Как взыскать неустойку с застройщика и получить финансовую компенсацию в 2022 году. Пошаговая инструкция для чайников.

Доброго времени суток, уважаемые читатели проекта 50baksov.ru!

Правильный алгоритм взыскания неустойки с застройщика в 2022 году

Что такое неустойка?

Неустойка – это возмещение убытка за невыполнение условий договора или контракта.

Российская судебная практика показывает, что уровень договорной дисциплины у нас достаточно низок. Условия договора часто нарушаются, порой это очень сильно задевает другие стороны договора. Поэтому значение институт неустойки, как метода борьбы с нарушителями, очень велико!

Несомненно, каждый из нас желает жить в собственной квартире и делает для этого все возможное, ведь от наличия собственного жилья зависит будущая стабильность и финансовая независимость его семьи.

Традиционно, каждая молодая семья в первое время испытывает «удовольствие» от проживания в съемной квартире со всеми ее плюсами и минусами, при этом значение последних (т.е. минусов) со временем начинает преобладать в силу различных причин (появление детей, психологический дискомфорт от ежемесячных перечислений арендной платы собственнику, постоянная «индексация» арендной платы по усмотрению собственника и т.д.).

В данной ситуации наиболее подходящим вариантом является приобретение жилья на этапе его строительства. И вот, договор долевого участия (здесь и далее – ДДУ) заключен, оплата внесена, срок передачи квартиры истекает, участник долевого строительства (здесь и далее – дольщик) уже занимается приятными хлопотами по найму ремонтной бригады, вечерами в семье обсуждаются планировка и цветовая гамма помещений будущей квартиры, планируется дата заезда и освобождения от арендной кабалы…

Но к наступлению даты передачи жилья становится понятно, что квартиру вовремя застройщик не передаст, вразумительных ответов представитель застройщика не дает либо звонит и сообщает, что необходимо явиться в офис застройщика и подписать дополнительное соглашение о переносе срока передачи жилья на более поздний срок…

Попав в такую ситуацию не стоит отчаиваться, поскольку вышеприведенная ситуация не является исключением, а является довольно типичной. Естественно, возникает закономерный вопрос: Как взыскать неустойку с застройщика?

Наша компания профессионально занимается взысканием неустойки с застройщика и с удовольствием готова поделиться с вами алгоритмом действий, которого необходимо придерживаться в данной ситуации.

В целом весь процесс необходимо разделить на три основные стадии:

1. Претензионная стадия.
2. Стадия судебного разбирательства.
3. Стадия исполнительного производства.

Какие документы нужны для взыскания неустойки?

Перечень документов, которые необходимо собрать для взыскания неустойки очень сильно зависит от той ситуации, в которую вы попали (от типа сделки или договора).

Приведенный перечь соответствует для договора долевого участия:

• Претензия с отметкой о вручении,
• Паспорт гражданина РФ,
• Договор долевого участия в строительстве жилья;
• Платежные документы об оплате стоимости квартиры;
• Акт приема-передачи квартиры (если есть).
• Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия

Как оформить неустойку по договору?

• Собрать документы, подтверждающие то, что сторона нарушила договор, и обратиться с ними к нарушителю.
• В случае, если мирно договориться не удалось, необходимо составить иск в суд о взыскании неустойки, в котором указать сумму неустойки
• Участвовать в судебном разбирательстве, предоставлять доказательства и требуемые документы

Как рассчитать неустойку по договору?

Расчет неустойки по договору – это возможно самый ответственный момент всего дела. Так как если вы некорректно составите сумму ущерба, судья может изменить её так как захочет. Не задирайте цену, иначе её сильно собьют, но и не продешевите! Помните, судьи редко идут на повышение суммы риска

Потеря времени

Если разбирательство перерастёт в судебное, то можете быть уверены в том, что оно отнимет очень много вашего личного времени.

