Желательно запечатлеть квартиру с помощью хорошего или профессионального аппарата с широкоугольным объективом.
Четвертое
Уберите по возможности личные вещи из комнат – они отпугивают покупателей. Проверьте перегоревшие лампочки, уделите время уборке подъездной коридорной части перед вашей входной дверью.
Пятое
Все-таки грамотное объявление. Заголовок. На некоторых порталах, между прочим, заголовки можно править. Например, на Авито. В последствие люди, ищущие подходящие объявления, быстрее и проще найдут ваше. Советуем писать подробно и развернуто. Не так интересно читать объявление из двух фраз типа: «Продается двухкомнатная квартира 52 кв. м. после ремонта. В квартире есть всё необходимое. Звоните!»
Укажите количество собственников, как долго жилье находится в собственности, серию дома, год постройки, осуществленный городом капитальный ремонт. Опишите преимущества: недавний ремонт, дорогая бытовая техника или мебель (если оставляете новым хозяевам), красивый вид за окном, развитая инфраструктура и удобная транспортная доступность.
Даже последний этаж обыгрывается «отсутствием шумящих соседей сверху», а первый подойдет людям уже немолодым, зависимым от лифта. Не забудьте про дополнительные бонусы, если таковые имеется: машино-место на парковке, кладовое отделение, зимний сад, большой общий коридор, который закрывается и т. д. В завершении напишите какую-нибудь побуждающую к действию фразу: «жду вашего звонка», «расскажу любую информацию», «документы готовы к сделке», «покажу в любое время», «лучшее предложение в этом районе и прочее».
Как можно понять после прочтения, продажа квартиры это непростое занятие, требующее к себе усиленного внимания и, безусловно, траты денежных средств и времени. Итак, не готовы заниматься реализацией самостоятельно – звоните специалистам, имеющим серьезную практику по всем таким вопросам.
Любые ремонтные работы в квартире можно сравнить со стихийным бедствием. Вытерпеть можно только, если ремонт долгожданный для всей семьи или для себя, любимого. Однако, какой смысл терпеть такой аврал, если квартира будет продаваться? В этой статье постараемся ответить на этот вопрос.
Как подготовить квартиру к продаже?
Конечно, подготовить недвижимость к реализации необходимо, так как от этого зависит оперативность продажи. Квартира после ремонта, подготовленная к продаже, своей чистотой и уютом привлечет гораздо быстрее своих потенциальных покупателей. Стоимость предполагаемых вложений в наведение внешнего лоска определяется типом квартиры.
Если это жилье типа «эконом», то глобальные вложения совершенно нерентабельны. Как показывает практика опытных риэлторов, при заключении сделки будет компенсировано около 40% затраченных при подготовке квартиры средств. Наличие ремонта в продаваемых квартирах эконом-класса большого значения не имеет. С большой вероятностью, новые владельцы все сделают заново и на свой вкус.
Однако, необходимо сказать, что при покупке квартир эконом-класса также необходимо ее хорошее состояние: современные окна, ровные стены и потолки, аккуратные двери, отремонтированные коммуникации. Несложный косметический ремонт необходим: наклеить недорогие светлые обои, покрасить, установить недорогую металлическую дверь, заменить розетки и выключатели. После таких скромных затрат квартира будет смотреться опрятной, гораздо дороже и привлекательней.
Отремонтированные квартиры с евроремонтом, приготовленные к заселению и комфортному проживанию пользуются спросом у покупателей квартир бизнес и премиум классов. Такие затраты на ремонт оправдают себя, так как качественный ремонт увеличивает цену недвижимости на 25%.
Квартиры, отремонтированные по индивидуальному дизайнерскому проекту и дорогостоящие апартаменты, востребованы у состоятельных покупателей, которые ищут элитное жилье.Ремонт косметический, возможно дорогостоящий, увеличит стоимость квартиры весьма незначительно.
Простые хитрости при продаже квартиры
Необходимо отметить некоторые моменты при демонстрации квартиры будущим владельцам.
Выбрать время суток
При наличии в квартире прекрасного вида из окна: лесной панорамы, сквера, озера, архитектурных памятников старины, предлагать недвижимость желательно утром или днем. Нежелательно прятать окна за занавесками. Если окна квартиры выходят на глухую стену, фабричные здания или стройку, не надо приглашать на осмотр в дневное время. Вечером красивая драпировка штор на окнах будут смотреться более выгодно.
