Ипотека без первого взноса: реально ли её взять в 2022 году? Пошаговая инструкция от А до Я для начинающих, подводные камни с комментариями экспертов

Доброго времени суток, уважаемые читатели проекта 50baksov.ru!

Реальна ли ипотека без первого взноса в 2022 году?

Ипотечные программы банков были созданы специально для того, чтобы обеспечить жильем людей, которые не могут приобрести его за наличный расчет. Длительный срок кредитования и возможность приобрети дорогостоящую недвижимость, на которую пришлось бы копить годами, сделали ипотеку популярной на российском рынке.

Но ее недостатки также начали обнаруживаться со временем. Это и большая переплата за счет длительного срока кредитования, и сложность в прогнозировании финансовой ситуации заемщика на длительный срок. Именно поэтому в настоящее время жилищный займ является одним из наиболее спорных кредитных продуктов.

Экономически выгодным такой заем становится только тогда, когда берется на короткий срок – не более 5-7 лет. Большинство заемщиков соглашаются с менеджерами банков в том, что за счет длительного срока кредитования у них уменьшится ежемесячный платеж, и в итоге обрекают себя на существенные переплаты.

Стоимость недвижимости за 20 лет кредита увеличивается в среднем на 240% — именно столько составляет переплата по заему за 20 лет. И это без учета страхования.

Нехитрый расчет помогает понять, что ссуда, взятая на 7 лет, будет намного более выгодной, а ежемесячный платеж будет лишь немного превышать тот же самый платеж, но с учетом взятия кредита на 20 лет.

Это отличный способ приобрести собственное жилье для молодой семьи. В семье работают обычно 2 человека, в связи с чем погашение кредита упрощается. Так же это позволяет молодым сразу приобрести жилье в новостройке с учетом появления в будущем детей.

Выступать созаемщиками по программам кредитования молодых семей могут так же родители, что облегчает процедуру получения ссуды.

Не стоит забывать и о скидках и льготах от государства – Сбербанк, к примеру, предоставляет клиентам отсрочку в выплате заема на срок до 3 лет, при появлении на свет ребенка. А возможность погашения ссуды при помощи материнского капитала является несомненным плюсом.

По статистике, именно молодые семьи и молодые заемщики являются основными клиентами банков по ипотечным программам. И это нормальное и естественное желание – взять займ для приобретения недвижимости. Так как далеко не всегда можно обойтись получением нескольких потребительских кредитов с целью покупки жилья, ипотека становится для таких заемщиков подходящим решением.

Кому еще может быть нужна ипотека?

• Людям, не имеющим собственного жилья;
• Людям, желающим улучшить жилищные условия;
• Тем, кто хочет в дополнение к квартире приобрести загородный дом;
• Тем, кто планирует строительство загородного дома (ипотечные программы на строительство являются достаточно популярными в нашей стране, несколько интересных предложений представлено в этом обзоре);
• Тем, кто хочет зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду и желает таким образом вложить имеющиеся средства.

Так как вложения в недвижимость в любом случае являются самыми рациональными, ипотечные продукты имеют смысл. К примеру, у клиента есть стабильный доход, и он думает о своем будущем. У него отложены порядка 2 миллионов рублей, которые он хочет инвестировать. Находясь в банке в качестве вклада, деньги дают очень медленный прирост.

Если данный клиент решит приобрести квартиру стоимостью порядка 3,5 миллионов рублей и сдавать ее в аренду, он сможет оплачивать ипотеку за счет арендной платы, и через некоторое время станет владельцем ликвидного имущества. В дальнейшем квартиру можно будет так же сдавать, продать (так как она успеет вырасти в цене), заложить или разменять.

Поэтому жилищное кредитование нужно и тем, кто задумывается о правильном вложении средств.

Еще один вариант использования ипотечных программ – приобретение коммерческой недвижимости. Сейчас большой популярностью стали пользоваться так называемые «доходные дома», и бизнес на них считается одним из наиболее популярных.

Поэтому ипотека может быть нужна и бизнесменам. В данном случае с использованием заемных средств бизнесмен приобретает недвижимость под хостел, и сдает ее в аренду посуточно, по койко-местам. Данный бизнес приносит прибыль, в несколько раз превышающую ежемесячный платеж по ипотеке, что является несомненным плюсом. Предприниматель может быстро погасить ипотечный кредит и выйти на чистую прибыль от «доходного дома».

