Бланки договоров аренды квартиры, примеры и образцы для 2022 года. Как правильно составить и заполнить договор: пошаговая инструкция от А до Я

Радостного дня всем посетителям сайта 50baksov.ru!

Примеры и образцы бланков договоров аренды квартиры 2022

Договор аренды квартиры позволяет четко обозначить права и обязанности каждого участника сделки. Документ имеет юридическую силу, может предъявляться в суде при решении спорных вопросов. Договор аренды необходимо составлять с учетом действующего законодательства, прописывая важные для обеих сторон пункты.

Для того чтобы передать свое жилое помещение в аренду третьему лицу, следует знать, какое соглашение необходимо составить, а также какие требования предъявляются законом к подобным документам.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ

г.___________________________                                                                 ___» ________________ 20__ г.

________________________________________________________________
указать фамилию, имя и отчество арендатора)
(В дальнейшем именуется «Арендатор») что проживает по адресу ______________________________________ с одной стороны, и гражданин ___________________________________________________________,
(Фамилия, имя и отчество арендодателя)
проживающий по адресу: ________________________________________________,
(Указать адрес)
(В дальнейшем именуется «Арендодатель»), с другой стороны, (в дальнейшем вместе именуются «Стороны», а каждая отдельно — «Сторона») заключили этот Договор аренды квартиры (в дальнейшем именуется «Договор») о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящим Договором регулируются правоотношения, связанные с передачей Арендодателем Арендатору следующей квартиры (в дальнейшем именуется «квартира арендуется») для проживания в ней работников Арендатора на определенный настоящим Договором срок и за установленную настоящим Договором плату:
1.1.2. Адрес: ____________________________________________________.
1.1.3. Общая площадь: ____________________________________________.
1.1.4. Жилая (полезная) площадь ____________________________________.
1.1.5. Этаж: ____________________________________________________.
1.1.6. Количество комнат: ____________________________________________.
1.1.7. Состояние квартиры аренды на момент передачи в арендное пользование: ___________.
1.1.8. Недостатки квартиры аренды: ___________________________.
1.2. Арендодатель также передает Арендатору в аренду имущество, находящееся в квартире, арендуемой согласно Приложению N __________ к настоящему Договору (в дальнейшем именуется «имущество»).

2. ЦЕЛЬ ОРЕНДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

2.1. Квартира предоставляется Арендатору для проживания Арендатора и членов его семьи

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ в арендное пользование

3.1. Квартира и имущество должны быть переданы Арендодателем и приняты Арендатором в течение ________ (________________) дней с момента вступления в силу настоящего Договора, что должно быть оформлено Сторонами соответствующим актом приема-передачи
3.2. В течение срока, определенного в п. 3.1 настоящего Договора, Арендодатель обязан выехать из квартиры, аренды и подготовить ее для передачи Арендатору.
3.3. В момент подписания Акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от квартиры, аренды и от комнат, находящихся в данной квартире.

4. Срок арендного пользования

4.1. Срок арендного пользования квартирой, аренды и имуществом составляет ____________________________ лет с момента принятия квартиры аренды по акту приема-передачи.
4.2. Срок арендного пользования может быть сокращен только по взаимному согласию Сторон, что оформляется дополнительным соглашением Сторон к настоящему Договору.

5. Арендная плата

5.1. Размер арендной платы за арендное пользование квартирой, аренды и имуществом составляет _______________________________________ грн. за один месяц арендного пользования.
5.2. Арендная плата выплачивается наличными или по требованию арендодателя в безналичном порядке на счет последнего в __________ не позднее ____________ числа каждого месяца.
5.3. Арендатор обязан в течение ________________________ с момента __________, перечислять арендную плату за ______________________ авансом.
5.4. Размер арендной платы может пересматриваться Сторонами 1 (один) раз в течение ________________________ по соглашению Сторон путем _______________.

