Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в 2022 году. Подробное руководство для чайников от А до Я

Хороших доходов всем новым и постоянным читателям сайта 50baksov.ru!

Основные понятия, которые важно знать

Перепланировка — это переделка конфигурации жилого помещения. К ней относятся изменение положения стен, расширение пространства за счет переноса окон или вспомогательных площадей, перестройка кухни, ванной комнаты, туалета и т. д.

Такое определение содержится в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. и ЖК РФ.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Узаконить перепланировку квартиры самостоятельно не столько сложно, сколько долго. Но сделать это все равно придется. В противном случае органы власти потребуют придать помещению его первоначальный вид. Все о легализации перепланировки: перечень документов, алгоритм действий, возможные варианты и т. д. — вы найдете в нашей статье.

При перепланировке жилья нужно обязательно пройти процедуру согласования. Но что делать, если жильё было «модернизировано» без законного разрешения?

Тогда вас ждёт процедура узаконивания перепланировки квартиры. Для начала нужно уяснить, что является перепланировкой квартиры, и когда она считается незаконной? Самовольной считается перепланировка, произведённая при отсутствии бумаги, свидетельствующей о согласии на проведение изменений. Незаконной является и перепланировка, проведённая с нарушением плана, на который было дано согласие.

В силу ст. 26 Жилищного кодекса РФ перепланировка квартиры требует предварительного согласования с органом власти, коим в данном случае является территориальная жилищная инспекция.

Излишняя самостоятельность в этом деле наказуема. За самовольную перепланировку жилого помещения его собственник понесет ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ, то есть заплатит штраф от 2 000 до 2 500 руб. Кроме того, он получит предписание с требованием вернуть квартиру в первоначальное состояние, последствия неисполнения которого гораздо серьезнее — есть шанс лишиться жилья.

Однако не все так плохо. Закон, а именно ст. 29 ЖК РФ, допускает узаконивание перепланировок постфактум, то есть уже после того, как выполнены все работы по переустройству. Для этого достаточно соблюдения 2 условий:

• отсутствия нарушений санитарных и строительных норм;
• соблюдения интересов всех заинтересованных лиц (в 1-ю очередь жильцов соседних квартир). 

Общие моменты

Количество инстанций, которые должен будет пройти владелец квартиры, напрямую зависит от планируемых изменений.

Минимальные в большинстве случаев не требуют согласования с контролирующими органами, а основательные без разрешения не допускаются.

Чтобы еще до начала работ оценить сложность процесса, нужно разобраться в основных понятиях и законодательном регулировании.

Зачем это нужно?

Перепланировка, особенно с изменением несущих конструкций, часто затрагивает права и интересы жильцов.

Неправильно выполненные строительные работы приводят к загрязнению окружающей среды или аварийным ситуациям.

Поэтому модернизация первоначального расположения комнат и стен должна согласовываться с компетентными органами (СЭС, МЧС, Роспотребнадзором и т. д.).

Что не требует согласования:

• возведение или удаление временных не несущих перегородок;
• создание арок и проемов в не несущих стенах;
• проведение сантехники в ванной;
• изменение прихожей без влияния на ее размер (выделение места под шкафы и т. д.).

Тем не менее даже об этих изменениях квартиры нужно уведомить госорганы

Самостоятельные действия или установленный алгоритм последовательности для официального узаконивания перепланировки квартиры

Лучше изначально действовать правильно. После одобрения проекта на перепланировку, окончания строительных и монтажных работ, требуется составить акт по согласованию выполненных этапов и подписать его. Придется сразу направить пакет документов в ПИБ и их должна принять регистрационная служба. Но многие владельцы предпочитают делать все это самовольно, обходя условности, не столь щепетильно относясь к законным действиям по преобразованию жилища.

Чаще проблема – как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно возникает в случаях продажи объекта или когда приходится официально дарить жилье, обменивать, разменивать площадь на более выгодные варианты. Чтобы не возникло проблем в последующем, рекомендуется заранее продумать этот вопрос, строго придерживаться положений действующего законодательства РФ.