Отсутствие опыта в судах

Судебная практика по неустойке – очень противоречива. Квалификация юриста здесь очень важна, адвокат должен будет грамотно собрать документы доказательства, а также грамотно использовать их в суде. Важны все мелочи: харизма, опыт, умение налаживать диалог с людьми. Самому крайне нежелательно браться за это дело!

Основание для взыскания неустойки

Неустойка вообще – это денежный штраф. Она определяется следующим образом:

1. Соответственно прописанным в ДДУ условиям.
2. Расчет производится согласно нормам закона.

Говоря о законе, имеется в виду ФЗ№214 – «Об участии в долевом строительстве». В соответствии с его нормами на стороны ДДУ возложена взаимная ответственность в виде уплаты неустойки, штрафов и пени за невыполнение либо ненадлежащее выполнение своих обязательств. В частности, застройщик обязан выплатить дольщику денежную компенсацию в случае нарушения условия договора об оговоренных сроках сдачи строящегося объекта.

Как видно, право требовать уплату неустойки у дольщика возникает непосредственно в момент нарушения сроков строительства. Но как этот момент определить поконкретнее? В ФЗ №214 сказано лишь о том, что срок передачи достроенного жилья от застройщика дольщику определяется условиями подписанного между ними ДДУ.

Как правило, датой окончания сроков стройки – передачи квартиры считается число подписания Акта приема-передачи.  Если оно позже даты, обозначенной в договоре, – налицо просрочка и можно требовать от застройщика уплаты неустойки.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Итак, мы выяснили, что основания требовать с застройщика денежную компенсацию имеются. Что делать дальше?

Стоит отметить, что способов получить причитающиеся выплаты всего 2:

• досудебное «полюбовное» урегулирование конфликта;
• взыскание неустойки путем обращения в суд.

Порядок взыскания неустойки с застройщика в досудебном порядке:

1. В адрес фирмы-застройщика направляется письменная претензия.
2. Документ этот должен содержать не только непосредственно само требование о выплатах, но и обоснование необходимости в этом.
3. Составить грамотную и правильную претензию самостоятельно вряд ли получится, а потому лучше обратиться за помощью к тому, кто занимается этим профессионально – к юристу по взысканию неустойки с застройщика.

Некоторые ДДУ составлены таким образом, что досудебное урегулирование споров является обязательным условием. В таком случае если обратиться в суд сразу, без направления претензии, иск может быть не принят к рассмотрению.

Что делать в ситуации, когда застройщик – банкрот?

Ситуация с взысканием положенной неустойки усугубляется, если застройщик – банкрот. При этом стоит иметь в виду, что говоря «банкрот» подразумевается состоявшееся официальное признание таковым в судебном порядке.

Требовать положенной компенсации в рассматриваемом случае возможно только через суд. Причем взыскание неустойки с застройщика — банкрота происходит через суд арбитражный, с требованием о включении в реестр кредиторов третьей очереди.

Сделать это необходимо чем раньше, тем лучше. Ведь погашение долгов перед кредиторами будет происходить за счет распроданного имущества застройщика. Почти наверняка на всех денег не хватит, а потому с большей долей вероятности повезет тем, кто будет в первых рядах среди требующих.

Как видно из множества трудных слов и терминов, касающихся арбитражного судопроизводства, и сам процесс взыскания неустойки с банкрота через арбитраж дело весьма сложное. Но и требовать компенсации посредством гражданского иска также нелегко. А потому, для экономии времени, нервов и уверенности в положительном исходе дела лучше довериться адвокатам по защите прав обманутых дольщиков.

Предлагаем Вам образец заполнения претензии застройщику

После подготовки претензии необходимо направить ее застройщику. Чаще всего у застройщика есть офис, в котором указанные претензии принимаются. Однако часто бывает, что в дальнейшем застройщик отказывается подтвердить факт приемки претензии, ссылаясь на неразборчивость подписи своего представителя, нечитаемость штампа, отсутствие каких-либо иных реквизитов, подтверждающих факт получения претензии.