При разумном подходе ко взятию ипотечного займа можно получить от него существенную пользу – как экономическую, так и личную, в виде приобретения собственного жилья. И это является несомненным преимуществом данного вида кредитных программ. Надеемся, что Вы смогли найти для себя ответ на вопрос.

Что нужно знать об ипотеке без первоначального взноса

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса? Конечно! Раньше было не редкостью услышать о таком виде ипотечного кредитования, в котором бы обязательный первоначальный взнос отсутствовал. Однако со временем требования финансовых учреждений к заемщикам стали более ужесточенными.

Теперь такое явление нельзя назвать массовым, но многие банки по-прежнему практикуют подобный подход. Так, молодая семья, которая имеет стабильный доход, но у которой нет собственных накоплений, может рассчитывать на получение кредита без первого взноса. Достаточно большее количество реальных предложений от банковских учреждений дают возможность оформить ипотеку без взноса.

В 2019 году некоторые из них продолжаются, к тому же, есть вероятность появления новых программ подобного рода. Какие банки же дают ипотеку без первоначального взноса? Сбербанк ТрансКапиталБанк Банк СГБ АКИ Банк СвязьБанк РусстройБанк

Как взять

Есть несколько вариантов для заемщиков оформить ипотеку фактически без первоначального взноса.

1. Программы с использованием материнского капитала. Первоначальный взнос формально присутствует, однако он оплачивается за счет бюджетных средств. Семье достаточно предъявить сертификат на материнский капитал.

2. Военная ипотека. Вариант, доступный офицерам и контрактникам. Для оплаты первого взноса используются средства НИС (накопительной ипотечной системы), которые имеются на личном счете военнослужащего минимум за 3 года. Наличные средства не вносятся.

3. Жилищный сертификат. Использование этого именного свидетельства позволяет владельцу приобретать недвижимость за бюджетные средства. Подобные льготы предоставляются нескольким категориям граждан: военнослужащим (кроме НИС), вдовам военнослужащих, сотрудникам противопожарной службы и органов внутренних дел, переселенцам и переселившимся выходцам Крайнего Севера.

Первоначальным взносом при оформлении ипотеки называют часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости, которая должна иметься у заемщика для получения займа в банке.

В зависимости от выбранной ипотечной программы первоначальный взнос может вообще отсутствовать, а может и достигать 90% цены покупаемой недвижимости.

Традиционно источниками первоначального взноса могут выступать:

• денежные накопления;
• потребительский кредит;
• имеющаяся недвижимость, которая будет продана.

Заемщикам следует иметь в виду, что при наличии первоначального взноса в размере, превышающем 70% стоимости приобретаемой квартиры, может оказаться выгодной схема замены ипотеки потребительским кредитом.

Такой подход позволит не только значительно упростить процедуру оформления займа, но и сократит уровень необходимых затрат. Это объясняется тем, что в потребительском кредитовании отсутствуют комиссии и страховые выплаты, присущие ипотеке.

Однако описанная выше схема подходит далеко не всем, ведь обычно решение об оформлении ипотеки принимают граждане, у которых в качестве первоначального взноса имеется гораздо меньшая сумма.

Сегодня банки позволяют оформить ипотеку с очень маленьким взносом и даже при полном его отсутствии. Но стоит иметь в виду, что при расчете возможной суммы кредита банк принимает во внимание стоимость квартиры, которая будет установлена в ходе анализа объекта недвижимости оценщиком.

Если же продавец установил на квартиру стоимость выше оценочной, то минимальным первоначальным взносом обойтись вряд ли удастся. Банк рассчитает максимально возможную сумму кредита, основываясь на оценочной стоимости.

Разница между полученным в ходе расчетов размером ипотеки и рыночной ценой квартиры в полном объеме ложится на плечи заемщика и должна быть внесена в качестве первоначального взноса.

Ипотека, по которой отсутствует первоначальный взнос, рискованна как для кредитной организации, так и для самого заемщика.

До 2008 года ипотечные программы, не требующие накоплений, были широко распространены по всей России. На тот момент цены на недвижимость росли гораздо быстрее, чем удавалось накопить сумму, достаточную для первого взноса.

Однако грянувший экономический кризис привел к тому, что многим банкам пришлось отказаться от программ ипотечного кредитования без первого взноса. Причем случилось это даже вопреки более высоким ставкам по подобным программам.

Однако при оформлении ипотеки без первого взноса высоки риски не только кредитной организации, но и самого заемщика. Если платежеспособность должника по каким-либо причинам снизится, после реализации квартиры ему наверняка не достанется абсолютно ничего. Это связано с тем, что в первые годы большая часть платежа идет на погашение процентов. Сумма долга при этом остается неизменной.

