Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать в 2022 году. Пошаговая инструкция для любого банка от А до Я

Как продать квартиру, которая в ипотеке в 2022 году?

Хороших доходов всем новым и постоянным читателям сайта 50baksov.ru!

Продать квартиру, которая приобретается на условиях ипотеки, и до момента полного возврата кредита находится в залоге у банка, довольно непросто.

Кроме того, подобная продажа может быть выгодна продавцу только в единичных случаях, чаще всего продавец «выходит в ноль» или даже несет небольшие убытки.

Сам же процесс согласования и оформления сделки может быть сопряжен с массой затруднений.

Однако бывают случаи, когда продать ипотечную квартиру просто необходимо.

Какие причины приводят к необходимости продажи квартиры, за которую еще не выплачен кредит? Можно ли это сделать в принципе, и как действовать?

Зачем продавать ипотечную недвижимость

Чем может быть вызвано желание гражданина, оформившего жилье в ипотеку, продать еще не совсем свою квартиру? Три основные причины таковы:

• Потеря платежеспособности заемщика;
• Необходимость расширения жилплощади;
• Использование ипотеки как инструмента накопления.

В первую очередь необходимость продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, может быть вызвана финансовыми трудностями заемщика, либо иными обстоятельствами, мешающими производить своевременные выплаты банку.

Срок займа, предназначенного для покупки квартиры, является весьма продолжительным, а значит есть вероятность возникновения непредвиденных ситуаций – человек может лишиться работы, у него могут возникнуть проблемы со здоровьем или необходимость переезда в другой город (страну).

А если заемщик не будет осуществлять регулярные платежи, банк просто заберет залоговую квартиру в счет погашения долга, как это предполагается условиями договора.

Для того чтобы предупредить подобную ситуацию, необходимо продать квартиру, и таким образом спасти собственные средства, предоставив новому владельцу квартиры право погашать оставшуюся задолженность.

Подобное решение более, чем обоснованно, поскольку регулярные платежи, вносимые по договору ипотеки, с течением времени образуют довольно серьезный денежный запас, который будет достаточным для оплаты первого взноса за более просторную квартиру.

Продать квартиру, которая еще до конца не приобретена, могут вынуждать и семейные обстоятельства.

Например, появление ребенка может потребовать более просторной жилплощади, чем имеющаяся.

Заемщик будет стремиться продать ипотечную однокомнатную квартиру, чтобы с помощью высвобожденных средств тут же оформить ипотеку на трехкомнатную.

Ипотечная квартира, находящаяся в начальной стадии строительства, имеет намного меньшую стоимость, которая возрастает по мере приближения строительства к завершению.

Если такую квартиру удается продать, то в результате этой операции часть невыплаченной суммы по кредиту покупатель передает банку, а остальную часть – заемщику, который продает квартиру.

Таким образом, ипотека, помимо собственно инструмента для улучшения жилищных условий, может служить своеобразным инструментом накопления капитала.

Отношение банка к продаже ипотечной квартиры

Естественно, банк не заинтересован в продаже квартиры и досрочном погашении долга по кредиту, поскольку он теряет прибыль, которую мог бы получить в качестве процентов.

Также банк, за исключением случаев финансовой несостоятельности заемщика, не заинтересован в переуступке долговых обязательств, поскольку новый заемщик может оказаться менее надежным.

Поэтому продажа ипотечной квартиры сопряжена с определенными трудностями, а значит – с денежными затратами, продавец в любом случае теряет часть уже уплаченных средств.

Сама возможность продажи, чаще всего, прописана в договоре ипотечного кредитования, как и возможность досрочного погашения задолженности по кредиту.

В некоторых случаях банк идет на уступки и позволяет переоформить договор на третье лицо, иногда выдвигает требование оплатить определенный процент просто за согласие на проведение подобной операции (как правило, это 1% от общей суммы кредита).

Последнее далеко не всегда может иметь законные основания, благодаря чему впоследствии заемщик может вернуть уплаченный процент в судебном порядке.

Однако в любом из случаев можно найти способ продать квартиру, которая находится в залоге у банка.

Другое дело, что банк может значительно осложнить сделку условиями ипотечного договора, что, в свою очередь, осложняет и поиск покупателя, согласного на довольно непростые условия продажи.

Поэтому продавцу с большой вероятностью придется дополнительно снизить цену продаваемой квартиры.

Поэтому, как ни парадоксально, одной из наиболее удачных стратегий будет мотивировать банку свое решение о продаже резким ухудшением финансового состояния и невозможностью вносить платежи, независимо от реального положения дел.

Это единственный случай когда кредитору выгодно всячески способствовать переоформлению договора на другого заемщика, который будет своевременно оплачивать кредит, принося банку прибыль.

Способы продажи жилья в ипотеке

Ипотека может быть оформлена как на квартиру, предлагаемую вторичным рынком, так и на квартиру в доме, который находится в стадии строительства.

В первом случае намного легче оформить ипотеку, а также продать полученную недвижимость.

