Как продать квартиру без посредников в 2022 году: пошаговая инструкция по самостоятельной продаже. Сам себе риэлтор — подробное описание от А до Я

Как правильно и безопасно продать квартиру самому — без посредников в 2022 году

Приветствуем постоянных читателей и гостей сайта 50baksov.ru! Если Вы не профессиональный риэлтор или инвестор, то наверняка продавали квартиру всего два-три раза в жизни.

Результаты социологических опросов показывают, что «продажа квартиры» входит в десятку сильнейших стрессов для современного человека.

Поэтому сегодня мы поговорим о том, как продать квартиру: быстро, безопасно и по справедливой цене.

Специально для своих читателей я подготовил пошаговую инструкцию, которая поможет не только грамотно продать, но и купить отличную недвижимость.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Определяем цель и сроки

Если деньги нужны срочно, придется уступить в цене.

И не забывайте о сезонности! На рынке недвижимости традиционные периоды затишья – это конец июня-начало августа и с конца декабря по февраль.

По-настоящему выгодные продажи возможны лишь на подъеме рынка недвижимости.

Шаг 2. Оцениваем квартиру

Что влияет на стоимость?

• Расположение. Цена будет ниже рыночной, если дом расположен в промзоне или неблагополучном районе. Повышает стоимость близость парка или водоема.
• Доступность транспорта. Если в шаговой доступности есть удобная транспортная развязка и, тем более, станция метро – цена квартиры будет выше.
• Развитая инфраструктура (школы, детсады, супермаркеты, аптеки, поликлиники).
• Этажность (квартиры на первых и высоких этажах, а также угловые варианты стоят чуть дешевле остальных).
• Вид из окна. Здесь речь идет не столько о красивых панорамах (хотя за «шикарный вид» из окон элитных квартир обычно приходится доплачивать), сколько о комфорте проживания. Квартиры с окнами на тихий уютный двор стоят дороже, чем с окнами на оживленную трассу. Сюда же можно отнести такой фактор как ухоженность дома и земельного участка перед ним.
• «История квартиры». Квартира, которой в разное время владело несколько хозяев, будет стоить дешевле, чем когда-то приватизированная единственным собственником.
• Наличие свежего ремонта (достаточно, чтобы квартира имела опрятный вид).
• Раздельный санузел, большая кухня и высокие потолки повышают ценность квартиры.
• Качество постройки. Квартиры в кирпичных домах будут стоить дороже, чем в панельных. «Сталинка» до сих пор ценится дороже, чем «хрущевка».
• Наличие полного пакета документов также можно использовать как дополнительный «козырь».

Как законно увеличить стоимость квартиры?

Совет 1. Обратите внимание покупателей на нестандартные архитектурные решения

Около 50% владельцев старых квартир делают в ней перепланировку. Как правило, это устраняет недостатки «базовой» конструкции и делает жилье более комфортным.

Люди переносят стены и батареи отопления, заказывают встроенные шкафы, визуально отделяют в комнате «спальню» от «кабинета перегородками, поднимают или опускают полы или увеличивают полезную площадь квартиры за счет балкона.

Если такая перепланировка была узаконена и оказалась удачной – это лишний плюс при продаже.

Совет 2. Уточните площадь жилья.

Совет 3. Изучите качество технического обеспечения.

«Техническое обеспечение» — это не только газ, электричество, вода и отопление. Плюсом в «копилку» продавца может стать, что угодно: наличие видеокамер в подъезде, пультовая охрана помещения, артезианская вода в кране или «дышащие» стеклопакеты.

Совет 4. Проанализируйте инфраструктуру.

Вспомните самые значимые объекты инфраструктуры в пешей доступности от дома. Два-три из них поименно можно указать в объявлении о продаже (парк «Березка», супермаркет «Ашан», детский спортивный комплекс «Юниор»).

Совет 5. Обратите внимание на придомовой участок.

Этот совет риэлторов больше касается загородных домов, чем квартир. Но какие-то шаги по облагораживанию придомовой территории многоэтажного дома все-таки можно предпринять. Как минимум, избавиться от мусора. Вымойте лестничную площадку и лифт, замените перегоревшие лампочки и положите перед дверью свежий коврик.

Объединившись с другими жильцами, можно пойти дальше: покрасить скамейки во дворе, разбить символическую клумбу или «освежить» детскую площадку.