Если стоимость квартиры с момента покупки снизится, существует вероятность, что заемщик останется должным банку даже после продажи ипотечной квартиры.

Многие заемщики считают, что ипотека для них является идеальным вариантом, который позволит заменить арендную плату внесением средств за собственную квартиру.

При этом следует учесть следующие обстоятельства:

1. обычно ежемесячные платежи по ипотеке значительно больше, чем арендные;
2. могут потребоваться хотя бы минимальные накопления на тот период, когда уже необходимо платить за ипотеку, но от аренды еще нельзя отказаться (например, квартира еще не оформлена, ведется ремонт и другие причины).

Государство прилагает максимум усилий, чтобы сделать ипотеку более доступной. Поэтому активно развивается кредитование на покупку жилья с минимальным первоначальным взносом.

Сегодня АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), подразделения которого открыты в большинстве российских регионов, предлагает ипотечные программы со взносом 10%.

Но стоит иметь в виду, что подобные условия предусматривают заключение дополнительных страховых договоров. Вполне естественно это увеличивает сумму итоговой переплаты.

Большинство банков не приветствуют ипотеку без первого взноса, так как отсутствие накоплений могут свидетельствовать о низком доходе, а также недостаточно хорошо организованной финансовой дисциплине.

Специалисты советуют будущим заемщикам проверять реальность оплаты ипотеки. Для этого достаточно на протяжении длительного периода (не менее полугода) откладывать на отдельный банковский счет денежную сумму в размере планируемого кредитного платежа.

Если никаких проблем с этим не возникает, а остающихся средств будет достаточно для проживания, можно смело оформлять ипотечный кредит. При этом накопленные средства можно использовать как первоначальный взнос или как финансовый запас на случай каких-либо проблем.

Ипотечную программу без первоначального взноса найти бывает непросто. Поэтому у тех, кто не имеет средств для его оплаты возникает другой вариант оформления ипотеки – получить средства для первого взноса через потребительский кредит.

В этом случае следует иметь в виду, что ставка по такому займу гораздо выше. Но и погасить его удастся в гораздо более короткие сроки.

Тем, кто выбирает такой способ оформления ипотеки, стоит иметь в виду, что в первые годы платеж будет значительно выше, ведь оплачивать придется сразу два кредита. Именно поэтому нужно особенно тщательно оценить свои финансовые возможности.

Как взять ипотеку без первоначального взноса — ТОП-7вариантов оформления

Экономический кризис привел к снижению популярности ипотечного кредитования в России и странах бывшего СССР. Статистические данные демонстрируют значительное падение спроса на ипотеку на протяжении двух предыдущих лет почти на 20%.

Специалисты предполагают, что при отсутствии изменений экономической ситуации в России спад ипотечного кредитования продолжится. В таких условиях кредитные организации вынуждены относиться к потенциальным заемщикам более лояльно, а также разрабатывать более привлекательные ипотечные программы.

При этом банки не могут себе позволить снизить ставку до уровня 10%. В условиях действующей инфляции это приведет к убыточности ипотечного кредитования.

В условиях кризиса кредитные организации не приветствуют выдачу ипотеки без первоначального взноса. Тем не менее, можно выделить несколько способов, которые позволяют заемщику оформить ипотечный кредит, не имея достаточных накоплений.

Для незащищенных категорий граждан государство разработало несколько программ, целью которых является помощь в улучшении жилищных условий. О том, какие программы действуют сегодня в месте проживания соискателя, можно узнать в органах местной власти.

Чаще всего льготы предоставляются военнослужащим, молодым семьям, а также молодым учителям. Ипотека для первой категории отличается схемой реализации, поэтому ее мы рассмотрим отдельно.

Воспользоваться социальной ипотекой могут граждане, возраст которых не превышает 35лет. Чтобы принять участие в программе, требуется обратиться в органы местной власти для подтверждения необходимости в улучшении жилищных условий.

При положительном решении об участии в проекте претендент будет поставлен в очередь на получение жилищного сертификата. После того, как помощь будет предоставлена, существует несколько вариантов ее использования. Самым популярным является направить субсидированные средства на оплату первоначального взноса.

Обратите внимание, что обычно сумма дотаций не превышает 10% стоимости жилья. Поэтому банки, разрабатывая ипотечные программы с государственной поддержкой, устанавливают первоначальные взносы именно на этом уровне.