Во втором случае складывается непростая ситуация, поскольку речь идет о продаже квартиры, которой еще не существует, но которая уже обременена залогом.

Однако продажа жилья в строящемся здании может быть очень выгодна для покупателя, особенно, если все квартиры интересующего формата уже проданы и находятся в чьей-либо собственности.

Такая ситуация возникает сейчас в жилых комплексах, строительство которых находится в стадии завершения, в качестве примера можно привести ЖК Переделкино Ближнее, где активно продаются квартиры по договору переуступки требований.

Полное погашение кредита

Наиболее простым выходом из ситуации, как в первом, так и во втором случае является поиск покупателя, обладающего средствами, достаточными для покрытия всей суммы задолженности.

При этом покупатель авансом вносит платеж в банк, покрывающий сумму задолженности.

После чего банк оформляет документы о снятии ипотеки и вручает их продавцу, который на основании полученных документов может проводить дальнейшие операции – заключить с покупателем договор продажи (если речь идет о готовой квартире) или переоформить договор долевого участия с застройщиком (если квартира продается на стадии строительства).

Но если для продавца эта схема является наиболее простой, то для покупателя сделка является достаточно рискованной.

Как правило, банк оформляет необходимые документы в течение 2-3 месяцев после внесения денежных средств.

При этом, внося оплату, покупатель не получает никаких имущественных прав на квартиру.

Кроме того, государственные органы могут отказаться регистрировать сделку, могут возникнуть затруднения со снятием залога, что еще более осложнит ситуацию.

Довольно распространенный способ, практикуемый в подобных случаях, предполагает использование банковских ячеек и следующий порядок проведения операций:

• Банк дает предварительное согласие на проведение сделки, но залог с квартиры не снимает.
• Сумма и документы, необходимые для снятия залогового обременения, помещаются в банковский сейф (после подписания покупателем и продавцом договора купли-продажи).
• В другой сейф помещается сумма, причитающаяся продавцу.
• После того, как кредит погашен, документы, необходимые для снятия обременения, переходят покупателю. Продавец получает свою часть средств при переоформлении прав собственности (в случае с новостройкой – при перерегистрации ДДУ с застройщиком).

Некоторые банки вместо схемы с ячейками предлагают использовать безотзывный аккредитив.

При этом деньги покупателя хранятся на специальном счете и могут быть переданы продавцу в том случае, если банк удостоверится в наличии документов о переходе права собственности.

При получении документов банк автоматически списывает со счета причитающуюся по кредиту сумму, остальную часть средств забирает покупатель.

Смена заемщика

Квартиру, приобретаемую по ипотеке, можно продать способом замены договора, но без согласия и участия банка такая сделка пройти не может.

В этом случае покупатель берет на себя все обязательства продавца  перед банком, который вынужден заново проводить проверку финансового состояния нового заемщика.

В случае приобретения квартиры на стадии строительства, банк может предложить покупателю воспользоваться заемными средствами, чтобы погасить долг продавца.

Схема действует лишь если новостройка оформлялась по договору долевого участия (согласно 214-ФЗ).

В этом случае реализация квартиры именуется переуступкой прав требования (договор цессии), поскольку право собственности оформлять пока не на что.

И новый покупатель, выплачивая кредит банку, получает взамен «право требовать» жилье у застройщика.

Крупные компании-застройщики, как правило, идут навстречу клиентам и помогают оформить договор переуступки.

Для того чтобы продать ипотечное жилье в стадии строительства (то есть, продать недвижимость, которой пока не существует, и приобретенную за деньги, которых у покупателя фактически нет), необходимо предоставить банку разрешение застройщика на переоформление договора (ДДУ).

Разрешение подается вместе с заявлением о намерении заключить договор цессии и рассматривается банком (на это уходит 2-3 дня).

Стоит заметить, что за разрешение застройщика и согласие банка заключить подобный договор может потребоваться заплатить.

Документальное сопровождение сделок

Для того чтобы обеспечить законность проведения всех операций, а также обезопасить себя от различных непредсказуемых ситуаций, необходимо заручиться официальным подтверждением каждой операции.

Процесс продажи квартиры, которая на данный момент находится в залоге у банка, должен начинаться с обращения к кредитору.

Последний должен письменно подтвердить свое согласие, а также обозначить оставшуюся сумму долга. После этого с банком заключается соглашение на то, чтобы залоговое имущество было продано третьему лицу.

На основании этого соглашения покупатель выплачивает банку остаток задолженности, после чего банк выдает заемщику справку об отсутствии каких-либо долговых обязательств у последнего перед банком.

Все сделки, которые будут проводиться впоследствии – это заключение договора купли-продажи, снятие залога, оформление прочих договоренностей, должны проходить при участии Регистрационной палаты, то есть, в обязательном порядке регистрироваться.

Можно ли продать недвижимость в ипотеке Сбербанка

Если квартира находится в ипотеке, продать её можно, хотя продажа потребует больше времени.