Если перепланировка квартиры была выполнена давно, приходится оперативно оформлять сделанные ранее монтажные, строительные работы или узаконивать модернизацию, рекомендуется проконсультироваться у знающих специалистов.

Зачастую квартиры подвергаются перепланировке с целью усовершенствования, улучшения или кардинального обновления объекта – такая модернизация должна проходить обдуманно, чтобы потом не возник вопрос о сносе или возвращении в исходное положение. Если не знаете, как зарегистрировать перепланировку квартиры, предоставляется алгоритм действий для законных владельцев недвижимости:

1. Подготовленные документы подаются в архитектурное бюро (отдел администрации района).
2. В случае отказа в утверждении проекта или последующем подписании акта согласования, составляется обращение в суд района с прошением о том, чтобы узаконить выполненные на объекте преобразования.
3. После того, как удастся выиграть суд, придется побеспокоиться о получении нового технического паспорта в ПИБ и заплатить госпошлину.

Решая проблему – как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно, необходимо помнить, что кроме вносимых изменений, отраженных в кадастровом учете при взаимодействии с Кадастровой Палатой, придется официально истребовать новую форму свидетельства, чтобы в УФРС получить право собственности. Касается случаев, если изменены размеры жилой площади, приходится узаконивание перепланировки через суд совершать, придерживаясь норм и законов РФ.

Законодательная база, регулирующая перепланировку жилья, составляют ЖК РФ (гл. 4), Градостроительный кодекс и иные федеральные и региональные нормативные акты.

К ним относятся, например:

Административная ответственность за своевольное переустройство предусматривает ст. 7.21 КоАП РФ.

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Не стоит все бросать на самотек, думая, что эта процедура займет всего пару недель. Заседания в судах, затягивания для выяснения определенных нюансов или откладывание слушания по существу, может затянуться не на один месяц. Поэтому как узаконить сделанную перепланировку – эта ситуация должна быть под контролем. В перепланировке официально установлены определенные требования, где есть ограничения и запреты.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

• Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
• Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
• Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Оформление предстоящей перепланировки возможно не всегда. Так, законодателем утвержден список характеристик, которые не позволяют владельца квартир (частных домов) проводить реконструкции жилых помещений.

К таковым относятся:

расположение ванной комнаты и туалета не может меняться, если будущее месторасположение находится над жилыми комнатами соседей;
увеличение площади жилых комнат и кухни в ущерб квадратуре санузла;
самостоятельная смена конструкций подачи воды и газа;
полный демонтаж некоторых несущих стен;
перенос отопительных батарей на балкон;
оформление из нежилых помещений жилых комнат.

Запрещается перепланировка в тех домах, которые признаны ветхими или аварийными (в основном хрущевки). Это связано с тем, что даже самые незначительные конструкционные изменения могут повлиять на возможность дальнейшей эксплуатации здания.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

• увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
• объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
• снос несущих конструкций (стен и перегородок);
• уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
• перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
• установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
• увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Для того чтобы не заниматься лишней работой, не доставлять хлопот себе и другим, стоит заранее ознакомиться с вопросом – какую перепланировку не нужно узаконивать, а только завершить намеченный объем работ.

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. Если вопрос касается жилого объекта, то при совершении перепланировки, ее не придется дополнительно оформлять, делать специальные записи и пометки в техническом паспорте в случаях когда изменении жилплощади допускается:

• объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
• санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
• возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

А так же когда:
— перепланировкой не затронуты несущие конструкции и стены;
— работа не связана с уменьшением или увеличением жилой площади, включая дополнительные квадратные метры рассматриваемого объекта;
— когда происходит корректировка (увеличение или уменьшение) общей или жилой площади за счет демонтажа ранее установленных перегородок или других временных конструкций.

Данные преобразования, чтобы не возник вопрос об узаконивании изменений в планировке, могут касаться демонтажа кладовок, сноса камина или печки, устройств дверных проемов, остекления балкона или лоджии, включая изменения внутренних не капитальных стен.
Не придется заниматься вопросами оформления дополнительной документации, попусту тратить свое ценное время, если заранее воспользуетесь дельными советами практикующих юристов, мастеров, прорабов, ремонтников и строителей.