Есть еще одно важнейшее условие – ограниченный срок действия жилищного сертификата. Он составляет 6 месяцев, именно за это время следует подобрать банк, найти подходящее жилье и до конца оформить сделку.

Важно иметь в виду, что право работать с социальной ипотекой есть только у тех банков, которые являются партнерами АИЖК.

Военная ипотека

Такой вариант идеально подходит тем, кто решил оформить ипотеку, не имея средств для внесения первоначального взноса. Но этот способ доступен исключительно военнослужащим.

Для получения военной ипотеки следует преодолеть несколько шагов:

1. Стать участником накопительно-ипотечной системы;
2. Через 3 года с момента регистрации в программе подать заявку в Росвоенипотеку;
3. При получении разрешения на ипотеку на предыдущем шаге найти банк, работающий с военной ипотекой;
4. Выбрать подходящий объект жилой недвижимости, который может находиться в любом регионе страны;
5. Подписать необходимые документы и стать собственником квартиры или дома.

Преимуществом военной ипотеки является то, что за участников программы Министерство обороны РФ вносит не только первоначальный взнос, но и последующие ежемесячные платежи.

Но существуют ограничения:

• право на субсидию действует при условии добросовестного выполнения служебных обязанностей;
• максимальная сумма дотаций составляет 2,2 миллиона рублей.

Следует также иметь в виду, что до момента полного погашения ипотечного кредита жилье будет обременено двойным залогом – со стороны банка и государства.

Это означает, что распорядиться недвижимостью по своему усмотрению (например, продать или подарить) военнослужащему не удастся.

Ипотека с материнским капиталом

Материнский капитал представляет собой один из способов получить помощь от государства. Субсидия предоставляется семьям, в которых появился второй ребенок.

Одним из направлений использования дотации является внесение первоначального взноса при оформлении ипотечного кредита.

На сегодняшний день размер материнского капитала составляет 426 тысяч рублей. В среднем такая сумма позволяет покрыть около 20% стоимости жилья. Поэтому материнского капитала обычно бывает достаточно для оплаты первого взноса.

Важным обстоятельством является тот факт, что при оформлении ипотеки воспользоваться материнским капиталом можно сразу после рождения ребенка (в отличие от других вариантов использования, когда необходимо ждать 3 года).

Прежде чем субсидия будет перечислена в кредитную организацию, претенденту потребуется получить разрешение в Пенсионном фонде, которое оформляется до 2 месяцев.

С учетом этого алгоритм действий для заемщика будет выглядеть следующим образом:

1. Поиск застройщика или собственника готовой квартиры, которые согласятся продать недвижимость с использованием материнского капитала;
2. Получение разрешения Пенсионного фонда на использование материнского капитала для приобретения жилья;
3. Поиск кредитной организации и соответственно выбор ипотечной программы, в которых можно оформить займ на покупку жилья, используя в качестве первого взноса материнский капитал;
4. Подача заявки на ипотечный кредит;
5. В случае положительного решения подписание договоров, внесение первого взноса государственным сертификатом, оформление жилья в собственность с наложением обременения.

Кстати, те, у кого уже есть ипотечный кредит, имеют право направить материнский капитал на погашение основного долга по договору.

Маркетинговые акции

Сегодня многие банки для привлечения клиентов разрабатывают различные акции по ипотеке, в том числе оформление ее с нулевым первым взносом. Чаще всего подобные акции проводятся совместно с застройщиками, которые стремятся увеличить уровень продаж.

Такой вариант нельзя назвать достаточно надежным. Придется довольно долго дожидаться, когда акция будет запущена. Кроме того, выбор недвижимости по подобным программам традиционно ограничен.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Еще один вариант оформления ипотеки при отсутствии денег на первый взнос – использовать вместо них имеющуюся в собственности недвижимость.

Большинство банков с легкостью идут на это, так как подобная схема выгодна для них. Для заемщиков же этот вариант таит существенные риски.

Существует ряд условий, предъявляемых к недвижимости, которую планируется передать в залог:

1. возможность использования для проживания;
2. высокая ликвидность объекта недвижимости;
3. нахождение в определенном банком районе.

Следует иметь в виду, что сумма кредита под залог недвижимости обычно не превышает 70% от реальной стоимости имущества.

Дополнительное обеспечение

В качестве дополнительного обеспечения, которое заменит первоначальный взнос, может выступать залог любых ценностей.

Это может быть не только недвижимость, но и следующие активы:

• автомобиль;
• земельный участок;
• драгоценные металлы;
• ценные бумаги.