Банку придется проверять нового покупателя и принимать решение о выдаче ему кредита, если он не может сразу выплатить полную стоимость квартиры.

Фактически, при такой сделке жилье переоформляется на нового покупателя вместе с обязательствами.

В этом случае покупатель будет иметь право собственности на квартиру и долг по ипотеке перед банком, а банк получит нового плательщика.

Передачу денег продавцу можно осуществить через ячейку банка и таким образом обезопасить себя от риска быть обманутым и не получить своих денег за квартиру.

Такая продажа, вероятнее всего, уменьшит полученную прибыль: покупатель может потребовать скидку за покупку квартиры, обременённой ипотекой.

К тому же часть прибыли уйдёт банку за предоставление услуг по оформлению ипотечных документов.

Банк может предъявить штраф при продаже квартиры взятой в ипотеку, или вовсе отказать в продаже жилья.

Уладить спорные вопросы с банком можно, сняв обременение. Если средств не хватает, можно сделать это за счёт средств покупателя, если он на это согласится.

Банку важно получить назад свои средства, а не то, из чьих денег они будут выплачены.

Но здесь возникают сложности с покупателем — не каждый согласится выплачивать чужой долг, а только потом покупать квартиру.

Для Сбербанка

Есть несколько способов продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка:

1. Покупатель в короткие сроки оплачивает банку оставшийся долг и становится владельцем жилплощади.
2. Второй вариант предполагает, что покупатель становится заемщиком по ипотечному договору и банк переоформляет документы на него. Заемщик должен выплатить оставшуюся часть долга.
3. Если банк не одобряет продажу (заемщик не выплачивает кредит вовремя), то квартира может быть выставлена банком на аукцион.

Продажа квартиры, состоящей в ипотеке – действие, включающее в себя следующие шаги:

1. Поиск покупателя, который обладает требуемой суммой денег.
2. Составление с помощью нотариуса договора купли-продажи.
3. Закрытие кредита.
4. Снятие с квартиры обременения, получение закладной.
5. Продажа квартиры.

Как продать дом в ипотеке Сбербанка

Продажа заложенного дома является еще более сложной сделкой.

Вообще банки России очень неохотно оформляют ипотеку на объекты частного строительства: продавать их сложнее, к тому же, каждый дом, в отличие от квартиры, уникален по своим конструктивным особенностям.

Возникают сложности и с переоформлением земли на нового собственника. Главное условие согласия на перепродажу – высокая ликвидность залога.

Ликвидным залогом дом считается, если он построен из прочных материалов, таких как кирпич и бетон, а не дерево; его фундамент должен быть заглубленным.

Объект должен располагаться в населенном пункте, иметь хорошие подъездные пути, все коммуникации должны быть заведены в дом.

Если вы хотите быстрее найти покупателя, желательно провести хотя бы косметический ремонт для подготовки к продаже.

,При процедуре оценки определяется его текущее состояние и предполагаемый срок службы, кроме того, специалисты будут предельно тщательно проверять документы.

Только если заемщик обладает полным комплектом документов на дом и на землю, можно будет искать покупателя для расчета с банком.

В дальнейшем процедура перепродажи будет аналогичной переоформлению квартиры вместе с долгом. Однако на большую прибыль можно не рассчитывать.

С учетом срочности поиска покупателя и наличия обременения цена будет ниже рыночной.

Высокая стоимость жилья на рынке и широкая распространенность услуг ипотечного кредитования являются причиной, по которой собственники жилья, желающие выставить его на продажу, все чаще получают предложения не продавать квартиру за наличные, а воспользоваться услугами Сбербанка и продать квартиру с использованием механизмов ипотеки.

Такая сделка имеет ряд отличий от обычного договора купли-продажи жилья:

1. Нужно собрать больший пакет документов.
2. Сделка заключается за более протяженный срок.
3. Минимальные риски для всех участников сделки, поскольку все документы, сопровождающие сделку, проходят дополнительную экспертизу в банке. Банк же крайне заинтересован в правильности и законности проведения процедуры.

Единственно возможный риск в процессе заключения подобной сделки – возможность лишения банка лицензии.

Но подобные случаи встречаются совсем нечасто, а в случае продажи квартиры под ипотеку Сбербанку такое развитие событий практически невероятно.

Если вы решили продать квартиру под ипотеку Сбербанка, вам необходимо предпринять следующие шаги:

• Найти покупателя и, обсудив с ним все детали будущей сделки, заключить устную договоренность. На этой стадии желательно сразу разрешить все спорные вопросы и добиться максимального понимания всеми заинтересованными сторонами всех деталей предстоящей продажи.
• Заключить предварительный договор о купле-продаже квартиры, получить от покупателя аванс.
• Передать покупателю все необходимые документы на объект недвижимости – свидетельство о праве собственности, ксерокопии паспортов или других документов всех собственников жилья, технический план и паспорт квартиры, выписку из домовой книги, справку из бюро технической инвентаризации, копию лицевого счета.
• Покупатель должен представить документы в банк. После этого банк проверит документы и саму квартиру и составит отчет об оценке, на основании которого будет приниматься решение о согласии на сделку. Все эти операции занимают много времени, придется запастись терпением.
• Банк подготавливает основной документ купли-продажи квартиры, который и должны подписать покупатель и продавец.
• Договор регистрируется банком.
• Продавец получает от банка стоимость квартиры. При этом продавец пишет расписку о получении всей суммы. Покупатель получает документы, подтверждающие право собственности на жилье и становится участником программы ипотечного кредитования Сбербанка.