Назначить встречу
Договариваться о встрече с покупателем желательно рядом с общеизвестными зданиями — возле почтамта, у большого магазина, театра. Недопустимо, чтобы покупатель разыскивал и путался в переулках и номерах зданий. Негативные моменты нежелательны для продающего квартиру.
Обеспечить в помещении приятные запахи
Если остался специфический аромат кошки, собаки, табака, то желательно от него избавиться. Для этого можно покрасить краской любой предмет, будет положительная ассоциация, покупателем воспримется как новая квартира, а значит – ремонт.
Сделать уборку
Покупателям всегда нравятся ухоженные, светлые, просторные помещения. Необходимо убрать из квартиры лишнюю мебель, но всю выносить не стоит. Пустое помещение вызывает иногда отрицательные эмоции. Не нужно оставлять на видном месте пустые бутылки, коробки.
Отремонтировать то, что поломано
Необходимо сделать мелкий ремонт. Кроме этого, желательно проделать работы, которые покажутся будущим покупателям сложными или
трудоемкими, например, заменить отопительные батареи.
Риэлтор советует
Существуют различные мнения о ремонте квартиры перед продажей. Опыт специалистов показывает, что в случае продажи квартир устаревшей планировки затраченные средства на простой ремонт в полном объеме не вернутся, оправдают себя около 50%. То же происходит, если будет сделан капитальный ремонт.
Если продается очень старая квартира, достаточно переклеить обои, обновить линолеум в местах, где он истерся, а также заменить розетки и выключатели. На продажной стоимости жилья это не отразится, а покупатель найдется гораздо быстрее. Аналогично при продаже недвижимости без отделки в новом районе.
Ситуация иная при продаже недвижимости в элитных кварталах. Как правило, предполагаемые покупатели этих квартир деловые люди, они очень заняты и ценят свое время. Их привлекают квартиры, куда можно сразу въехать и жить. В этих квартирах очень ценится оригинальный дизайнерский проект, поэтому экономить на подготовке к продаже не стоит. Вложенные средства повлияют на значительное увеличение стоимости жилья.
Советы по продаже недвижимости
В 2005 году одна британская пара купила квартиру в Испании за 190 тыс. евро. В 2008 году на этом рынке недвижимости лопнул пузырь, цены резко упали, и в 2009 году, во время рецессии, не посоветовавшись со специалистами, пара выставила квартиру на продажу за 100 тыс. евро — почти в два раза дешевле стоимости покупки, но так и не смогли найти покупателя. В результате паре пришлось сдавать жильё в аренду.
Почему так случилось? Потому что британцы сделали сразу три ошибки: не обратились к профессиональным риелторам, выбрали неудачный момент для сделки и неправильно оценили объект.
Чтобы избежать подобных ошибок и успешно продать жилую недвижимость за рубежом, рекомендуем обратить внимание на следующие 17 шагов.
Продать недвижимость можно дистанционно
Собственник, живущий в другой стране, может прислать вместо себя представителя, который наймёт риелторов, отдаст им ключи и впоследствии подпишет договор купли-продажи. На такого представителя возможно придётся оформить соответствующую доверенность от владельца.
Проконтролировать продажу недвижимости без участия владельца в конкретной стране смогут местные юристы, так что если вы не можете или не хотите даже в минимальной степени заниматься сделкой, вам стоит в первую очередь обратиться к ним.
Если не нанимать представителя, владелец должен будет приехать в страну минимум дважды: при поиске риелторов и на подписание договора. Всё остальное возьмут на себя агенты недвижимости. Контролировать их действия можно по телефону или электронной почте.
1) Выбирайте лучшее время для продажи
Лучшее время для продажи недвижимости — стадии экспансии и перенасыщения, когда цены достигают пика и можно получить максимальный доход от продажи. Однако продавцы домов и квартир, использовавшихся для собственного проживания, не всегда могут дождаться удачного момента в силу личных обстоятельств.
Также имеет значение сезон. Многие выставляют дома на продажу в апреле или мае, принимают предложения всё лето и заключают сделку к осени. Недвижимость редко выставляется на продажу перед праздниками и посреди зимы, когда многие люди уезжают в отпуск и не занимаются поиском жилья. Однако есть покупатели, которых не заботит сезонность. Например, партнёров Tranio был случай, когда сделка была закрыта 31 декабря, поскольку у клиентов была традиция встречать каждый Новый год в новом доме. Из-за спешки и праздничного настроения покупатели не поскупились при оплате, и продавец остался в выигрыше. Продавая недвижимость в «мёртвый сезон», можно воспользоваться ситуацией, когда домов на рынке меньше, но при этом всё ещё есть серьёзные покупатели.