В качестве залога кредитные организации обычно принимают высоколиквидные доходные вложения. Банковские специалисты неплохо разбираются в инвестировании, поэтому вряд ли согласятся принять сомнительные активы.

Получение первоначального взноса через потребительский кредит

Предыдущие варианты доступны далеко не всем. Многие граждане не имеют в собственности дорогостоящего имущества, им не положена государственная поддержка.

В этом случае некоторые решаются на оформление потребительского займа, который впоследствии направляют на оплату первоначального взноса. Иногда кредитные организации даже предлагают специальные программы. В отдельной статье мы уже писали, как и где взять кредит без отказа.

Специалисты рекомендуют прибегать к такому варианту в самом крайнем случае. Не стоит забывать, что нагрузка на семейный бюджет при этом значительно увеличится. При этом сначала нужно подать заявку на ипотеку, а потребительский кредит оформлять только после ее одобрения.

Статистика показывает, что большинство проблем с оплатой ипотеки связано именно с необходимостью одновременно выплачивать несколько займов.

Таким образом, даже при отсутствии средств для внесения первого взноса, есть шанс получить ипотеку. Важно изучить все существующие возможности и сделать правильный выбор.

Особенности ипотечных программ в разных банках в 2019-2020 году

В поисках того, где взять ипотеку без первоначального взноса стоит обратить внимание на предложения Сбербанка. Заем в этом учреждении возможен с использованием материнского капитала. Кредит выдается как для строящегося, так и готового жилья. Максимальный срок займа составляет 30 лет под годовой процент 12,5.

Важно, что не обязательно подтверждать свой доход. В ТрансКапиталБанке клиентам предоставляются весьма лояльные условия. «Ипотека без границ» возможна при оформлении займа в залог уже имеющейся недвижимости. Доступная сумма кредита составляет 60% от оценочной стоимости залога.

Первые 5 лет есть возможность оплачивать только проценты, не касаясь тела долга. Есть вариант займа за счет материнского капитала. В АКИ Банке существует программа кредитования «Семейный», по которой можно под 17% взять ипотечный кредит без взноса. В СвязьБанке и РусстройБанке клиентам предлагается оформить военную ипотеку.

В первом учреждении предоставляется от 400 тысяч до 2,2 миллионов на срок до 20 лет под 11% годовых. В РусстройБанке — 2,4 миллиона под 9,9–11,4% годовых.

Пять рекомендаций для заемщиков по ипотечному кредиту без первого взноса

1. Оцените перспективу ипотечного займа. Иногда бывает более выгодно взять потребительский кредит, чтобы погасить первоначальный взнос в ипотеке. В долгосрочной перспективе по процентной ставке это позволит сэкономить значительное количество финансов. Однако все зависит от особенностей программы и способа получения кредита.

2. Привлечение созаемщика может облегчить дело. Учреждение, выдающее кредит, посчитает общий доход и вероятнее пойдет на сотрудничество. Стоит помнить, что ответственность за погашение ложится на всех участников займа.

3. Краткосрочный кредит сроком до 10 лет обладает меньшей ставкой, чем долгосрочный.

4. Обращайтесь за ипотечным кредитом только в проверенный банк, который зарекомендовал себя на рынке финансовых услуг. Перед подписанием посоветуйтесь с юристом.

5. Оценивайте свои возможности объективно. Идеальным сочетанием дохода и выплат считается 40% от всего дохода семьи. Именно такая сумма позволяет своевременно гасить кредит без заметного ущерба уровню жизни.

Жилищный вопрос – актуальная проблема и для молодежи, и для взрослых людей. Учитывая, что стоимость отдельной квартиры зачастую бывает не осилить с наскока, большинство людей предпочитают ипотечное кредитование.

Однако у этой процедуры есть много тонкостей, которые позволяют приобрести квартиру, не имея даже стартового капитала. Так, ипотека без первоначального взноса в 2019 году возможна. Не все банки предоставляют подобную услугу, но она реальна и достаточно распространена. Главное, знать отдельные нюансы процесса.

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Когда мы хотим купить недвижимость и обращаемся за помощью в банк, то нужно понимать, что выдавая кредит банк рискует собственными деньгами. Ипотека выдается на большой срок (20-30 лет) и за это время с заемщиком может случиться что угодно, в результате чего он перестанет платить по счетам..

Чтобы обезопасить себя, банк выдает ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья. С помощью залога банк страхует себя от риска невозврата. Если заемщик не сможет платить по счетам, то кредитор продает недвижимость и получает кредитные деньги обратно.