Как видите, продать квартиру под ипотеку Сбера не так сложно, как кажется вначале.

Если же возникают трудности, всегда можно обратиться за консультацией к специалистам Сбербанка, которые помогут правильно составить договор и объяснят, какие документы необходимо собрать.

Важные мелочи при продаже квартиры под ипотеку Сбербанку:

1. Не отдавайте покупателям оригиналы документов на квартиру! Для решения о предоставлении ипотеки банку достаточно ксерокопий.
2. Выясните, был ли покупатель в каком-нибудь банке, одобрена ли ему ипотека. Нередко покупатели, не до конца осознавая тонкости процедуры, находят продавца, а потом, обратившись за ипотекой, узнают, что им в силу каких-либо причин банк не может одобрить открытия ипотечного кредита или готов предоставить только гораздо меньшую сумму.
3. Не доверяйте продажу своей квартиры и составление пакета документов посторонним людям.
4. Не соглашайтесь переводить свою квартиру в залог до полного расчета и оформления купли-продажи.
5. При наличии сомнений в деталях договора лучше проконсультироваться у юриста или в уважаемой риэлтерской компании. Такая консультация может быть платной, но лучше потратиться на гонорар юриста, чем потерять большую сумму из-за нарушений в оформлении договора.

4 способа продать квартиру, на которую оформлена ипотека

1. Досрочное погашение кредита;
2. Самостоятельная продажа;
3. Продажа через банк;
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение кредита

Продать квартиру в ипотеке можно, если досрочно погасить кредит. Этот способ подойдет заемщикам, у которых остался небольшой долг по ипотеке.

После его погашения банк снимет обременение с недвижимости, и ее можно выставить на продажу.
Сегодня досрочное погашение кредита возможно во всех банках России. Эта услуга регламентирована государством, поэтому банк не имеет права потребовать комиссию или назначить штраф.

Досрочное погашение ипотеки состоит из следующих этапов:

• Подача заявления в банк;
  
• Расчет остатка по кредиту;
  
• Проведение оплаты;
  
• Снятие банком обременений.

Остаток по кредиту может оплатить и владелец жилья, и покупатель.

Если рассматривается второй вариант, то предварительно продавец и покупатель должны заключить договор, где будет отражено, что долг по ипотеке был погашен покупателем. Эту сумму впоследствии нужно будет отнять от стоимости жилья.

Продажа квартиры в ипотеке с помощью досрочного погашения – это удобный способ. Банк не участвует в процессе сделки, а потому нет никаких запретов.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

Как можно продать другому лицу ипотечную квартиру без досрочного погашения? Найти покупателя и заключить сделку с банком по всем правилам.

Этот способ не так популярен из-за того, что не каждый потенциальный покупатель готов к дополнительным процедурам по купле/продаже.

По статистике, только 15-18% квартир в ипотеке можно продать самостоятельно.
Самостоятельная продажа проходит по такой схеме:

• Покупатель обращается в банк с заявлением о выкупе залогового имущества;
• Сотрудники банка составляют предварительное соглашение (документ заверяется нотариусом);
• Покупатель оплачивает долг по ипотеке, а в отдельную банковскую ячейку кладет остаток суммы для продавца-заемщика;
• После получения оплаты банк снимает обременение с квартиры;
• Договор купли/продажи регистрируется в Росреестре;
• Заемщик получает доступ к ячейке, а покупатель становится владельцем квартиры.

Продажа через банк

Квартиру в ипотеке можно продать через банк. Он будет выступать в качестве продавца.

Такая практика используется в случаях, когда продажа квартиры в ипотеке – это единственный способ погасить долг.

Банк и заемщик заключают соглашение, по которому банк имеет право реализовать недвижимость, покрыть свои убытки, а остаток выплатить заемщику.

Недостатком этого способа является то, что банк не заинтересован в выгодной продаже жилья.

Ему важно получить средства для покрытия долга по кредиту. Часто жилье продается по стоимости, которая на 20-40% ниже той, что была уплачена в начале.

Продажа долговых обязательств

Этот способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает переоформление кредита. Получается, что вместе с жильем покупатель «приобретает» еще и кредит.

Во время заключения сделки по купле/продаже банк оформляет договор с покупателем и переводит на него остаток по кредиту.