Подготовка квартиры к продаже

Как правильно продать «несвежую» квартиру? Затевать капитальный ремонт перед продажей квартиры не стоит. Как показывает практика, цена жилья вырастет ровно на сумму ремонта.

Однако это совсем не значит, что квартиру нужно продавать «как есть». Решение «нравится – не нравится» покупатель принимает за первые секунды осмотра.

Поэтому для продавца крайне важно создать хорошее первое впечатление.

Что можно сделать?

• Покрасить кухонные шкафчики и заменить на них ручки.
• «Освежить» потолки.
• Разобрать хлам.
• Заказать генеральную уборку.
• Покрасить старую ванну.
• Избавить квартиру от любых запахов (табака, животных, затхлости).
• «Замаскировать» явные недостатки (пятно на обоях, протертый линолеум, ржавые потеки на сантехнике).

И еще один важный момент! Помещение должно быть максимально обезличено. Поэтому никаких фото и личных вещей на видных местах.

Подготовка документов к продаже

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2018 году?

• Паспорт владельца.
• Согласие супруги (супруга).
• Правоподтверждающий документ, где государство признает законность сделки. За годы независимости РФ форма и вид такого документа неоднократно менялась (как и регистрирующие его органы).

1. До 1998 года право регистрировалось в БТИ. К слову, до сих пор продаются квартиры, права на которые не зарегистрированы в Росреестре.
2. С 30 января 1998 по 15 января 2016-го россиянам выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права (Росреестр или Регистрационная палата).
3. С 15.01.2016 Свидетельство о госрегистрации права отменили. До 01.01.2017-го его заменяла выписка из ЕГРП.
4. Сегодня доказательством зарегистрированного права собственности выступает выписка из ЕГРН.

• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство).
• Документы об оплате жилищно-коммунальных услуг.
• Разрешение от органов опеки (если один из собственников несовершеннолетний).

Ищем покупателей

Как начать рекламную кампанию?

Самое главное – составить и разместить «правильное» объявление о продаже.

1. Сделайте качественные фото. Это лучшая реклама Вашей квартире! Смазанные фото с телефона не подойдут. Уберите из кадра все лишнее. Добавьте пару «украшений»: букет цветов на столе, декоративные подушки на диване, веселые занавески. «Фотосессию» лучше устраивать в солнечный
2. Напишите мощный рекламный текст. В первой части текста принято указывать технические характеристики объекта (количество комнат, этажность). А дальше опишите все достоинства квартиры. В объявлениях о продаже квартир я даже встречал такую экзотику как «хорошая энергетика» и «квартира освящена».
3. Разместите объявление в Сети.

В России самыми популярными ресурсами считаются сайты Avito.ru, Яндекс.Недвижимость и Domofond. В конкретном регионе наверняка есть и «местные» порталы.

Многие размещают объявления в соцсетях – на личной странице и в тематических группах.

Как правильно демонстрировать квартиру?

Повторюсь. Несмотря на то, что квартира – это, мягко говоря, дорогостоящая покупка, личный фактор и эмоции никто не отменял!

Знакомый риэлтор рассказывал забавную историю. Женщина наотрез отказалась покупать отличную квартиру только потому, что «владелец показался ей неприятным человеком».

Типичные ошибки продавца при показе квартиры:

• Уклончиво отвечать на вопросы покупателя (по поводу соседей, например).
• Постоянно отвлекаться на личные звонки.
• Использовать инструменты «агрессивных» продаж.
• Демонстрировать пренебрежение к покупателю (скажем, разговаривать поучающим тоном, снисходительно отвечать на «глупые» вопросы, позволять себе вульгарные выражения.
• Оставлять захламленными проходы в квартире.
• Заставлять покупателей разуваться (можно предложить «бахилы»).

Идеально, если квартиру показывает агент или один взрослый член семьи (дети, животные и квартиранты мешают составить объективное мнение о квартире).

«Правильный» настрой продавца можно описать одной фразой: «Я показываю не свою квартиру, а будущую квартиру покупателя». Кстати, то же самое касается и продаж коммерческой недвижимости.

Переговоры с покупателем

Как успешно провести переговоры с потенциальным покупателем? Заранее подготовьтесь к разговору! Взгляните на свою квартиру «чужими глазами».

Заранее продумайте ответы на возражения. Составьте список «железных» аргументов.

В 90% случаев покупатель будет с Вами торговаться! Продумайте, какую сумму Вы готовы уступить.