Поэтому мы рекомендуем самостоятельно с претензией в офис застройщика не обращаться, а направить претензию заказным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика, указанному в его реквизитах в ДДУ.

Квитанция и опись вложения, даже при отсутствии застройщика по юридическому адресу будут являться надлежащими доказательствами выполнения дольщиком претензионного порядка. Как правило, претензионная стадия (включая подготовку и подачу претензии) длится 20-30 дней.

Стадия судебного разбирательства

Исковое заявление может быть подано по истечении десятидневного срока с даты получения претензии застройщиком. Например, претензия была направлена застройщику 01.04.2022 г., получена им 06.04.2022 г., следовательно, исковое заявление можно подавать с 17.04.2022 г. Более ранняя подача иска может явиться причиной отказа в удовлетворении судом требования о взыскании 50%-ого штрафа с застройщика.

Какой суд рассматривает дела о взыскании неустойки с застройщика?

Дела о взыскании неустойки с застройщика рассматриваются судами общей юрисдикции (районными судами) по месту:

• нахождения объекта строительства;
• нахождения ответчика (по юридическому адресу застройщика);
• регистрации истца (по адресу регистрации дольщика).

Мы рекомендуем подавать иск по месту регистрации истца, поскольку практика участия юристов нашей компании в аналогичных делах позволяет сделать однозначный вывод о том, что размер удовлетворенных требований в суде по месту регистрации истца гораздо выше, чем в иных случаях.

Ответчик

Ответчиком является застройщик.

Истец

Истцом выступает дольщик, а в случае, если в одном ДДУ несколько дольщиков, то все они выступают соистцами в рамках одного искового заявления.

Порядок подачи искового заявления

В общем порядке исковое заявление подается в суд через экспедицию. НО, если Вы не обладаете достаточной практикой обращений в суд, то рекомендуем вначале обратиться на прием к судье для того, чтобы он ознакомился с документами и указал на недостатки, которые необходимо устранить, либо на готовность документов для подачи.

При подаче иска необходимо, чтобы на копии (или втором экземпляре) искового заявления работник суда поставил отметку о приеме. Также рекомендуем уточнить телефон судьи (его помощника) который будет рассматривать ваш иск.

После того, как иск подан, необходимо по истечении пяти рабочих дней, следующих за днем подачи, позвонить судье (его помощнику) и уточнить судьбу иска. Если иск принят и назначено предварительное судебное заседание, то Вам обязательно сообщат его дату. Если иск оставлен без движения, то необходимо в указанный судьей срок устранить недостатки.

Как правило, стадия судебного разбирательства в суде первой инстанции (до вынесения решения) длится около 2,5-3 месяцев, далее следует месячный срок на вступление решения в законную силу.

Если в течение этого срока ответчик подаст апелляционную жалобу (на что имеет законное процессуальное право, к тому же это существенно затягивает сроки рассмотрения), то срок рассмотрения дела может быть увеличен еще на 2-3 месяца.

Таким образом, срок судебного рассмотрения спора (с момента подачи иска до получения исполнительного листа) может составить от 3,5 до 8 месяцев.

Результатом стадии судебного разбирательства является получение исполнительного листа (здесь и далее – ИЛ).

Стадия исполнительного производства

На данном этапе происходит предъявление ИЛ к взысканию.

По общему правилу, необходимо обратиться в Федеральную службу судебных приставов (здесь и далее – ФССП) по месту нахождения ответчика. Однако, этот способ может быть малоэффективным в силу большой загруженности сотрудников ФССП, кроме того, в целях создания преград для взыскания задолженности, часто ответчики меняют юридические адреса.

Мы рекомендуем предъявить ИЛ к взысканию непосредственно в банк должника, указанный в ДДУ, поскольку в данном случае шансы взыскания намного выше, а сроки взыскания существенно меньше.

Стадия исполнительного производства занимает от одной недели (в случае обращения в банк застройщика и наличия денежных средств на его расчетном счете).