При этом покупатель должен соответствовать требованиям банка. Финансовый институт не даст разрешение на продажу долговых обязательств гражданину, у которого нет официального трудоустройства и постоянного источника дохода.

Можно ли перепродать ипотечную квартиру без ведома банка?

Нет. При проверке документов покупатель выяснит, что на квартире имеются обременения. Из-за них заключение сделки будет невозможным.

Несмотря на это, в интернете можно встретить объявления, типа: «Поможем продать квартиру с ипотекой без разрешения банка».

Такие услуги предлагают мошенники, которые могут лишить доверчивых граждан собственности.

Чтобы выгодно продать квартиру с ипотекой, нужно действовать в рамках закона. Тогда в выигрыше останутся все стороны сделки: заемщик, покупатель недвижимости и банк.

МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ И КУПИТЬ ДРУГУЮ ТОЖЕ В ИПОТЕКУ

Суть сделки следующая. Сначала покупатель передает продавцу ту часть денег, которые нужно заплатить по ипотеке, чтобы выплатить долг.

После этого продавец и представитель банковской организации снимают обременение с квартиры, а покупатель регистрирует права на недвижимость, одновременно передавая оставшуюся сумму.

Главной проблемой является то, что необходимо найти покупателя, который до совершения сделки согласится внести необходимую сумму.

Данная операция довольно рискованна, ведь в случае недобросовестности продавца покупатель может остаться и без квартиры, и без денег.

Чтобы обезопасить себя, покупатель может потребовать зарегистрировать договор задатка у нотариуса.

Пошаговая инструкция:

• Продавец передает покупателю необходимые документы: свидетельство о праве собственности, копии паспортов и свидетельств о рождении, технический паспорт, план, справка из БТИ, выписка из домовой книги, копия лицевого счета.
• Банком осуществляется проверка документации и объекта недвижимости, что продается, дается его оценке. После этих действий дается согласие банка на сделку.
• Составляется предварительное соглашение купли-продажи, выплачивается аванс;
• Обратите внимание на момент наличия штрафа при досрочном погашении кредита, в этом случае ваши расходы увеличатся;
• Подписывается основной договор купли-продажи;
• Осуществляется регистрация соглашения;
• Передаются через банковскую ячейку деньги на счет продавца. Покупатель получает свидетельство.

• Кредитное соглашение погашается накануне продажи квартиры. В данной ситуации ипотека препятствует продаже, следовательно, необходимо ее закрытие. При отсутствии долгов снимается запрещение на отчуждение жилья. После решения проблемы, осуществляется продажа квартиры и покупка другой, используя ипотеку или личные средства. При отсутствии денег для оплаты займа, погасить кредит может покупатель, заинтересованный в покупке вашей квартиры.
• Продажа с помощью банка-кредитора.
  Этот способ напоминает предыдущий вариант. Главным отличием является защита интересов, как продавца, так и будущего владельца жилья. Финансовое учреждение, выдавшее кредит, защитит от возможного мошенничества. Привлекая банк, вы сможете убедить покупателя внести наперед денежную сумму, затем происходит устранение запрещения на отчуждение недвижимости и оформление договора на куплю-продажу. Чтобы защитить права покупателя оформляется соглашение о поручительстве. Таким способом он погашает долг в официальном порядке, от своего имени, появляется возможность требования возврата долга.
• Замещение кредитного заемщика.

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя.

Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи.

Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком.

В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа.

Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Почему продают ипотечную недвижимость?

Причины, по которым люди избавляются от ипотечного жилья, самые разнообразные. Но чаще всего это связано с потерей работы, а вследствие, отсутствием стабильного дохода.

Некоторые начинают экономить на всем или искать дополнительные виды заработка, а другие решаются продать квадратные метры.

Какие еще причины могут привести к необходимости продать квартиру в ипотеке:

• потеря работы и дохода;
• нужда в расширении жилищной площади;
• семейные обстоятельства;
• есть люди, которые продают жилье только для своей наживы.

1.Потеря работы

Экономическая нестабильность страны сказалась на всех россиянах.

На многих предприятиях происходит процесс сокращения работников, фирмы и компании закрываются навсегда. Вследствие этого, простые граждане оказываются без работы – следственно, главного источника дохода.

От потери должности застраховать никто не может. Потому каждому, кто берет ипотеку, нужно быть готовым и к такому исходу ситуации.

Банкам все равно, что у вас произошло на работе. Для них главное, чтобы заемщик каждый месяц вносил нужную сумму по кредиту.

Просрочка даже в один день чревата штрафами и дополнительными взысканиями от банка.

Многие семьи, чтобы не загонять себя в большие долги, продают ипотечные квартиры сразу, как только понимают, что они неплатежеспособны.

2.Нужда в расширении жилищной площади

Необходимость расширить территорию жилой площади возникает обычно при рождении ребенка.

Когда в семье появляется второе дитя, то родители могут рассчитывать на государственную помощь в виде материнского капитала.

Эти деньги разрешено по закону тратить на куплю недвижимости или приобретение квартиры в ипотеку.