Заключение предварительного договора

Предварительный договор (или договор задатка) защищает и продавца, и покупателя. Его подписание обязывает покупателя внести полную сумму в указанную дату, а продавцу запрещает продавать квартиру кому-то другому или менять оговоренную цену.

Размер задатка, как правило, составляет 2-5% от итоговой стоимости.

Если покупатель передумает – продавец оставляет задаток себе («за моральный ущерб»). Если сделка срывается по вине продавца – он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Способы передачи задатка

• Через банковскую ячейку.

Покупатель арендует в банке сейф и кладет в нее сумму задатка. В договоре аренды прописывают условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры (например, наличие у него договора купли-продажи).

Параллельно продавец также арендует в банке ячейку, куда кладет расписку о получении денег. Покупатель может забрать расписку на определенных условиях (например, при наличии того же договора купли-продажи).

При заполнении и той, и другой ячейки присутствуют оба участника сделки. Покупатель может убедиться, что расписка составлена правильно, а продавец – пересчитать деньги.

• Наличными.

Можно сделать проще – напрямую обменять деньги на расписку. Сделку лучше проводить в банке или в присутствии нотариуса.

В банке можно сразу же проверить и подлинность купюр. Стоит ли рисковать, принимая деньги от покупателя без свидетелей? Решайте сами. Но я бы не рекомендовал.

Выписываемся из квартиры и получаем справки

Как выписаться из квартиры лично? Чтобы выписаться из квартиры лично, нужно обратиться в один из органов:

• В паспортный стол (отделение ФМС).
• В любой МФЦ.

Стандартный пакет документов (Вы обращаетесь в госорганы лично и выписываетесь «в никуда») выглядит так:

• Паспорт.
• Выписка из бухгалтерии об отсутствии долгов по квартплате.
• Заявление о снятии с учета.

По закону, Вас обязаны выписать из квартиры в течение трех дней.

Есть еще один вариант: Вы выписываетесь из продаваемого жилья и одновременно прописываетесь в новую квартиру.

Такая процедура займет больше времени. Зато Вам не придется дважды обращаться в госорганы.

Как выписаться из квартиры дистанционно?

• Через портал государственных услуг (https://www.gosuslugi.ru).

Регистрируемся на сайте. Указываем персональные данные в личном кабинете. Находим вкладку «Регистрация гражданина по месту жительства»,

Отправляем запрос (следуем инструкции на портале). Обработка запроса занимает около трех дней. Затем Вам будет назначено время для подачи оригиналов документов в удобное отделение ФМС.

• Через доверенное лицо.

Доверенное лицо подает в МФЦ стандартный пакет документов плюс заверенную у нотариуса доверенность (генеральную или специальную).

Когда выписываться из квартиры? Эксперты советуют делать это после подписания предварительного договора с покупателем.

Расчет и передача квартиры

Наступил долгожданный день продажи!

• Подписываем с покупателем договор купли-продажи. Один экземпляр – Вам, второй – покупателю, третий – в регистрационный орган.
• Получаем остаток суммы (продажная стоимость минус задаток). Наличными, банковским переводом на счет продавца, аккредитивом или через депозит нотариуса.
• Составляем расписку на эту сумму. Подписанный Вами документ подтверждает факт получения денег за недвижимость.

В день сдачи документов в Росреестр продавец отдает покупателю ключи от квартиры. Оба участника сделки подписывают акт приема-передачи.

Документ подтверждает, что новый владелец получил квартиру в надлежащем виде.

• Сдаем документы в регистрирующий орган.

После подписания всех документов и получения оплаты продавец подает заявление в Росреестр о переходе права собственности. В 2019-м проще всего это сделать через МФЦ.

Какие документы после продажи остаются у продавца?

• Договор купли-продажи.
• Акт приема-передачи.
• Выписка из ЕГРН (если нужно).

Документы могут понадобиться продавцу для уплаты подоходного налога по итогам года. Продавец платит налог, если квартира находилась в собственности менее пяти лет.

Как продать квартиру быстро и дорого?

Изменить уровень платежеспособности населения или же переместить жилплощадь в другой район не получится, ибо это выше ваших сил.

Но вот немного повысить стоимость жилья все же можно. Необходимо сделать все, чтобы квартира визуально выглядела дороже.