6. РАСХОДЫ НА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

6.1. Коммунальные услуги, которые потребляет Арендатор в арендуемой квартире, оплачиваются Арендатором самостоятельно на основании счетов соответствующих организаций.
6.2. Все расходы за пользование телефонами в арендуемой квартире, оплачиваются Арендатором самостоятельно согласно счетам ______________.

7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

7.1. Арендодатель имеет право один раз в квартал осуществлять проверку порядка использования Арендатором квартиры аренды в соответствии с условиями настоящего Договора путем ________________.
7.2. Арендодатель вправе требовать от Арендатора соблюдения Правил пользования помещениями жилых домов и придомовой территории в Украине.
7.3. Арендодатель вправе требовать от Арендатора освобождения квартиры, аренды и возврата имущества после окончания срока арендного пользования.
7.4. Арендодатель обязуется осуществлять в случае необходимости капитальный ремонт квартиры, аренды.

8. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

8.1. Арендатор по этому Договору берет на себя следующие обязанности:
— Использовать арендуемую квартиру, по целевому назначению в соответствии с п. 2.1 настоящего Договора;
— Обеспечивать сохранность и опрятность квартиры, аренды и поддерживать ее в надлежащем состоянии;
— Бережно относиться к имуществу, которое находится в арендуемой квартире;
— Устранять последствия аварий, которые произошли в арендуемой квартире, в срок _________ путем ___________;
— В срок ___________ сообщить Арендодателя об аварии или другие повреждения квартиры и имущества;
— Соблюдать противопожарных правил;
— Осуществлять за свой счет текущий ремонт квартиры, аренды;
— Не осуществлять перестройку и перепланировку квартиры, аренды без письменного согласия Арендодателя;
— Соблюдать Правила пользования помещениями жилых домов и придомовой территории;
— Беспрепятственно допускать Арендодателя в квартиру, аренды с целью проверки ее использования в соответствии с настоящим Договором;
— Освободить арендуемую квартиру и вернуть Арендодателю имущество по истечении оговоренного в настоящем Договоре срока арендного пользования.
8.2. Арендатор по этому Договору имеет следующие права:
— Оборудовать и оформить арендуемую квартиру по своему усмотрению;
— Сдавать арендуемую квартиру, в субаренду с согласия Арендодателя;
— Устанавливать замки на входные двери и комнаты, укреплять входные двери квартиры, аренды;
— Устанавливать сигнализацию и другие системы охраны в арендуемой квартире;
— Самостоятельно определять порядок, условия и сроки проживания в квартире конкретных лиц из числа определенных в п. 2.1 настоящего Договора.

9. Порядок возвращения арендуемой квартире

9.1. После окончания срока арендного пользования Арендатор обязан передать Арендодателю квартиру, арендуемых и имущество в течение ___________________________ с момента окончания срока арендного пользования по акту приема-передачи.
9.2. В течение срока, определенного в п. 9.1 настоящего Договора, Арендатор обязан обеспечить выезд лиц, проживающих в арендуемой квартире, и подготовить ее к передаче Арендодателю.
9.3. Квартира, аренды и имущество считаются фактически переданными Арендодателю с момента подписания Сторонами акта приема-передачи.
9.4. В момент подписания акта приема-передачи Арендатор передает Арендодателю ключи от квартиры, аренды и комнат, находящихся в арендуемой квартире.
9.5. Квартира и имущество в ней должны быть переданы Арендодателю в том же состоянии, в котором они были переданы в арендное пользование с учетом нормального естественного износа.