Но, так как ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, то банку нужно подстраховаться и на случай падения стоимости жилья. Для этих целей и требуется первоначальный взнос. Рассмотрим на примере:

Пример первый: Банк выдает ипотеку без первоначального взноса

Допустим, существует банк, который выдает ипотечные кредиты без первоначального взноса. Заемщик хочет купить квартиру за 2 млн. руб. Банк выдает нужную сумму без первоначального взноса.Затем, через 5 лет ситуация меняется. Заемщику по каким-то причинам не удается оплачивать кредит и банк забирает квартиру, так как она была в залоге. Но, рынок недвижимости просел и купленная ранее квартира уже не стоит 2 млн. рублей. Продав ее банк не компенсирует свои затраты и терпит убыток.

Пример второй: Банк выдает ипотеку с первоначальным взносом

Стоимость квартиры 2 000 000 рублей. Первоначальный взнос 20%, то есть 400.000 руб. Размер ссуды составляет 1 600 000 рублей.Через 5 лет, после старта ипотеки, заемщика сократили на работе и он больше не может выполнять обязательства по кредиту. Банк на основании залогового договора изымает недвижимость у должника с целью погашения займа.

Из-за кризиса стоимость квартиры упала до 1 700 000 рублей. Но банку это не страшно, так как он выдал вам кредит на 1 600 000 руб. Чтобы быстро продать объект, кредитор делает дисконт (скидку) на разницу между суммой кредита и рыночной стоимостью, то есть скидывает 100 000 руб. В итоге, банк возвращает выданные 1 600 000 руб. + получает доход в виде уплаченных вами за 5 лет платежей.

Мораль: банку не выгодно выдавать кредит на полную стоимость жилья. Ему выгодно дать такой кредит, где залоговая стоимость объекта будет выше, чем сумма ипотеки.

Специальные предложения от банков

На рынке ипотечного кредитования встречаются специальные предложения по которым можно без всяких ухищрений получить ипотеку без первоначального взноса. Таких предложений крайне мало, но иногда они все таки бывают.

Почему их мало? Напомним, ипотека – это долгосрочный кредит и банк сильно рискует, выдавая заемщику деньги без дополнительной страховки для себя. А первоначальный взнос как раз и является одним из вариантов снижения рисков для банков.

Ипотека без первоначального взноса от «Промсвязьбанка»

Оформить ипотеку без первоначального взноса в Промсвязьбанке можно только на новостройку и в определенных жилищных комплексах. Ставка от 10,9% .

Условия

• Ставка на весь срок кредита – 10,9%,  применяется при покупке недвижимости в Группе компаний ПСН (ЖК «Домашний», ЖК «SREDA», ЖК «Полянка 44», ЖК «I’m», ЖК «Гринада») и ООО «Рождествено (ЖК «Мир Митино»). Для держателей зарплатных карт – ставка 11,9%, для остальных клиентов ставка 12% с присоединением к Договору коллективного страхования или с заключением договора индивидуального страхования.
• Ипотеку без первоначального взноса на покупку квартиры можно оформить у следующих партнеров Промсвязьбанка: ГК «ПИК», «Интеко» – ставка 12%4. ГК «ТЭН», «Мортон», ГК «Девелопмент-Юг» – ставка 12,3%5.
• Максимальный срок кредита – до 25 лет.
• Сумма кредита: до 20 млн рублей (кроме Москвы, МО и Санкт-Петербурга).

Требования

Требования к заемщику, поручителю и созаемщику одинаковы:

1. Российское гражданство и регистрация на территории РФ ( постоянная или временная) в регионе присутствия офисов банка;
2. Возраст от 21 до 65 лет включительно на дату возврата ипотечного кредита для женщин и мужчин;
3. На момент окончания кредитного договора возраст не должен превышать 65 лет;
4. Общий трудовой стаж – от 1 года, стаж на последнем месте работы – от 4 месяцев;
5. Для ИП и собственников бизнеса – время существования бизнеса не менее 2 лет.

Ипотека без первоначального взноса от «Металлинвестбанк»

Банк предлагает оформить ипотеку на квартиру в строящемся или готовом многоквартирном доме без первоначального взноса и залога – в этом и заключается главный плюс. Но есть и минусы: обязательно должен быть созаемщик и поручитель. К тому же процентная ставка выше, чем у обычной ипотеки – 13%.

Условия

Условия получения ипотеки в Металлинвестбанке почти не отличаются от обычных: Сумма ипотеки от 250 000 до 8 000 000 р. Срок погашения от 1 года до 25 лет.