В данной статье изложен общий порядок действий дольщика по взысканию неустойки с застройщика. При этом существует целый ряд ситуаций, которые заранее предусмотреть невозможно и при разрешении которых участие профессионала становится просто необходимым. К сожалению, изложить в рамках одной статьи весь опыт, годами накопленный юристами нашей компании, невозможно.

Кроме того, самостоятельное участие в процессе потребует огромных морально-психологических и временных затрат (от 4,5 до 9 месяцев и более), связанных с:

1. — изучением законодательства;
2. — подготовкой документов;
3. — личным присутствием на всех процессуальных действиях (как правило, в рабочее время);
4. — рисками возможных ошибок, злоупотреблений со стороны застройщика, административных проволочек.

Наиболее безрисковым и удобным для Вас будет обращение за помощью к специалистам , которые имеют необходимый опыт и профессионально занимаются вопросами взыскания неустойки с застройщиков. Обратившись в компанию, Вы:

• гарантированно получаете бесплатную консультацию, а также, в случае заключения с нами договора, качественное и индивидуальное обслуживание в минимальные сроки;
• не рискуете в финансовом отношении, поскольку оплата наших услуг происходит фактически за счет застройщика и только по факту поступления денежных средств на Ваш расчетный счет;
• не тратите ни личное ни рабочее время в течение всего процесса.

Какая компенсация положена дольщику от застройщика за срыв сроков строительства дома

На рынке жилищного строительства участились случаи переноса сроков сдачи многоквартирных домов. Эта тема становится одной из наиболее обсуждаемых на интернет-форумах . О том, каким образом в случае переноса приемки квартир и нарушения договорных обязательств покупатели недвижимости могут взыскать с застройщиков неустойку и компенсацию морального вреда, 

По закону в случае возникновения риска невыполнения сроков исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства застройщик обязан за два месяца до наступления указанной в договоре даты направить дольщикам соответствующее информационное письмо с сообщением о продлении сроков завершения строительства и предложением о внесении соответствующих изменений в действующий контракт.

Если дольщик согласен с переносом сроков, то по сложившейся практике стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки завершения строительства. Если же такого соглашения не достигнуто, либо перенос сроков исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства стал для застройщика нормой, покупатель жилья вправе направить застройщику досудебную претензию либо сразу обратиться с иском в суд о взыскании неустойки.

Претензия составляется в произвольной форме. В ней необходимо кратко и аргументированно изложить фактические обстоятельства, сослаться на положения нормативных правовых актов или договора, обосновывающие требования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Нацбанка , действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Размер неустойки можно рассчитать самостоятельно по следующей формуле, например: Сумма договора ? 7% (ставка рефинансирования) /150 ? Период просрочки (дней). Либо воспользоваться онлайн-калькуляторами. Претензию следует направить застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении.

К сожалению, в 90 % случаев застройщики оставляют претензии клиентов без рассмотрения либо отказываются удовлетворить их требования. В этом случае следующий шаг — иск в суд о взыскании со строительной компании неустойки.

В иске необходимо изложить историю правоотношений с застройщиком, основные обязательства и сроки их исполнения сторонами по договору, описать допущенные застройщиком нарушения и сформулировать требования в части выплаты неустойки, а также закона «О защите прав потребителей» (применяется к отношениям, вытекающим
из договора участия в долевом строительстве). Наряду с неустойкой дольщик вправе потребовать компенсацию за причиненный моральный вред.

По сложившейся практике, при просрочке от 1,5 до 2 лет размер неустойки за срыв сроков строительства может составлять от 1,5 до 3 % от стоимости жилья. Чаще всего суды существенно снижают рассчитанные к взысканию суммы, аргументируя это несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

После завершения строительства и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество процентная ставка в банке должна была снизиться на 1,5 %, однако из-за задержки сроков ввода дома в эксплуатацию этого не произошло. Дольщики решили на этом не останавливаться и теперь требуют от застройщика оплаты арены жилья, которое они вынуждены снимать из-за того, что не могут переехать в новую квартиру.