10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА

10.1. В случае нарушения Договора Стороны несут ответственность, определенную настоящим Договором и (или) действующим в Украине законодательством.
10.2. Нарушением Договора является его невыполнение или ненадлежащее выполнение, т.е. выполнение с нарушением условий, определенных содержанием настоящего Договора.
10.3. Сторона не несет ответственности за нарушение Договора, если оно произошло не по ее вине (умысла или неосторожности).
10.4. Сторона считается невиновной и не несет ответственности за нарушение Договора, если она докажет, что приняла все зависящие от нее меры относительно надлежащего выполнения этого Договора.
10.5. Арендатор несет следующую ответственность:
— В случае просрочки в принятии имущества и квартиры аренды — неустойка в размере ________________________;
— В случае просрочки по уплате арендных платежей — пеня в размере ________________________________ от суммы долга за каждый день просрочки;
— В случае нецелевого использования квартиры, аренды — штраф в размере __________________________________________ от общей суммы арендной платы, подлежащей уплате по настоящему Договору;
— За передачу квартиры аренды или ее комнат в субаренду без письменного согласия Арендодателя — штраф в размере ____________.
10.6. Арендодатель несет следующую ответственность:
— В случае просрочки по передаче Арендатору квартиры, аренды и имущества — неустойка в размере ______________________________________________________________________________.

11. Основания досрочного расторжения договора

11.1. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно в порядке и на условиях, определенных в ст. 825 Гражданского кодекса Украины.

12. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

13. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА

13.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания Сторонами и скрепления его печатью Арендатора.
13.2. Срок Договора начинает свой ход в момент, определенный в п. 13.1 настоящего Договора и заканчивается ______________________________________.
13.3. Окончание срока настоящего Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение, которое имело место во время действия настоящего Договора.
13.4. Если иное прямо не предусмотрено настоящим Договором или действующим в Украине законодательством, изменения в настоящий Договор могут быть внесены только по договоренности Сторон, которая оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.
13.5. Изменения в настоящий Договор вступают с момента надлежащего оформления Сторонами соответствующего дополнительного соглашения к настоящему Договору, если иное не установлено в самом дополнительном соглашении, настоящем Договоре или в действующем в Украине законодательстве.

14. Заключительные положения

14.1. Все правоотношения, возникающие из настоящего Договора или связанные с ним, в том числе связанные с действительностью, заключением, исполнением, изменением и прекращением настоящего Договора, толкованием его условий, определением последствий недействительности или нарушения Договора, регламентируются настоящим Договором и соответствующими нормами действующего в Украине законодательства. К вышеуказанным правоотношений могут быть применены обычаи делового оборота на основании принципов добросовестности, разумности и справедливости.
14.2. Дополнительные соглашения и приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью и имеют юридическую силу в случае, если они изложены в письменной форме, подписаны Сторонами и скреплены печатью Арендатора.

РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендатор
______________________________
______________________________
______________________________
______________________________
______________________________
ПОДПИСИ СТОРОН

Арендатор
________________ / _________ /

Арендодатель
___________________________________
___________________________________
___________________________________
___________________________________
___________________________________
Арендодатель ________________ / ____________ /

Для чего он нужен?

Нередко граждане решают снять помещение без заключения соответствующего договора, что в ряде случаев не приводит к хорошим результатам. Возникает риск появления неприятных ситуаций, которые в дальнейшем невозможно решить в законном порядке. Если сдать квартиру или комнату без правильно оформленного договора, то владельцу помещения можно в любой момент выселить жильцов, не вернув внесенные ранее денежные средства.

Если арендодатель примет решение поднять плату за проживание, оспорить его решение в суде невозможно. При отказе от оформления договора риску подвергается и владелец помещения: Нередко арендаторы неаккуратно относятся к имуществу, могут не только не соблюдать правила эксплуатации, но и повлиять на выход оборудования из строя.

При накоплении долгов за неуплату установленной арендной платы или коммунальных платежей владелец квартиры не сможет взыскать денежные средства. При порче или хищении имущества практически невозможно доказать факт пропажи, а также подтвердить, что потеря презентабельно внешнего вида и эксплуатационных качеств мебели произошла по вине нанимателя.

При возникновении любых проблем, конфликтов с жильцами невозможно подать заявление в полицию. Своими действиями квартиранты могут нанести ущерб соседям, если спровоцируют пожар или потоп в помещении. Если жильцы соседних квартир подадут в суд, возмещение убытков будет полностью возложено на собственника объекта недвижимости.