Процентная ставка составляет 13% годовых. Обязательным условием является страхование жилья от повреждения и утраты. К стандартному пакету документов прилагается справка для оформления поручительства

Требования

Требования к заемщику, поручителю и созаемщику одинаковы:

1. Российское гражданство и регистрация на территории РФ ( постоянная или временная);
2. Возраст от 18 до 55 лет для женщин, для мужчин – до 60 лет;
3. На момент окончания кредитного договора возраст не должен превышать 65 лет;
4. Общий трудовой стаж – от 1 года;
5. Стаж на последнем месте работы – от 4 месяцев.

Важно: хоть требования ко всем одинаковы, в отличии от кредитора и созаемщика, поручитель не является совладельцем квартиры. Однако если заемщик и созаемщик не смогут погасить долг, то поручитель берет на себя эту обязанность и через суд может изъять квартиру в счет потраченных денег.

Завышение стоимости жилья

Этот способ приобретения недвижимости без первоначального взноса один из самых популярных и рассчитан на широкий круг потенциальных покупателей жилья в ипотеку. Если в остальных способах, рассмотренных ниже, есть масса ограничений, то здесь их меньше.

Суть способа заключается в следующем:

• Находим квартиру по цене, желательно ниже рынка. Это может быть квартира, которую нужно срочно продать, или без ремонта, или в спальном районе и т.п.
• Делаем оценку квартиры для банка по завышенной цене.
• Договариваемся с продавцом, чтобы он подписал расписку, что мы ему уже внесли первоначальный взнос.
• Предоставляем документы в банк и получаем ипотеку.

Рассмотрим на примере:

Средняя двушка где-нибудь в регионе за 2 500 000 руб. С ремонтом и в зависимости от площади такие стоят 3 млн. руб., а с меньшей площадью и без ремонта в районе 2,2 – 2,3 млн. руб. Допустим мы нашли подходящий объект в нормальном состоянии за 2,3 млн. руб.

Первоначальный взнос составит 345 тыс. руб. (15% от стоимости жилья по условиям Сбербанка).

Готовим документы для банка и договариваемся с независимым оценщиком, что он сделает документ, в котором оценит приобретаемую квартиру на 2 645 000 (2 300 000 стоимость жилья + 345 000 руб. первоначальный взнос). Независимая оценка это документ на основании которого банк принимает решение о сумме выдаваемого кредита.

Далее делаем две расписки с продавцом. В первой пишем, что внесли первоначальный взнос на 345 000 руб. Во второй расписке, которая на языке риэлторов называется встречной, пишем что продавец вернул нам первоначальный взнос.

Первую расписку понесем в банк, как доказательство внесенного первоначального взноса. Вторая расписка больше нужна для продавца, это его страховка от неполученных в реальности денег. В случае чего, он сможет ее показать и сказать, что вернул нам деньги.

Какие сложности в этой схеме?

• Первая сложность – найти такое жилье, которое можно будет оценить выше, чем его реальная стоимость. В банке тоже не дураки работают и подобные схемы вычисляют легко. Через них каждый день проходят десятки сделок. Если они увидят, что подобная квартира в среднем по рынку стоит 2,5 млн. руб., а вы принесли оценку на 3 млн. руб., то могут провести проверку или потребовать дополнительную независимую оценку у другого специалиста. Тем не менее, если не “грубить”, то такой вариант проходит достаточно часто.
• Вторая сложность – найти специалиста (независимого оценщика), который согласится на эту авантюру. Подобная махинация может стоить для оценщика всей его карьеры, поэтому оценщик не пойдет на такую сделку с человеком, пришедшим с улицы. Обычно это делается через знакомых.

Проще всего такую сделку провести через проверенного риэлтора или агентство недвижимости. Да, придется заплатить комиссию, зато шансов у вас будет выше, потому что риэлторы знают не только многих оценщиков, но и сотрудников банка.

Они вместе каждый день”варятся в этой каше”, это их хлеб и, зачастую, их связывают не только профессиональные, но и дружеские отношения.

Потребительский кредит вместо первоначального взноса

Второй по популярности способ оформить ипотеку без первоначального взноса – это связка ипотеки и потребительского кредита, где потребкредит выступает первоначальным взносом.

То есть, вы оформляете два кредита, что увеличит ваш ежемесячный платеж и итоговую переплату, но если ваш доход это позволяет, а копить деньги на первый взнос долго, то почему бы и нет?