• Большинство людей окончательное решение принимают только после осмотра потенциальной покупки.
• Если квартира будет выглядеть идеально, продать ее можно будет за хорошие деньги.
• Простой косметический ремонт может существенно увеличить шансы на скорейшую продажу недвижимости.
• Стоит лишь переклеить обои, покрасить потолки и привести в порядок балкон. Продать комнатную квартиру по цене двушки удастся, если сделать хороший евроремонт.
• Эту работу рекомендуется доверить настоящему профессионалу. Жилплощадь с дизайнерским ремонтом всегда стоит намного дороже.
• Эксперты посчитали, что после проведения простых отделочных работ стоимость недвижимости возрастает на 20-30 %.

Правильно составляем объявление

Каждый знает, что двигателем торговли является реклама. Продажа недвижимости — не исключение. А в качестве рекламы выступает объявление.

1. Нужно разместить информацию о продаже в различных газетах и на электронных ресурсах. При этом стоит немного потратиться, чтобы объявление выделялось среди множества других.
2. Продать квартиру без посредников быстро позволит качественный текст.
3. Можно придумать яркий заголовок, который привлечет потенциальных покупателей.
4. Основной текст объявления должен быть максимально информативным. Потенциальный покупатель хочет получить ответы на все свои вопросы.
5. Тем, кто стремится продать квартиру в Москве, стоит не только описать район, но и указать его преимущество. Если в пяти минутах ходьбы от дома находится станция метро, об этом обязательно нужно вспомнить.
6. Всю информацию необходимо вписывать компактно, небольшими предложениями. Слишком длинный и нудный текст не заинтересует покупателя.
7. Объявление, конечно, должно быть составлено грамотно. При необходимости можно воспользоваться услугами корректора.

Специалист не только исправит орфографические, речевые или пунктуационные ошибки (если таковые имеются), но и подскажет, как правильно составить предложения.

Как составить продающее объявление

Чтобы заинтересовать покупателя, объявление о продаже квартиры стоит сделать «живым» и эмоциональным. Недостаточно просто сухо изложить факты и технические характеристики – таких объявлений в сети сотни.

Обязательно включите в него такие данные:

• Количество комнат и общую площадь, включая размеры кухни;
• Планировку;
• Этаж здания и его общую этажность, год постройки и какой тип дома (кирпич/панельный);
• Какие отопление, есть ли счетчики. Указать примерную стоимость ежемесячных коммунальных услуг;
• Смежный или раздельный санузел;
• Есть ли балкон или лоджия, указать их общее состояние;
• Наличие ремонта и как давно проводился последний;
• В конце стоит добавить описание прилегающие территории (двора) и инфраструктуре района.

Обязательно в объявление нужно вставить не меньше 10 фотографий хорошего качества, показывающих все комнаты и кухню в выгодных ракурсах.

В кадре не должны быть люди. Предварительно в помещении нужно провести уборку, выбросить советские ковры и старую мебель, если таковая имеется.

Брать чужие фотографии для своего объявления – не лучшая идея.

Поищите какую-то «фишку», которая выгодно выделяет вашу квартиру. Это может быть тихий и уютный район, большая кухня или балкон, много места на парковке.

Не забудьте указать об этой особенности при формировании объявления.

Как еще рекламировать объект недвижимости?

Если продать квартиру в Москве или другом городе необходимо срочно, надо использовать любые возможности.

Можно разместить информацию о продаже на телевидении или радио. Существуют также абсолютно бесплатные способы рекламы.

Объявление можно повесить на двери подъезда или окне автомобиля. Тот, кому нужна квартира в конкретном районе, обязательно прочтет информацию о продаже.

Итак, объявления составлены, оформлены и расклеены/размещены в газете, интернете, на радио и т. д. Что дальше?

Как только информация о продаже стала доступна потенциальным покупателям, нужно быть готовым к тому, что появится огромное количество звонков. Хорошо, если в объявлении вы уточнили, в какое время лучше звонить.

Возможно, стоит продавать квартиру в период отпуска. Это время можно будет полностью посвятить вопросам совершения сделки. Старайтесь уделить максимум внимания каждому клиенту.

Чем большим будет количество людей, с которыми вы пообщаетесь, тем выше вероятность, что жилье будет продано в ближайшее время.

Как и когда организовать просмотр?

Осмотр квартиры – это важный шаг. Только после того, как клиент увидит недвижимость воочию, он примет решение о совершении сделки.

Стоит ли продавать квартиру, если она не приведена в порядок? Этот вопрос мы уже поднимали. Еще раз напомним: отсутствие ремонта и должной уборки сыграют не в пользу продавца.