2) Сравните объект с аналогичными предложениями
Чтобы предварительно понять, сколько примерно стоит объект, рекомендуется посмотреть аналогичные варианты на порталах недвижимости и вычесть из средней цены примерно 5 % (с учётом того, что многие объекты продаются с дисконтом). Таким образом собственник может узнать ориентировочную цену и решить для себя, готов ли он продавать на таких условиях. Далее более точную оценку недвижимости даст агентство недвижимости или оценочная компания.
3) Планируйте сопутствующие расходы
Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала, а также может нести расходы на оплату комиссий риелтора, юриста и нотариуса. Если продавец планирует сразу купить другой объект, то стоит заранее рассчитать объём затрат, чтобы понять, хватит ли денег на новое приобретение.
| Комиссия риелтора (в некоторых странах платит только покупатель) | 4–8 % от стоимости объекта |
| Расходы на услуги юриста и нотариуса | 0,5–1,0 % от стоимости объекта |
| Налог на прирост капитала | 15–40 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи |
Если недвижимость приобретена в ипотеку и кредит ещё не погашен, собственнику нужно уведомить банк о готовящейся продаже. Помимо этого, следует проверить, есть ли в договоре с банком пункт о досрочном погашении и предусмотрены ли штрафы за него. Это нужно знать, чтобы понять, какими окажутся дополнительные расходы в сравнении с ценой продажи.
4) Приведите жильё в продажный вид
Перед продажей стоит привести жильё в порядок, а именно:
- провести генеральную уборку;
- выбросить все ненужные вещи, вынести лишнюю мебель, чтобы комнаты казались просторнее, и убрать семейные фотографии и личные вещи (по данным британской компании Big Yellow Self Storage, выбросив хлам, продавцы увеличивают стоимость недвижимости в среднем на 4 811 фунтов стерлингов, а скрыв с глаз семейные фото — на 921 фунт стерлингов);
- нанять специалистов для починки неработающих приборов или коммуникаций;
- сделать косметический ремонт (если требуется), в частности, перекрасить стены в нейтральные цвета;
- привести в порядок участок вокруг дома.
Не стоит вкладывать слишком много денег в предпродажный ремонт: дорогостоящие изменения, например, установка дополнительной ванной и перекрытие крыши, не всегда окупаются при продаже.
5) Наймите риэлторов
При выборе агента недвижимости рекомендуется обращать внимание на качество сайта, отзывы клиентов, опыт работы, специализацию на нужном сегменте рынка, компетентность и отношение к пожеланиям покупателя.
Основные роли, которые отводятся агентам недвижимости при продаже, — это оценка недвижимости, проведение просмотров, встреча покупателей и переговоры о цене. Риэлторы помогут не только сэкономить время, но и больше заработать. Бывают случаи, когда покупатели неправильно устанавливают цену и в результате теряют больше денег, чем потратили бы при продаже с помощью агентства с учётом комиссии.
Если на рынке переизбыток предложения и мало покупателей, рекомендуется подключить сразу несколько агентств, которые будут работать параллельно и привлекать покупателей с помощью разных каналов. Если спрос значительно превышает предложение, то может быть достаточного одного агента.
В большинстве стран вознаграждение получает тот агент, кто продал недвижимость, но, например, в Великобритании размер комиссии, которую заплатит покупатель, зависит от количества агентов и типа соглашения с ними. Если продажа осуществляется с помощью одного агента продавца (sole agreement), комиссия составит 1,5 % от стоимости объекта, и срок договора — 12 недель. Если нанимаются два риелтора (joint sole agreement), то комиссия составит около 2,0 % и будет делится пополам между ними. Если продавец работает с более чем двумя агентами (multiple agency agreement), то размер комиссии достигнет 2,5–3,0 %.
При работе более чем с одним агентом договоры заключаются на менее продолжительные сроки, чем при найме одного риелтора.
6) Заключите договор с риэлторами
В договоре, помимо прочего, указываются:
- цена, по которой объект недвижимости выставляется на продажу;
- условия, при которых цена может быть снижена;
- размер риелторской комиссии и перечень лиц, которые будут её оплачивать (комиссия делится между продавцом и покупателем, или же её платит либо продавец, либо покупатель).
7) Поручите специалистам оценку недвижимости
Оценкой недвижимости занимаются риелторы и профессиональные оценщики.