Рассмотрим наглядно, как будут выглядеть обязательства, если у вас будет долг и по ипотеке и по кредиту:

Ипотека: Стоимость квартиры – 2 млн.р. Первоначальный взнос 200 т.р.( 10%). Сумма ипотечного кредита – 1 800 000р. Срок кредита – 15 лет. Процентная ставка – 11%. Ежемесячный взнос – 20 459 р. Переплата по ссуде – 1 882 574 р.

Потребительский кредит: Вы брали на погашение первого взноса сумму 200 тыс.р. Ежемесячный платеж по этому кредиту 7 280 р. Срок погашения – 3 года. Процентная ставка – 18,5%. Переплата по кредиту составит 62 107 р.

В течении трех лет, вы будете платить 27 739 р., а затем 12 лет по 20 459 рублей. Переплата по процентам за оба кредита будет на 62 107 рублей больше и составит 1 944 681 рублей.

Если вы решили воспользоваться этим способом, тогда вам стоит знать последовательность действий при оформлении кредита и ипотеки.

Ипотека от застройщика

Ипотека без первоначального взноса от застройщика привлекательна своей доступностью и простотой в оформлении, подходит широкому кругу покупателей. Однако минусы такого варианта не менее весомые – высокие процентные ставки и большой риск попасться в руки мошенников или нарваться на долгострой.

Застройщики предлагают два вида ипотеки без первоначального взноса:

• Оформление через банк банка. Плюсы такой ипотеки – сниженная ставка и быстрое принятие решение по кредиту.
• Застройщик предоставляет свой кредит под залог купленной квартиры.

Во втором случае механизм получения ипотеки будет другим. Чтобы получить займ от застройщика, нужен минимум документов – чаще паспорт и справка о доходах.

Застройщик не требует залога – квартиры и так принадлежат ему. Покупатели с плохой кредитной историей получают кредит на общих основаниях. Строительные компании не требуют оформлять договор страхования.

Плюсы есть, но есть и минусы:

• Процентная ставка по ипотеке застройщика выше на 3-7%.
• Ипотека застройщика краткосрочная. Не более 24-36 месяцев в зависимости от компании. Требует соответствующего уровня доходов семьи.
• Есть риск передать деньги мошенникам. Для сделки лучше нанять юриста со специализацией в жилищном кодексе и не поленитесь найти отзывы о застройщике.

Ипотека под залог недвижимости

Если в собственности одного из супругов есть квартира, то ипотека под залог недвижимости может рассматриваться как вариант получения ссуды без первоначального взноса.

Рассмотрим этот момент на примере:
Алексей Сироткин хочет оформить на себя ипотеку под залог недвижимости. Но залоговая квартира оформлена не на него, а на его супругу. Так как жена Алексея в любом случае будет выступать в качестве созаемщика при оформлении ипотечного договора, то такой вариант тоже возможен.

Главное преимущество ипотеки под залог недвижимости – низкие процентные ставки. Недостаток – в качестве первого взноса выступает залоговая стоимость квартиры. Если в залоговой квартире есть доли несовершеннолетних детей, то банк ответит отказом.

Документы

Помимо стандартных документов для получения кредита,  потребуются справки по собственности:

• Согласие о передаче имущества в залог. Форма предоставляется кредитной организацией;
• Договор купли-продажи или приватизации;
• Свидетельство о регистрации прав собственности на имущество;
• Выписку из ЕГРН;
• Выписку из домовой книги, чтобы было видно количество прописанных людей;
• Если есть супруг – согласие на передачу имущества в залог от него;
• Оценку независимого эксперта. Заказывают в агентстве недвижимости или юридических конторах.

Когда документы собраны и заявка одобрена – деньги перечисляют на счет продавца квартиры. А вы становитесь должником банка.

Заключение

Итак, мы с вами рассмотрели 9 способов оформления ипотеки без первоначального взноса. Будьте внимательны изучая рекламные объявления агентств недвижимости и компаний-застройщиков. В своих объявлениях они могут предложить вам какой-то еще один новый способ оформления ипотеки без первого взноса или “железные” гарантии одобрения ипотеки в банке, что чаще всего является маркетинговой уловкой.

Еще раз внимательно изучите все перечисленные выше способы и когда будете общаться с риэлтором, то сможете сразу распознать какой вариант он вам предлагает, а какой искусно выдает за что-то новенькое.

Выбирайте агентство недвижимости или строительную компанию по рекомендациям друзей и знакомых, которые имеют положительный практический опыт в этом вопросе.