А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

Узаконивание уже сделанной перепланировки квартиры

Для того чтобы узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, придется почти целиком пройти всю процедуру, необходимую для получения предварительного разрешения. Только после этого можно будет приступать к непосредственной легализации, которая производится исключительно в судебном порядке. 

Алгоритм действий.  С чего начать?

Помните – правильно писать узаконивание. Занимаясь преобразованиями, необходимо знать, что они не должны ухудшать предыдущее состояние объекта. Не исключено, что придется заниматься переоборудованием объекта в плане техническом.

Решая возникший вопрос, можно ли узаконить перепланировку после ремонта, не придется собирать огромное количество документов по расширению или сокращению площади помещений или отдельных комнат. Дело в том, что занимаясь, сантехникой, монтажом или заменой коммуникаций в жилых объектах, придется заранее получить разрешение на совершенные преобразования, занести все нюансы и ограничения в технический паспорт.

1. Сбор документов.

Согласование перепланировки предполагает разработку проектной документации, которая производится на основании следующих документов:

• технического паспорта на квартиру;
• поэтажного плана с экспликацией к нему.

Все эти документы нужно взять в БТИ. Их подготовка обычно занимает не более 10 дней. И в техпаспорте, и в плане должны быть отмечены зоны, которые подверглись переустройству. Сделать это должны сотрудники БТИ после обследования квартиры.

2. Заказ проекта.

В зависимости от характера и масштабов перепланировки ее согласование или легализация производится на основании проекта или эскиза. В первом случае необходимо обратиться в специализированную организацию, имеющую соответствующий допуск СРО, эскиз же можно выполнить самостоятельно.

3. Согласование проекта.

Уже готовый проект перепланировки квартиры следует согласовать в различных инстанциях: Роспотребнадзоре (СЭС), службе противопожарной безопасности (МЧС), архитектурно-планировочном управлении и т. д.

Если в ходе переустройства имел место перенос газовой плиты, к перечню компетентных органов добавляется служба газа. Словом, все зависит от вида выполненных работ.

4. Обращение в суд.

Помимо искового заявления о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, в суд следует представить эскиз или одобренный проект, техпаспорт, поэтажный план, правоустанавливающие документы на квартиру и письменные согласия всех ее жильцов.

Важно! Скорее всего, суд назначит строительно-техническую экспертизу, от результатов которой и будет зависеть его решение. Оплачивает производство экспертизы проигравшая сторона. То есть если решение будет принято в пользу собственника квартиры, расходы на нее понесет орган, выдавший предписание об устранении перепланировки. 

Стоимость услуги

Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы.

Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы).

Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20 000 до 100 000 рублей.

Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

Даже если начать оформлять документы для узаконения перепланировки, в первую очередь придется заплатить штраф в размере до 2500 рублей для физического лица в 2019 году. Штраф для юридических лиц может составить до 350 тысяч рублей.

Кроме штрафа необходимо оплатить услуги специалистов, госпошлину:

• оплачиваются услуги БТИ, тариф устанавливается индивидуально, в зависимости от размера квартиры;
• государственная пошлина за оформление нового кадастрового паспорта – 200 рублей;
• оплата госпошлины при подаче искового заявления и услуг юриста, если он был выбран для помощи в ведении дела;
• технический проект недвижимости обойдется в цену около 5 000 рублей.

В целом, оформление минимального пакета документов и оплата консультации у специалиста обойдется собственнику жилья от 20 до 100 тысяч, и факт внесения оплаты не гарантирует того, что переделка все же будет узаконена и не придется возвращать все на место.

Поэтому, чтобы избежать непомерных трат, следует получать разрешение заранее, еще до того, как будут начаты ремонтные работы.