Продавцу важно понять, каков рынок — «бычий» (если цены растут) или «медвежий» (если недвижимость дешевеет). В зависимости от конъюнктуры нужно решить, работает ли время на продавца или на покупателя. Если рынок «бычий», то чем дольше ожидание, тем больше вероятность продажи по высокой цене. При растущих ценах, если время терпит, продавец может установить цену повыше (например, 5–10 %сверх того, что он желает получить) и ждать покупателя. Если рынок падающий, а продать нужно срочно, то лучше не медлить и продать с дисконтом, потому что по мере ожидания цены могут упасть ещё больше, и в итоге придётся сделать ещё большую скидку.
Субъективная оценка объекта покупателем также влияет на цену: «Например, при продаже жилья в меньшей степени оценивается доходность и квадратный метр и в большей степени — lifestyle-составляющая, которую труднее точно оценить: если покупателю понравится дом, то он будет готов заплатить больше. Если жильё эксклюзивное и время терпит, то продавец может установить цену повыше»,— говорит Георгий Качмазов.
Есть и индивидуальные обстоятельства. Например, если продавец ещё не выплатил кредит, и цены на недвижимость падают, то лучше предлагать объект со скидкой.
8) Подготовьте документы
Для продажи недвижимости понадобятся такие документы:
- свидетельство о праве собственности;
- документ из реестра собственности, подтверждающий, что у собственности нет обременений;
- документы об отсутствии долгов по налогам и коммунальным услугам;
- кредитный договор с банком (если есть).
Если недвижимость продаётся с помощью агентства, то подготовить документы помогут риелторы.
9) Закажите профессиональные фотографии
Прежде чем рекламировать недвижимость, собственнику нужно проследить, чтобы агентство сделало фотографии. В большинстве случаев риэлтор сам не сделает качественные снимки. Как правило, крупные агентства работают с профессиональными фотографами.
Фотографии обязательно должны быть. Согласно исследованию Пола Эрнесто Карильо, экономиста из американского Университета имени Джорджа Вашингтона, отсутствие фотографий уменьшает цену объекта и затягивает срок продажи. И, наоборот, добавление 10 фотографий может увеличить цену продажи на 1,7 %.
Лучше, если снимки будут профессиональными: исследование американской компании Redfin показало, что объявления с фотографиями, снятыми профессиональным фотоаппаратом, привлекают на 61 % больше просмотров, чем объявления со снимками «мыльницей».
10) Подайте объявления о продаже
По данным Национальной ассоциации риелторов США (National Association of Realtors), три четверти покупателей начинают поиск жилья именно в Сети. Поэтому в большинстве случаев стоит рекламировать недвижимость в Интернете, если только речь не идёт о сверхдорогом эксклюзивном объекте, который продаётся off-market.
Владельцы могут создавать объявления самостоятельно, но при обращении в агентство этим обычно занимаются риелторы.
Продавцу рекомендуется договориться с риелтором, чтобы тот разместил объявление на сайте в разделе премиум-листингов (приоритетных объявлений). Так объект смогут увидеть больше потенциальных покупателей.
11) Воспользуйтесь помощью юриста
По желанию можно нанять адвоката, который будет представлять интересы продавца.
Также осуществляется поиск нотариуса, основная роль которого — заверение договоров и хранение денег. Нотариуса нанимает либо покупатель, либо продавец.
12) Поручите риэлторам проведение показов
Обычно собственники поручают риэлторам показы жилья и отдают им ключи, чтобы агенты приводили покупателей в отсутствие хозяев. По словам партнёров Tranio, показы недвижимости чаще всего устраиваются с четверга по субботу. Не все продавцы согласны на показы в воскресенье, даже если у риэлтора есть желание и есть много покупателей, потому что многие владельцы предпочитают отдыхать дома с семьями и не хотят, чтобы им мешали.
Увеличить привлекательность жилья во время показов можно такими способами:
- расставить вазы с фруктами или живыми цветами;
- распылить аэрозоль с приятным запахом (ванили, кофе, свежей выпечки) — по данным британской компании Big Yellow Self Storage, с помощью этого приёма цена продажи увеличивается в среднем на 849 фунтов стерлингов;
- включить ненавязчивую классическую музыку.
13) Подпишите договор купли-продажи
Обычно сначала продавец подписывает с покупателем соглашение о купле-продаже. На этом этапе покупатель вносит задаток, который обычно перечисляется на нотариальный счёт и остаётся там до переоформления права собственности. Размер задатка, как правило, составляет 10 % от стоимости недвижимости. До подписания окончательного договора продавец может передумать заключать сделку или решить продать другому покупателю (газампинг). В таком случае задаток возвращается покупателю. Если сделка срывается по вине покупателя, внесённая сумма остаётся у продавца.