Внимание! Важно не только заключить арендный договор, но и составить перечень имущественных ценностей, указать их примерную стоимость и состояние на момент сдачи недвижимости. Такие меры необходимы для того чтобы при судебном урегулировании конфликтов не возникло споров, разрешение которых невозможно из-за неимения доказательств.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

• договор субаренды;
• договор аренды квартиры;
• договор аренды нежилого помещения;
• договор аренды автомобиля;
• договор аренды транспортного средства;
• договор аренды жилого помещения;
• договор аренды оборудования;
• договор аренды земельного участка;
• договор аренды гаража;
• договор финансовой аренды (лизинг);
• договор аренды предприятия;
• договор аренды имущества;
• договор аренды с правом выкупа.

Социальный

Социальный наём жилого объекта — документ, составление которого помимо гражданского законодательства, регламентируются нормами жилищного законодательства. На основании подобного документа предоставляется для проживания жилой объект, который принадлежит государству или муниципалитету.

Сторонами такой сделки являются:

• Наймодатель (государственный или муниципальный орган);
• Наниматель – физическое лицо, получившее помещение для проживания на основании льгот.

Обратите внимание, что арендовать такое помещение можно только на платных условиях (обязательное своевременное внесение коммунальных платежей).

Закон предъявляет определенные требования при составлении такого документа: в обязательном порядке в соглашении стороны должны указать предмет договора, то есть конкретное помещение, которое передается в пользование

Коммерческий договор аренды

Понятие коммерческого договора аренды жилого объекта, законом не раскрыто. Помните, применение термина «коммерческий», не означает осуществление предпринимательской деятельности, посредством сдачи помещения. Такой вид аренды предполагает платную передачу жилого объекта.

Такой договор аренды подразумевает, что сторонами могут выступать, как юридические, так и физические лица. Основным требованиям, которое предъявляется законом к наймодателям – наличие права собственности на передаваемый жилой объект. Стоит обратить внимание на то, что нанимателем может быть не только лицо, являющееся гражданином РФ, но также иностранный гражданин или лицо, которое не имеет гражданства.

Предметом данного соглашения должно быть жилой объект частного жилищного фонда.

Поскольку объект передается не на безвозмездной основе в аренду, в документе стороны должны указать размер платы, а также период её внесения. Стоимость пользования помещением определяется по согласованию сторон.

Для того чтобы оформить отношения в соответствии с требованиями законодателя, стороны должны составить соглашение о сдаче квартиры в аренду.

Закон установил, что для подобных правоотношений, предусмотрена письменная форма договора. Это означает, что оформляя отношения, стороны должны составить документ, который отражает их права и обязанности, а также суть соглашения.

На сегодняшний день в сети интернет можно найти шаблон такого документа или типовой договор, в который необходимо внести только сведения о сторонах и о предмете сделки.

В договор должны быть внесены обязательно сведения, которые касаются сторон правоотношения. Помните, что все данные о сторонах вносятся на основании предъявленных документов, которые удостоверяют личность.

Если сторонами являются юридические лица, то информация о них вносится на основании учредительных документов.

Продавец, перед заключением соглашения обязан предоставить документ — основание получения прав распоряжения объектом.

Стандартный договор должен содержать следующую информацию:

1. Наименование соглашения, а также сведения о дате и месте составления документа;
2. Сведения об участниках правоотношения;
3. Сведения о квартире, передаваемой лицу. Обратите внимание, подобная информация является существенным условием документа. Это значит, если стороны не укажут подробную информацию о передаваемом объекте, то в последующем соглашение признается не имеющим юридической силы;
4. Информация о процедуре передачи объекта в пользование лицу;
5. Период действия составленного договора;
6. Сведения о стоимости пользования квартирой;
7. Прав и обязанности участников соглашения;
8. Процедура разрешения возникших споров;
9. Реквизиты и подписи каждой стороны.

Обратите внимание, соглашение должно быть составлено минимум в двух экземплярах, когда срок отношений менее 12 месяцев.