Стоит быть готовым к тому, что, кроме потенциальных покупателей, квартиру захотят посетить риелторы. По телефону они таковыми, скорее всего, не представятся.

Но стоит им переступить порог дома, как они тут же начнут предлагать свои услуги. Продать новую квартиру можно и без помощи посредников.

Но если жилье не имеет презентабельного вида, а совершить сделку нужно побыстрее, есть смысл воспользоваться помощью специалистов.

Кроме риелторов, по объявлению могут приходить также и те, кто привык зарабатывать деньги незаконным путем. Под видом потенциальных покупателей бандиты проникают в дом, изучают поведение владельца, смотрят, какие ценности имеются в квартире.

Если человек, который пришел посмотреть жилплощадь, кажется подозрительным, попросите предъявить паспорт. Договориться о том, чтобы покупатель взял с собой документы, можно еще в телефонном режиме.

Порядочного человека такая просьба не испугает. А вот большинство «ненастоящих» покупателей приходить не захочет.

Стоит тщательно выбирать время для организации просмотра.

В идеале это должно быть светлое время суток. Если днем организовать встречу не удается (например, клиент работает допоздна), пригласите друга или соседа. Таким образом можно обезопасить себя от сомнительных личностей.

Осмотр помещения в темное время имеет свои преимущества. Если в квартире присутствуют недостатки, потенциальный покупатель их попросту может не заметить

Как правильно вести себя во время просмотра вашей квартиры

Неизменное правило – будьте приветливы к людям. Продавая квартиру без посредников, именно вам отводится главная роль в рекламе вашей квартиры.

Встречайте потенциальных покупателей уверенно, без суеты, с улыбкой. Этим вы показываете, что вам нечего скрывать, ваши намерения открыты и честны, что в этой квартире проживали добродушные, счастливые люди, а значит в квартире приятная атмосфера и благоприятная аура.

Покажите покупателям все помещения, комнаты, обратив внимание на достоинствах вашей квартиры.

Если у вас солнечная сторона – обратите внимание на то, что в вашей квартире всегда светло и уютно, тепло, но не жарко. Если окна выходят в тенистый двор – говорите, что у вас тихо и слышно пение птиц.

Будьте немножко актером, но не переигрывайте. Умейте слушать и слышать покупателя.

Постарайтесь максимально честно ответить на все вопросы потенциальных покупателей, при этом сами не акцентируйте их внимание на недостатках.

Вы, как собственник квартиры также можете задавать покупателям вопросы, важным из которых является – планируют ли они покупать квартиру за деньги, которые у них уже есть или они предполагают продать свою квартиру, или будут брать кредит в банке.

В наши дни покупателей «с чистыми деньгами на руках» не так уж много, да и для вас это имеет значение только для того как много и долго будут оформляться документы.

Продаем квартиру в ипотеке

Любые сделки с ипотечной недвижимостью могут совершаться только лишь после согласования с финансовым учреждением, с которым был заключен кредитный договор. В первую очередь продавец должен получить соответствующее разрешение в банке.

На следующем этапе определяется точная сумма, которую владелец жилья должен вернуть финансовому учреждению.

Это разница между общей суммой кредита с процентами и теми деньгами, которые хозяин квартиры уже успел заплатить.

Важно! Можно продать квартиру в ипотеке лишь в том случае, если потенциальный покупатель будет осведомлен о заключении договора с банком.

Финансовое учреждение выдает специальную справку, которая подтверждает законность продажи недвижимости. А дальше все просто.

Процедура проходит так же, как и при продаже обычной недвижимости. Продавцу необходимо собрать все документы и получить согласие родственников, прописанных в квартире.

Как продавать квартиру, если она принадлежит нескольким собственникам?

Продать долю квартиры возможно. При этом сделка имеет огромное количество нюансов. Ее нельзя сравнивать даже с продажей комнаты в общежитии или в коммунальной квартире. Проблема в том, что определить границы доли достаточно сложно.

Совладелец помещения может занимать целую комнату. Но это не означает, что он является ее законным владельцем.

Можно продать долю в квартире лишь в том случае, если жилье приватизировано. При этом все помещение будет иметь общий лицевой счет.

Согласно законодательству РФ, квартира, которая находится в собственности нескольких человек, может быть продана только лишь по согласию всех их. Право приобрести долю в первую очередь получает совладелец.

Жена имеет возможность продать мужу квартиру или ее долю. С посторонним покупателем может быть заключена сделка только лишь по согласованию с ближайшими родственниками, прописанными на этой жилплощади.