Озадачиться вопросом о получении разрешения все же следует до того, как был сделан ремонт. Но если в процессе ремонтных работ владелец слегка увлекся, и вместо поклейки обоев прорубил дыру в стене и совместил гостиную с кухней, то следует как можно скорее получить разрешение и заплатить штраф.

Нередко проблемы возникают, если собственник скрывал факт перепланировки, но она обнаружилась при попытке продажи жилья. Но и в такой ситуации узаконение перепланировки все еще возможно, если следовать инструкции.

Проект или эскиз: что нужно для того, чтобы получить разрешение на перепланировку (образец проекта)

Независимо от того, выполнена перепланировка квартиры без согласования или разрешение на нее получается в предварительном порядке, вопрос о необходимости наличия проектной документации решается исходя из конкретных преобразований помещения.

Если в ходе переустройства не затрагиваются несущие конструкции (перегородки, стены и т. д.), а также инженерные коммуникации (в том числе газовые) и конфигурация пола, достаточно эскиза.

Иными словами, обойтись без проекта можно в случае, если перепланировка заключается в переносе сантехнического оборудования, электроплит в пределах одного помещения, устройстве или демонтаже межкомнатных (ненесущих) перегородок и т. д.

В остальных случаях проект перепланировки квартиры для согласования (образец его можно получить в специализированной организации) обязателен. Что касается требования о наличии технического заключения, о нем следует уточнять отдельно. Например, оно не нужно при объединении санузла и ванной комнаты без расширения за счет кухни или коридора. 

Согласование перепланировки квартиры без суда: альтернативные варианты

Если переустройство квартиры выполнено, но ни управляющей компании, ни жилищной инспекции об этом неизвестно, можно обойтись без суда и получить разрешение на перепланировку в общем порядке. То есть, грубо говоря, сделать вид, что работы только планируются.

Прямого нарушения закона в этом нет. Но если тайное станет явным до завершения процедуры, административного штрафа и прочих последствий, которые влечет перепланировка квартиры без согласования, не избежать.

Узаконивание изменений в судебном порядке

Организационные моменты, как и узаконивание перепланировки квартиры через суд, необходимо решать, предварительно проконсультировавшись со знающим и практикующим специалистом. Актуальный вопрос касается и юриста, который поможет правильно составить иск, подготовит полный пакет запрашиваемых в суде документов, копий, справок и выписок.

Для узаконивания изменений через суд порядок действий строго регламентирован. Начать нужно с подачи в районный суд по месту, где находится квартира с перепланировкой, искового заявления о сохранении существующих изменений.

К заявлению приложить:

1. оригинал и копию заявления. Заявление на проведение перепланировки (полный пакет согласуется в УГПС)
2. бумагу, подтверждающую оплату пошлины (пошлина составляет 300 рублей);
3. документ, подтверждающий право собственности, или договор соц. найма;
4. тех. паспорт на жильё, документы из ПИБ (эксплуатация и поэтажный план);
5. разработанный и заверенный проект перепланировки;
6. договор об оказании услуг по выполнению проекта;
7. заключение о допустимости изменений от пожарного надзора, СЭС, Роспотребнадзора; другие бумаги, являющиеся основаниями для узаконивания перепланировки.

Следующий шаг — непосредственно присутствие на судебном заседании и отставание ваших интересов. Вам нужно доказать, что выполненные изменения: не несут угрозу безопасности, не нарушают ничьих прав, соответствуют строительным нормам. Постарайтесь убедить суд в том, что вы сделали всё возможное для согласования изменений.

Чтобы не получить отказ при согласовании перепланировки, необходимо заранее, перед подачей пакета копий и выписок в суд или в другие инстанции, проверить на предмет правильности указанные документы. Не допускаются ошибки при разработке проектной документации. Высокий профессионализм экспертов поможет избежать досадных промахов и ошибок в дальнейшем, когда придется срочно заниматься оформлением нужного пакета документов. Потребуется для продажи квартиры, ее дарения своим близким, родственникам, при совершении выгодного обмена.