Вторая причина для увеличения жилплощади – это высокий уровень дохода семьи.

Когда люди начинают получать хорошую прибыль от бизнеса, то появляется естественное желание улучшить свои жилищные условия.

Поступить можно следующим образом:

1. Выставить на торги заложенную квартиру и приобрести дом с большой квадратурой.
2. Купить еще одну квартиру в кредит. Когда доход действительно большой, то финансовое учреждение не препятствует новой сделке.

3.Семейные обстоятельства

Часто семейные пары хотят жить отдельно от родственников. Есть 2 варианта для молодоженов: снимать жилье или купить квартиру в ипотеку.

Снимать комнату – дешевле, чем платить по ипотеке.

Но, в этом случае, приходится отдавать деньги за чужое жилье. Поэтому, при возможности, молодые берут ипотеку.

По прошествии времени люди, по разным причинам, могут захотеть развестись.

Делить долги через суд – это абсурд, ведь лучше продать совместное жилье, а прибыль поделить поровну.

Можно ли заработать на продаже кредитной квартиры?

Существует такая категория людей, которая сумела не только вернуть потраченные деньги по ипотеке, но и получить дополнительную прибыль при продаже квартиры.

Как это сделать? Это возможно только в том случаи, если квартира бралась на стадии строительства дома.

По окончании работ стоимость жилья увеличится – это аксиома. В большинстве случаев, выгода от такой сделки перекрывает любые расходы, потраченные на ипотеку.

Те, кто придумали схему заработка, советуют продавать квартиры таким способом еще до момента сдачи дома для заселения. В таком случае оформление документации будет упрощено.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Мы уже выяснили, что да. Теперь осталось выяснить, какие существует варианты.

Сразу отметим, что любой из ниже перечисленных способов не будет легким.

Ведь, по сути, вы пытаетесь кому-то продать свой кредит, поэтому вам придется непросто. Перед тем как выставить жилье на торги, определитесь со способом проведения сделки.

Вариант №1. Продать с досрочной выплатой ипотеки.

Самый простой способ – это продать за наличные.

То есть, покупатель обязуется сразу выплатить всю стоимость, и тем самым погасить долг по ипотеке.

Сложнее всего найти покупателя на недвижимость, которая по большому счету, является имуществом банка, и на которой «висит» долг.

Ведь те, у кого есть средства на покупку квартиры, могут и не связываться с банками, а купить дом через хорошее риэлтерское агентство.

Причина, почему люди готовы покупать квартиры в ипотеке:

• стоимость на порядок ниже рыночной цены на недвижимость;
• месторасположение дома (хорошая инфраструктура, ближе к работе, знакомые среди соседей);
• качественно выполненные строительные работы.

На такой способ совершения сделки идут не многие, потому что боятся попасть в руки мошенников. Ведь сначала вносят деньги, а только потом оформляют документы.

Этапы заключения договора о купле/продаже:

1. Покупатель дает свое письменное соглашение на приобретение ипотечного жилья (бумагу необходимо заверить у нотариуса).
2. В документе должна быть прописана полная сумма для погашения всей задолженности перед банком.
3. Когда сумма поступит на счет в банк, с жилища снимают статус «ипотечное».
4. После этого заемщик и покупатель оформляют договор о купле/продаже.
5. Если квартира находится на стадии строительных работ, то стороны оформляют договор о долевом строительстве.

Будьте осторожны в оформлении такой сделки! Особенно если выступаете в роли покупателя.

Сумму, которая должна вернуться заемщику за продажу ипотечной квартиры, покупатель должен поместить в специальную ячейку в банке. Только после подписания всех документов с обеих сторон, продавец имеет право забрать свою долю от сделки.

Вариант №2. «Перезайм».

Еще один способ продать квартиру в ипотеке – это переоформить свои долговые обязательства перед банком на другого человека.

Не волнуйтесь, процедура оформления совершенно законна.

Людей, которые готовы покупать ваши долги по ипотеке, можно найти на сайтах о продаже недвижимости.

Несколько полезных ссылок:

• https://realty.yandex.ru
• https://tvoyadres.ru
• https://www.avito.ru

Главное условие при перезайме – это наличие стабильного дохода и положительная кредитная история у покупателя квартиры.

Если стороны пришли к согласию, то можно приступать к оформлению договора.

Суть этого документа в том, что квартира продолжает находиться в банковском залоге, но долг ложится на покупателя.

Если у нового владельца достаточно денег, он может внести всю стоимость квартиры и погасить ипотеку заранее.

Обычно оформлением такого рода договора занимается сам банк. Продавец обязан только подписать документ, в котором он соглашается на передачу долга по ипотеке третьему лицу.

Вариант №3. Продажа недвижимости банковскими работниками.

Если вы решились продать свое жилье, но по каким-то причинам у вас катастрофически нет времени искать самостоятельно покупателя, то этим могут заняться и сами работники банка.

Все этапы по переоформлению долга будут контролироваться исключительно банком.