Владельцам жилья приходит извещение, в котором указывается информация о предстоящей продаже. Если в течение месяца другой собственник не примет решения о приобретении продаваемой части, она может быть предложена посторонним лицам.

Не все знают, можно ли продать долю квартиры, если в ней проживают несовершеннолетние дети. Ответить на этот вопрос сложно. Каждая ситуация индивидуальна. Решение может приниматься в судебном порядке, если хозяева не смогут согласовать детали.

Как правильно составить договор купли-продажи?

Перед тем как продавать квартиру, необходимо уточнить правильность оформления основных документов.

Когда будет найден покупатель, это поможет заключить договор купли-продажи гораздо быстрее. Это основной юридический документ, в котором описываются нюансы сделки.

К основным данным договора относятся стоимость недвижимости, описание предмета сделки.

Кроме того, в нем указываются паспортные данные сторон, а также перечисляются документы, которые необходимы для продажи недвижимости.

Если покупатель предварительно вносил задаток, эта информация также отображается в договоре.

В основном документе купли-продажи недвижимости описываются обязательства сторон, их взаимные соглашения, а также указывается дата совершения сделки.

Именно договор купли-продажи является основным документом, по которому могут передаваться деньги.

Если производится безналичный расчет, это обязательно нужно указать. Также вносятся данные о финансовом учреждении, через которое оформляется сделка, и номер счета.

Кризис — он и в Африке кризис

Многие сегодня интересуются, стоит ли продавать квартиру в 2019 году? И это неудивительно. Экономическая ситуация в стране остается нестабильной.

Сказывается это, в первую очередь, на рынке недвижимости. Вопрос о том, стоит ли сейчас продавать квартиру, не возникает разве что у тех, кто собирается выехать за границу. В этом случае от недвижимости необходимо избавиться как можно быстрее.

При этом стоимость жилья может быть существенно занижена.

За последний год цены на рынке недвижимости выросли на 10 %. При этом средняя заработная плата россиян осталась прежней.

Людям приходится существенно экономить, чтобы накопить нужную сумму. С этим связано снижение активности на рынке недвижимости.

Эксперты прогнозируют, что сделок в 2019 году будет совершаться гораздо меньше.

Таким образом, уже нельзя решать вопрос по принципу «дорого продам квартиру». Вторичное жилье за последние несколько месяцев существенно упало в цене.

Тем, кто хочет продать недвижимость выгодно, стоит подождать еще несколько лет. Аналитики надеются, что скоро экономическая ситуация в стране стабилизируется.

Напоследок кратко рассмотрим еще один вариант. Все больше молодых семей предпочитает приобретать недвижимость от застройщика.

Это еще больше усугубляет ситуацию на вторичном рынке. Привлечь покупателя можно лишь идеальным месторасположением и евроремонтом.

При этом цена квартиры должна быть существенным образом занижена. Продавец рискует потерять более 15 % от реальной стоимости жилья.

Действовать самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту?

Если стоит задача найти покупателя и заключить сделку как можно быстрее – однозначно есть смысл обратиться к профессиональному риелтору, который возьмет все хлопоты на себя.

Если же срочность ни к чему, разобраться во всех нюансах можно своими силами.

В любом случае необходимо трезво оценить все плюсы и минусы обоих вариантов:

Если все же придется обращаться в агентство, важно выбирать надежную компанию с хорошей репутацией.

Нужен ли риелтор вообще

Без посредников продавать квартиру сложно. Как только вы подаете объявление о продаже, на вас тут же обрушивается шквал звонков от риелторов.

Среди них могут быть как желающие заработать на вашей недвижимости, так и откровенные мошенники.

Но можно ли без риелтора продать квартиру быстро? Каким должен быть порядок действий? На эти вопросы есть ответ.

Продажа недвижимости – дело хлопотное. Ваши действия при продаже должны быть грамотными и выверенными.

Не верьте обещаниям сомнительных граждан, что при их помощи вы сэкономите или получите большую прибыль, ведь в нашей стране заведено, что все операции и услуги риелторов оплачивает покупатель, а не продавец.

Поэтому вам достаточно знать сам процесс продажи квартиры поэтапно, чтобы не кормить армию нахлебников.

Вы сами назначаете стоимость жилья, и именно эту сумму вы и должны получить от сделки.

Другое дело, когда вы продаете недвижимость в срочном порядке. Тогда профессиональная помощь вам необходима.