После того, как покупатель проведёт Due Diligence, то есть спустя 1–4 недели после внесения задатка, стороны подписывают окончательный договор купли-продажи. Это соглашение имеет юридическую силу и связывает обе стороны. В этот момент покупатель оплачивает остаток стоимости недвижимости. Деньги также остаются на счёте нотариуса до регистрации недвижимости на нового собственника.
14) Заплатите риэлторскую комиссию
В Австрии, Болгарии, Греции, Италии, Чехии и некоторых других странах расходы по оплате агентского вознаграждения могут нести покупатель и продавец. В других странах, среди которых Венгрия, Испания, Кипр, США и Франция, риэлторськую комиссию обычно платит только продавец недвижимости.
| Страна | Максимальная комиссия с НДС, % |
|---|---|
| Страны, в которых комиссию платит только продавец | |
| Венгрия | 3,81 |
| Испания | 6,05 |
| Кипр | 8,00 |
| США | 6,00 |
| Таиланд | 5,35 |
| Турция | 5,90 |
| Франция | 8,00 |
| Черногория | 5,95 |
| Страны, в которых расходы на комиссию делятся между продавцом и покупателем |
|
| Австрия | 3,60 |
| Болгария | 6,00 |
| Греция | 3,69 |
| Италия | 4,88 |
| Чехия | 6,05 |
15) Дождитесь переоформления права собственности
После того, как покупатель оплачивает налог на передачу права собственности, нотариус вносит запись о регистрации нового собственника в земельный кадастр. Когда собственность переоформлена, нотариус переводит деньги от продажи недвижимости бывшему владельцу.
16) Если необходимо, переведите деньги, полученные от продажи недвижимости, на российский счёт
Если раньше зачисление средств от продажи недвижимости на зарубежный счёт считалось, с точки зрения российского законодательства, незаконной валютной операцией, то теперь есть три условия, выполнение которых разрешает эту процедуру:
- средства от продажи недвижимости получает физическое лицо — резидент РФ от нерезидента РФ;
- объект недвижимости зарегистрирован на территории иностранного государства — члена ОЭСР или ФАТФ, и такое иностранное государство присоединилось к соглашению об автоматическом обмене финансовой информацией;
- при этом счет физического лица — резидента открыт в банке, расположенном на территории такого иностранного государства.
Если же ваш случай не удовлетворяет этим условиям, то вам всё-таки придётся перевести деньги, полученные от продажи недвижимости, на российский счёт, иначе штраф может составить от 75 % до 100 % от стоимости объекта.
17) Оплатите налог на прирост капитала
При продаже недвижимости бывший собственник платит налог на прирост капитала, который взимается от разницы между ценой покупки и ценой продажи.
| Ставка, % | Условия освобождения от налога | |
|---|---|---|
| Австрия | 27,5 | — |
| Великобритания | 28,0 | При продаже основного места жительства |
| Германия | до 45,0 | После 10 лет владения |
| Греция | 15,0 | — |
| Испания | 19,0 (для граждан ЕС) 24,0 (для остальных) |
— |
| Италия | 23,0–43,0 | После 5 лет владения, а также при продаже основного места жительства |
| Латвия | 15,0 | При продаже основного места жительства |
| США | 20,0 | — |
| Франция | 19,0 | После 22 лет владения |
| Швейцария | До 38,4 | — |
Налог на прирост капитала платится один раз — как правило, только в той стране, где находится проданный объект недвижимости. Если в стране резидентства ставка налога выше, то доплачивается разница.
Например, налоги, уплаченные российскими налоговыми резидентами с дохода от продажи недвижимости в Испании, будут засчитываться при уплате подоходного налога в России. Однако вычет не сможет превысить сумму налога, исчисленного в соответствии с законодательством и правилами Российской Федерации (то есть по ставке НДФЛ в 13 %)».
Рекомендуется обратиться к налоговым консультантам при продаже недвижимости, так как в каждой стране есть свои особенности. Так, при продаже недвижимости физическим лицом в ФРГ прибыль от продажи не подлежит налогообложению, если между покупкой и продажей прошло более 10 лет или недвижимое имущество использовалось исключительно для личного проживания всё время с момента приобретения или в год отчуждения и за два предшествующих до этого года.