Продавец в день переоформления обязан явиться на встречу и подписать нужные бумаги.

Покупатель, в свою очередь, должен заплатить указанную сумму и дать письменное согласие о взятии недвижимости в ипотеку.

Когда на момент оформления документов существует разница между ценой на ипотечную квартиру и общей ценой на недвижимость, то этот остаток от купли/продажи возвращается продавцу.

Покупатель не отдает деньги лично в руки заемщика, а кладет их в специальную банковскую ячейку. Забирать их разрешено только после заключения нового договора.

Вариант №4. Как продать ипотечную квартиру без помощи банка?

В случае самостоятельного оформления сделки о купле/продажи ипотечного жилья, продавец все заботы берет на себя.

Он будет лично контролировать снятие обременения с квартиры, а также заниматься переоформлением всех документов.

В обход банка это сделать невозможно, да и незаконно, поэтому нужно обязательно оповестить своего кредитного менеджера о вашем решении.

Процедура продажи квартиры в ипотеке:

1. Покупатель осматривает недвижимость.
2. Если ему все нравится, он должен заявить банку, что готов купить заложенное имущество.
3. Банк, в свою очередь, составляет договор, и заверяет его нотариально.
4. Покупатель приносит необходимую сумму для погашения задолженности в банковскую ячейку №1, а если продавцу также полагаются деньги от сделки, то для него он кладет часть суммы в ячейку №2.
5. После оплаты долга, с продавца снимают обременение.
6. Стороны подписывают договор о купле/продаже ипотечного жилья.
7. После этого к ячейкам открывается доступ для банка и продавца.

Оформить сделку можно за 14-20 рабочих дней. Самое трудное – это найти покупателя, который должен соответствовать требованиям банка.

Перечень документов, чтобы продать ипотечную недвижимость

Обязательно заемщику или банку перед продажей своего жилья необходимо подготовить ряд документов и справок.

Пакет документов для заемщика и покупателя:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛ или ИНН;
• справка с места работы о платежеспособности покупателя;
• предварительный договор о купле/продаже, заверенный нотариусом;
• справка от покупателя о кредитной истории;
• закладная по ипотеке;
• документ от покупателя о внесении денег в ячейки;
• документ о снятии обременения по ипотеке с продавца (заемщика);
• документ о снятии обременения с жилья (только при полной выплате долга).

Возможные риски

В любой сделке могут быть скрытые подводные камни, о которых нужно помнить.

Если вы доверяете оформление сделки банку, то не ждите, что от продажи часть денег достанется и вам.

Для любого финансового учреждения главное – это вернуть себе часть за ипотеку, поэтому продажей жилья лучше всего заняться самостоятельно.

Существуют случаи, когда банк запрещает проводить сделку заемщику самостоятельно. Этот пункт обязательно прописывается в вашем ипотечном договоре.

Для покупателя ипотечного жилья особого риска нет, ведь продажа строго контролируется законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В процессе оформления сделки должны быть привлечены представители банка, риелтор и нотариус.

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Многие семьи покупают жилье с привлечением ипотечного кредита, который погашается в течение 10-20 лет.

За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство.

Вследствие чего иногда возникает вопрос об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье.

Сегодня мы подробно разберем вопрос: можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и при каких условиях это возможно?

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения.

Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору. Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору.

Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность.

С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования.

Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски.

Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья.

В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги. Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита.

Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Как происходит обмен квартиры в ипотеке?

Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

• сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
• заключение двух договоров купли-продажи:
• продажи старой квартиры и покупка новой;
• с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.

Сделка с подписанием договора мены

Оформлять сделку на основании договора мены целесообразно обычно в ситуации, когда квартиры имеют приблизительно одинаковую стоимость.

Это может быть, например, похожий по техническим характеристикам и привлекательности объект, но в другом районе.

При желании заемщика переехать в другой населенный пункт, возникает ряд технических сложностей.

Как минимум, в новом в регионе проживания обязательно должно быть отделение банка, в противном случае, получение разрешения на обмен будет маловероятным.

Также банк чаще идет на встречу клиенту, если он хочет стать владельцем более дорогой квартиры, тем более когда не идет речь об увеличении суммы кредита.

Банк, таким образом, получает более дорогой залог. Если заемщик хочет купить объект, который дороже по стоимости, и увеличить сумму кредита, то лучше делать два договора купли-продажи. Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье.

Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья.

Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.

Процедура обмена происходит следующим образом:

• Предоставление в банк документов на новую квартиру.
• Согласование всех условий сделки.
• Подписание договора мены.
• Наложение обременения на новый залог.
• Снятие обременения со старого залога.

Сложность такой сделки состоит еще и в том, что нелегко найти собственника недвижимости, который согласился бы принять на обмен квартиру с обременением.

Можно ли перепродать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Многие военнослужащие, которые воспользовались накопительно-ипотечной системой «Военная ипотека» и приобрели квартиру, со временем хотели бы улучшить свои жилищные условия или сменить место жительства, переехав в другой район или даже другой город.