Риелтор постарается быстрее найти покупателя (ведь вам все равно, откуда он придет), поможет собрать пакет документов как вам, так и потенциальному владельцу вашей квартиры, отстоит очереди в ведомствах и агентствах.

К тому же риелтор может оказать помощь в оценке жилья, ведь простой обыватель не всегда свободно ориентируется в квартирном рынке.

Однако если агент по недвижимости требует эксклюзивного права на продажу вашей квартиры, не соглашайтесь. В этом деле право не принадлежит никому – кто привел покупателя, тот и заработал.

Но хитрые риелторы могут записать первоочередное право продажи в договор, а если вы решите реализовать недвижимость где-то еще, получите штраф.

При этом они могут заложить к стоимости жилья высокие комиссионные, и тогда квартира надолго повиснет на рынке.

Поэтому решать, продавать недвижимость без посредников или поручить это риелтору, только вам.

Совет: как продать гораздо быстрее

Если продажа требуется срочно, придется снижать стоимость. Но если время терпит, порядок действий может быть таким.

Разместите объявление в интернете и продублируйте его в социальных сетях. Аудитория должна быть широкой, равно как и информация о жилье. Банальное «продам квартиру» вряд ли привлечет покупателя.

В объявлении подробно распишите все преимущества вашей жилплощади:

1. Адрес.
2. Этаж и этажность здания.
3. Метраж – общий и жилой, количество комнат, размер кухни.
4. Лоджия или балкон, застеклены или нет.
5. Состояние квартиры – требует ли ремонта.
6. Есть ли газ, колонка, приборы учета.
7. Если ваше ТСЖ добросовестными усилиями снизило коммунальные платежи, обязательно отразите это.
8. В случае наличия хорошего вида из окна не стесняйтесь и не скрывайте этот факт.
9. Напоследок не забудьте указать свой телефон и цену, чтобы не подумали, что вы просто хвастаетесь.

Подумайте, кто бы мог купить у вас квартиру, и выдавайте информацию, рассчитанную на эту целевую аудиторию.

Например, семьям с детьми будет интересно, есть ли в районе школы, сады, детские площадки. Укажите наличие торговых центров, парках, спортивных сооружений. Словом, заинтересуйте покупателя.

Наведите порядок. Не обязательно затевать ремонт, вкладывая лишние деньги и теряя время.

Но поверьте, чистые полы, сантехника и окна о многом скажут потенциальному покупателю, а отсутствие лишнего хлама и мусора произведет приятное впечатление.

Позаботьтесь и о том, чтобы в помещении приятно пахло или же не пахло вовсе.

Прокуренная квартира с затхлым духом вряд ли кому-то понравится, а дом, где приятно находиться, располагает к себе.

Подготовьте копии документов на квартиру, оплаченные квитанции за коммуналку

Документы, правда, не отдавайте и не позволяйте их фотографировать – вам лишние неприятности ни к чему.

Но само наличие готовых бумаг говорит покупателю о том, что вы настроены серьезно и подготовились к сделке.

Ну и, конечно, предлагайте время звонка и осмотр квартиры в общепринятое удобное время.

Если вы укажете диапазон звонков только с 11-15 до 12-45 в третье воскресенье месяца, вряд ли найдется много желающих с вами связаться. К слову, можно приобрести отдельную сим-карту специально для звонков по поводу продажи.

Так вы избавите свой постоянный телефонный номер от навязчивых звонков, он не будет включен ни в какие базы, следовательно, волны спама ждать не придется, и точно будете знать, по какому поводу с вами хотят связаться.

После продажи недвижимости симку можно просто выбросить.

Самостоятельная продажа: подводные камни

Если вы решили продать квартиру, то самый разумный способ решить эту задачу — обратиться в риэлтерскую фирму.

Только риэлтеры знают, как быстро и со знанием дела собрать все необходимые для сделки документы, грамотно провести рекламную кампанию, найти покупателя, договорится с ним о цене, заключить договор и зарегистрировать сделку.

Конечно, этот нелегкий путь можно пройти и самостоятельно. Такой вариант имеет свои плюсы и минусы. Если вам по душе всякого рода рискованные предприятия, то остается только пожелать вам успеха.

Для тех, кто все-таки решил самостоятельно проводить эту сложную процедуру, предлагаем некоторые рекомендации.

Оценка возможностей, консультации

Первое, с чего нужно начинать при продаже квартиры, – хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости.