Иногда в судья, по просьбе одной из сторон, может назначить строительно-техническую экспертизу, которая должна подтвердить соответствие проделанных изменений нормам. Расходы за экспертизу оплачивает ходатайствующая сторона.

Решение суда направляется в БТИ, чтобы специалисты внесли существующие изменения в паспорт квартиры. Оно становится действительным через месяц после вынесения. До этого момента можно подать апелляционное обжалование. Если оно было подано, решение будет действительным после рассмотрения обжалования.

Жилье в ипотеке

Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

• либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
• либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Мероприятия, или работы, по переустройству

1.  Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2.  Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
3.  Замена, перенос, установка дополнительного оборудования(инженерного, технологического) с увеличением энерго-,водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Мероприятия, или работы, по перепланировке

1.  Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
2.  Устройство несущих стен.
3.  Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
4.  Устройство проемов в несущих стенах.
5.  Устройство проемов в несущих (не несущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
6.  Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
7.  Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
8.  Полная или частичная разборка не несущих перегородок,воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузкуперекрытия (разгружающие).
9.  Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки,газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
10.  Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
11.  Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
12.  Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома

1.  Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах,крышах) без ослабления несущей способности элементов конструкций дома.
2.  Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением,инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
3.  Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м, без устройства фундамента.
4.  Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
5.  Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
6.  Устройство каминов, дымоходов.
7.  Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов только со стороны двора.
8.  Иные работы по переустройству, перепланировке, связанные с использованием общедомового имущества.

Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, вступившей в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющей свидетельство о допуске к таким работам.

Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

•  планировочные, архитектурные, конструктивные,технологические решения;
•  решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
•  решения по охране окружающей среды,противопожарным мероприятиям;
•  решения по организации производства работ,обеспечению доступности маломобильным группам населения.

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что при проведении работ по перепланировке и переустройству не допускается:Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям, отключающим устройствам, и другие работы, вызывающие ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан.Переустройство, перепланировка помещений или смежных с ними помещений, при которых они могут быть отнесены к категории непригодных для проживания.

Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов.Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы.Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).Перевод технических подполий в подвалы.Устройство лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах.Переустройство, перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.Работы по переустройству, перепланировке в домах, признанных аварийными.

Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей (стен) в объектах.Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями.Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с ослаблением несущей способности элементов конструкций дома.

Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных.

Устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.Изменение габаритов жилых и нежилых помещений, затрагивающее внешний облик домов, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.Устройство более чем одной антресоли на площади помещения, в котором она сооружается.Устройство на антресолях ванных комнат, душевых, санузлов, кухонь.Установка санитарно-технического оборудования, газовых, электрических плит на площади антресоли.

Что нужно учитывать при проведении работ?

Заранее узнав алгоритм действий, сориентировавшись в последовательности посещения нужных организаций, будет несложно самостоятельно сформировать необходимый пакет документов для подачи иска в суд. Разыскивая ответ на вопрос – как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, хозяева недвижимости должны помнить, что:

Преобразования квартир можно оформить еще до совершения изменений, не обращаясь в суд, а подавая нужный пакет документов в архитектурный отдел (районную администрацию вашего города);

Перепланировку жилья рекомендуется делать, предварительно составив проект требуемых преобразований, подготовив все необходимые расчеты и чертежи. Это касается отдельных зон или всей площади недвижимости. В противном случае, придется все строительные и монтажные работы узаконивать, обращаясь только в суд, другие официальные инстанции для оформления нового технического паспорта;

Если не узаконена перепланировка, как-то сделать другие документы на куплю-продажу объекта или иные сделки не удастся, пока не оформлены самовольные преобразования в квартире;

Подготовив полный пакет необходимых документов – сможете подать запрашиваемые копии и оригиналы в суд города (в своем районе), составив грамотно прошение для узаконивания выполненных преобразований, включая архитектурное бюро (райадминистрация).

Приступая к перепланировке, учтите, что работы, включенные в списки выше, должны проводиться организацией, являющейся членом саморегулируемой организации; работы,затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться специализированной организацией, ведущей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или)внутриквартирного газового оборудования.