В этом случае, документы должны содержать одинаковую информацию и должны быть оба подписаны сторонами. Когда документ необходимо зарегистрировать, то составляется еще один дополнительный экземпляр.

В тех случаях, когда стороны по каким – то объективным причинам не могут самостоятельно составить соглашения, они могут воспользоваться типовыми бланками.

Для того, чтобы такой бланк получил юридическую силу, достаточно его распечатать и внести свои данные.

В тех случаях, когда стороны не хотят использовать стандартный типовой бланк, они могут составить документ самостоятельно, используя в качестве образца ранее составленные документы.

Краткосрочный договор аренды жилого помещения

Договор на сдачу квартиры квартирантам не на длительный срок, имеет схожую структуру, со стандартным договором. Единственное различие между этими документами заключается в том, что срок передачи объекта меньше. в связи с этим в текст документа включается не месячная стоимость найма, а посуточная.

Стороны, как и в стандартном соглашении должны указать:

1. Место и дату составления документа;
2. Сведения об участниках правоотношения;
3. Данные о квартире;
4. Информацию о стоимости за одни сутки;
5. Период действия заключаемого соглашения;
6. Обязанности и права каждой стороны;
7. Реквизиты сторон и их подписи.

Договор аренды квартиры с депозитом представляет собой соглашение, которое предусматривает не только обязанность арендатора перечислять стоимость аренды, но еще и обязанность внести денежные средства, которые будут являться страховым платежом в случае, если лицо причинит ущерб имуществу собственника, не своевременно оплатит коммунальные услуги или без предупреждения, досрочно расторгнет соглашение.

Юридический смысл депозита — гарантия для собственника жилого помещения, что после заключения договора он не понесет каких – либо материальных убытков.

Бланк такого соглашения имеет схожую структуру с обычным соглашением об аренде жилой недвижимости, за одним исключением. В документе указывается сумма депозита, передаваемая собственнику объекта, а также срок, в течение которого она должна быть передана.

Как проходит регистрация договора между физическими лицами

Регистрация заключенного соглашения может быть произведена тогда, когда подобная процедура согласована сторонами. Подобное обращение в государственный орган позволяет обезопасить участников соглашения, от каких – либо неблагоприятных последствий.

Для того, чтобы осуществить регистрацию следует обратиться в Россреестр, представив экземпляры своих соглашений, а также дополнительный экземпляр договора, который останется в регистрирующем органе. Для того, чтобы сведения были внесены в реестр, необходимо внести обязательный государственный сбор.

В органе должны присутствовать обе стороны. После того, как участники явятся в орган, сотрудниками будут изучены представленные сведения и внесена информация в специальный реестр.

Период действия договора зависит от вида правоотношений.

Например, когда стороны заключили соглашение о коммерческом найме, то период действия документа определяется ими самостоятельно.

Когда осуществляется социальный наём жилого объекта, соглашение заключается бессрочно. Однако это не значит, что он не может быть расторгнуто.

Допускается прекращение действия документа, если получиться установить, что сторона, пользуясь помещением:

1. Грубо нарушает общественный порядок;
2. Не вносит коммунальные платежи или вносит их несвоевременно;
3. Нарушает правила пользования или проживания в конкретном помещении;
4. Использует не по назначению предоставленное помещение.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается  любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

• физические и юридические лица,
• а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;
• предприятия и другие имущественные комплексы;
• здания, сооружения, оборудование;
• транспортные средства
• другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
2. Если срок договора аренды не превышает один год;
3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

 Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может  требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя).

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей  616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье  623 ГК РФ рассмотрено термин — «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах  2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

• по окончании срока аренды, или
• сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

• кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

• порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

• давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;
• возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

• принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
• потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

• какие работы будут сделаны;
• за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
• будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

1. 1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
   2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
   3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;
   4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе  обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

• исполнение договора:
• соглашение сторон о расторжении договора;
• ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);
• исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Итак, стороны должны подходить к заполнению соглашения о передачи объекта в наём ответственно с учетом рекомендаций. указанных выше.