Самый простой способ – изучение столичных рекламных изданий, оперативно подающих подобную информацию, например таких, как газеты «Из рук в руки», «Из первых рук», «Недвижимость Белоруссии».

Обязательно надо иметь в виду, что цены на квартиры, представленные в газете, – не факт, а пожелания продавцов.

Реклама

Следующий немаловажный момент – подача квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей.

На сегодняшний день в республике работает порядка 230 субъектов хозяйствования, занимающихся риэлтерской деятельностью, и большая половина из них сконцентрирована именно в Минске.

Как правило, крупные солидные столичные агентства недвижимости рекламируются в уже перечисленных изданиях, поэтому не составит большого труда найти их телефоны и позвонить, чтобы оставить заявку на продажу квартиры.

Некоторые крупные агентства недвижимости объединяются и создают общие базы данных по сбору максимально полной информации о гражданах, желающих продать или купить квартиру.

В данном случае потребителю риэлтерской услуги нет необходимости звонить в многие агентства и оставлять заявку на включение квартиры в информационную базу.

Достаточно позвонить по одному номеру телефона диспетчерской службы, и ваша заявка будет включена в объединенную базу агентств недвижимости.

Например, можно позвонить в диспетчерскую службу ПК «Информационная служба агентств недвижимости» и оставить свою заявку в объединенную базу данных 12 столичных агентств недвижимости.

Еще один способ – подача объявления в газеты «Из рук в руки», «Из первых рук» или в Internet с указанием вашего контактного телефона.

Однако здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая домашний телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости.

Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.

Многое зависит от регулярности подачи объявлений. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро – три раза в неделю.

Показ, торг

Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень серьезно.

Вы не знаете людей, приходящих к вам в квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать.

Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Начинается торг.

Есть специальное выражение – выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете понижать цену и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.

Первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, специалисты рекомендуют ее не продавать.

Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.

Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости – у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно.

Агент может попытаться решить ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может выставить счет за это самое обслуживание.

Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей лично.

Договоренность с продавцом (покупателем)

Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта.

Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.

Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры.

Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?

Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение.

Если вы как продавец квартиры подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции.

Поскольку, с юридической точки зрения, это читается как «невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере».

Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов

После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки.

На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться в определенные сроки получения нужных бумаг.

Это довольно сложная процедура, которая потребует от вас физических, моральных и материальных затрат.

Для продажи квартиры необходимо иметь на руках следующие документы:

— Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры, например:

• договор передачи,
• свидетельство о собственности на жилище,
• справка ЖСК о выплаченном пае,
• регистрационное удостоверение БРТИ,
• свидетельство о праве на наследство,
• договоры купли-продажи,
• дарения,
• мены,
• ренты,
• решение суда.

— В БРТИ необходимо получить: справку формы № 1 на отчуждение собственности — действительна 1 месяц; при необходимости — справку формы № 9 о наличии жилья в собственности и справку об оценочной стоимости жилья.

Чтобы собрать эти документы, потребуются оригиналы самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт и около 130 тыс. руб.

— При необходимости в ЖЭСе нужно взять:

— выписку из домовой книги – в паспортном столе;
— копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате – в бухгалтерии.

Все эти справки действительны 1 месяц. Чтобы их собрать, вам потребуются книжка (квитанции) по квартплате, паспорт или доверенность (если вы не собственник).

— Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.

— Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети (решение принимается Мингорисполкомом, заседания проходят 1 раз в месяц).

— Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству.

— Передаточный акт, если квартира передается до подписания нотариального договора.

После того как все вышеназванные документы собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей.

Чтобы убедиться в правильности оформления всех документов, специалисты рекомендуют на этом этапе получить юридическую консультацию. Покупателям квартиры – чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона.

Продавцам – чтобы быть уверенными, что по ним возможно продать квартиру в указанные сроки.

Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может.

Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно.

В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.

Банк, нотариус, регистрация

Предположим, что все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить.

Самый распространенный способ – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры.

Чтобы избежать каких-либо неприятностей при передаче денег, лучше выбрать нейтральную территорию, которая устроит обе стороны.

Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.

Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи

Когда вы, наконец, получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.

И если вы не договорились о задержке денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), вам будет проблематично контролировать процесс.

Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру.

Если вы серьезно подойдете к этим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете приступать к совершению сделки.

А если у вас остались вопросы – обращайтесь за помощью и консультациями в агентства недвижимости.