Имеется ли реальная возможность такую квартиру продать или обменять?

СЛОЖНОСТИ, СВЯЗАННЫЕ С ПРОЦЕДУРОЙ ПРОДАЖИ

Хотя действующие нормативные документы не исключают такой возможности, сама процедура продажи квартиры по военной ипотеке связана с различными сложностями, которые необходимо обязательно принимать во внимание.

Главное обстоятельство, которое может осложнить такую сделку, — это то, что данная жилплощадь пребывает в залоге у государства.

Естественно, этот факт накладывает определенные ограничения на распоряжение такой недвижимостью.

Чтобы такая сделка состоялась, необходимо или полностью выплатить ипотеку (при наличии таковой), или заручиться согласием государства, которое выдало на нее кредит в виде целевого жилищного займа.

Ипотечный кредит погашается выплатой оставшейся части долга финансовой организации, которая его предоставила.

Целевой жилищный заем погашается перечислением средств, сумма которой рассчитывается, исходя из первоначального взноса при покупке такой квартиры, сумм ежемесячных кредитных выплат, а также компенсируемых за счет этого целевого займа расходов по оформлению сделки.

Эти средства снова поступят на ваш именной накопительный счет. Ими и дальше можно будет распоряжаться.

Однако, Федеральный Закон позволяет ими распоряжаться только для того, чтобы приобрести новую жилплощадь.

ВАРИАНТЫ ПОЛУЧЕНИЯ СРЕДСТВ ДЛЯ ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕКИ И ВОЗВРАТА ЦЖЗ

Такой механизм у участников программы вызывает закономерный вопрос: откуда взять средства, чтобы погасить ипотеку и возвратить целевой жилищный заем?

Существует два пути получения необходимых средств:

• получение кратковременного кредита (этот вариант является достаточно сложным, т.к. редко финансовые структуры выдают суммы, равные стоимости жилплощади);
• оформление договора с покупателем на эту квартиру, по которому он будет согласен на внесение единовременной суммы в счет будущей покупки. Эти средства позволят снять с этого жилья все обременения и провести переоформления прав собственности на недвижимость после того, как все формальные процедуры будут выполнены. Для покупателя этот вариант связан со многими рисками, и, естественно, что, согласившись на него, он будет ожидать снижения цены.

При необходимости срочного решения вопроса и отсутствии собственных накоплений данные варианты являются, пожалуй, единственными.

Однако, существует еще одна возможность – оформить обычную стандартную ипотеку на однокомнатную квартиру (это реально даже при наличии кредита по «военной ипотеке»), стать владельцем жилплощади через год-полтора и сдавать ее в аренду.

Это позволит ему через несколько лет расплатиться с кредитом.

За счет продажи этой однокомнатной квартиры участник запросто погашает задолженность по ипотечному кредиту и целевому жилищному займу.

После этого уже ничего не мешает военнослужащему продавать квартиру, т.к. он уже становится ее полноправным собственником.

Но для того, чтобы провернуть такую сделку, потребуется 4-5 лет. Хотя с экономической точки зрения, именно она является наиболее выгодной.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей.

В них мы подробно и поэтапно расписали: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку.

Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство).

Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Законные способы

Надо быть готовым, что скопившиеся процентные начисления надо уплатить самостоятельно: к стоимости отчуждаемой собственности они не относятся.

По правилу, только владелец оплачивает услуги за пользование заемными ресурсами.

Если ко времени сделки уже отдана большая часть кредита, а остаток меньше стоимости жилья – эту разницу следует выплатить вам.

Приобретателем вносятся наличные денежные средства, необходимые для кредитного гашения в первую банковскую ячейку.

Сумма, которая остается к уплате после окончания процедуры, идет во вторую.

После этого освобождается заложенное имущество, подписывается договор на приобретение квартиры.

Доступ для сторон сделки к ячейкам возможен, когда закончена стандартная регистрация, а продажа ипотечного жилья завершена.

Нюансы и подводные камни

Однако совершить подобную сделку можно и вполне реально, но сначала следует разобраться в ее особенностях.

Прежде всего, необходимо знать, что продать квартиру и другое жилье с обременением ипотекой можно только, если банк-кредитор даст на это согласие.

Поэтому, планируя продать дом, квартиру или другую недвижимость, находящуюся в ипотеке, в первую очередь, нужно сообщить об этом намерении кредитующему банку.

Также нужно понимать, что процесс продажи такой недвижимости можно растянуть на достаточно продолжительное время.

Первый вариант носит кодовое название «Доверительный». В этом случае одновременно производятся регистрация договора и залог.

Этот способ предполагает, что покупатель вносит задаток, равный сумме задолженности по ипотечному кредиту.

Денежные средства поступают на расчетный счет продавца, но распоряжается этими деньгами банк.

Кредитная организация использует данные денежные средства для досрочного погашения ипотечного займа.