Чтобы выполненная перепланировка была принята, нужно соблюсти ряд требований:

1.  Отразить в журнале ход производства работ.
2.  Провести работы в соответствии с правилами и нормами производства и приемки работ.
3.  Оформить акты на скрытые работы в той последовательности ив те сроки, которые установлены в журнале.
4.  Закончить работы по перепланировке до окончания срока действия решения о согласовании.

Вы можете выбрать, кто будет контролировать проведение работ входе переустройства и перепланировки: Если перепланировку контролирует Мосжилинспекция, она:Выборочно проверяет скрытые работы до закрытия их другими работами.Подписывает с заявителем и исполнителем работ акт на скрытые работы, оформленный по их завершении.При отсутствии актов на скрытые работы вправе требовать выборочного вскрытия конструкций объекта в целях проверки соответствия произведенных работ установленным требованиям с последующим оформлением акта на скрытые работы, который подписывается заявителем и исполнителем работ.

Если в процессе проверки скрытых работ и составления актов выявлены нарушения, выдает вам предписание об устранении, которое фиксируется в журнале.Устанавливает срок для устранения выявленных нарушений.Проводит повторную проверку по истечении установленного в предписании срока.Контролирует (с отражением в журнале)производство обязательных контрольных мероприятий;состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;состав и наличие проектной и прилагаемой к ней документации;перечень исполнительной документации (акты на скрытые работы, договоры с подрядной организацией), подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства и перепланировки.

Контролирует соблюдение норм и правил производства работ с учетом их характера, обусловленного проектной документацией, и уровня технологической дисциплины путем проверки соответствия произведенных работ требованиям нормативно-технических документов.Если в процессе работ нарушены нормы и требования производства работ, Мосжилинспекция выдает предписание об устранении.

Если во время перепланировки проведены работы, не включенные в проект, Мосжилинспекция составляет протокол об административном правонарушении в отношении виновных лиц в соответствии с КоАП РФ и Кодексом города Москвы об административных правонарушениях с выдачей предписания о приведении помещения в прежнее состояние в части нарушения.

Срок действия решения о согласовании перепланировки — 1 год с даты его подписания. За это время нужно успеть не только провести все работы, но и подать заявление на оформление акта о завершенных работах.

Если необходимо, вы можете продлить срок действия решения.Сделать это можно один раз и не более чем на 6 месяцев.

Проверка выполненных работ

Второй шаг в процедуре, как узаконить перепланировку своей квартиры в 2018 году, — пригласить специалистов жилищной инспекции для сверки проведенных работ с утвержденным проектом.

Правила осуществления проверки:

• инспекция проводится неожиданно без заблаговременного предупреждения владельцев о предстоящем событии (это связано с попытками предотвратить временные перестановки, например, возврат газовой плиты на ее законное место);
• проводится подсчет площади помещений отдельной по каждой комнате, а также их расположение и форма; проверка материалов основных конструкций, если это необходимо в текущих условиях (без вреда для косметического ремонта).

По истечении десяти дней с момента завершения инспекции собственник квартиры получает уведомительное письмо, в котором значится дата прибытия в подразделение для получения разрешительных бумаг. На их основании осуществляется оформление других технических документов.

Внесение изменений в регистрационную запись

Росреестр – государственный орган, уполномоченный проводить регистрацию и снятие с учета объектов недвижимости. В этот же орган предстоит обращаться, если нужно подготовить новые технические документы на объект. Владелец должен регистрировать квартиру с изменениями самостоятельно путем подачи полного пакета необходимых документов.

В частности, потребуются: личный паспорт с копией; кадастровый паспорт; разрешение БТИ; правоустанавливающие документы; собственноручное заявление. Через 10 суток владельцу выдается выписка из ЕГРН, в которой отображаются новые сведения о недвижимости.

Направить бумаги в Росреестр можно в один из следующих способов: лично в локальное подразделение; через МФЦ, расположенный по месту прописки собственника жилья; онлайн на сайте Госуслуги; с привлечением представителя, действующего по нотариальной доверенности.