ВЫБИВАЕМ ПЕНЮ ЗА ЗАДЕРЖКУ

Огромное большинство людей, пострадавших от длительного затягивания сроков строительства их домов, не получают от застройщиков никакой компенсации, а порой даже и элементарного извинения. Многие даже и не пытаются что-либо получить.

Часто причиной тому объективные обстоятельства: когда застройщик «скорее мертв, чем жив», без копейки денег на счетах, то, сколько с ним ни судись, скорее всего, кроме нервотрепки, ничего не получишь.

С другой стороны, каждую ситуацию нужно рассматривать в конкретном контексте и анализировать все возможные варианты изъятия денег даже у «полумертвых» строительных компаний.

Конечно, если опоздание было не слишком большим, то можно к проблемам застройщика отнестись и с пониманием. Во всех случаях обошлось без судебных тяжб и выплаты какой-либо компенсации: люди понимали ситуацию, видели, что происходит на строительном рынке, как замирают многие стройки, и были довольны уже тем, что вообще получают квартиры, хотя и чуть позже.

Как говорят специалисты по реализации квартир компании , у них тоже не было никаких неприятных последствий в связи с небольшими задержками со сдачей объектов. Но многие компании заставляют ждать своих покупателей по году и больше.

Тщательно проверьте составленный договор

Если ваш застройщик из их числа и он «скорее жив», то тут уж надо смотреть в договоре, какую именно ответственность он там на себя возложил. Если предусмотрена какая-то пеня, то ее, не стесняясь, надо взыскивать каждый год.

Внимание! Через суд пеня более чем за год не взыскивается. И многие люди по незнанию совершают большую ошибку, затягивая на несколько лет свое обращение в суд.

Для начала можно оформить официальное требование на имя директора компании. Где указать, что такого-то числа заключили с компанией договор о частичном участии в строительстве такого-то дома. Принятые на себя по договору обязательства по перечислению денег вы выполнили в полном объеме.

Согласно договору застройщик обязался передать вам такую-то квартиру. Срок окончания строительства такой-то. Но на сегодня вам вышеназванную квартиру в собственность по акту приема-передачи так и не передали. Далее, вышеуказанный договор имеет все признаки договора подряда.

Статьей кодекса предусмотрено, что подрядчик отвечает за просрочку передачи объекта заказчику, в частности, уплачивает неустойку, установленную договором или законом, и компенсирует убытки в полном объеме. Согласно договору в случае превышения запланированных сроков строительства больше чем на столько-то месяцев компания должна выплачивать вам неустойку в таком-то размере за каждый последующий месяц.

Как застройщик может возместить финансовые убытки?

К сожалению, в большинстве случаев застройщики в договорах прописывают за свои «художества» просто мизерные штрафные санкции, которые дают такие маленькие суммы неустойки, ради которых и огород городить не стоит. Но и здесь не стоит отпускать нарушителя своих обязательств с миром.

Как вернуть арендную плату

Можно попробовать получить с него компенсацию за понесенные материальные убытки. Уж тем то, кто ожидает «просроченное» жилье в арендуемых квартирах, это, как говорится, сам Бог велел. Для чего в своем исковом заявлении в суд добавьте абзац о том, что в результате несвоевременного выполнения ответчиком условий договора вы понесли потери имущественного характера: по такому-то договору аренды недвижимого имущества в такой-то период времени.

За это время проживания вашей семьи в арендованной квартире (доме) вами были израсходованы денежные средства в таком-то размере. Которые подлежат компенсации вам ответчиком  Гражданского кодекса .

И в конце заявления добавляете просьбу взыскать с ответчика в вашу пользу материальный ущерб в таком-то размере согласно договору аренды жилого помещения. Конечно, чтобы получить такую компенсацию, нужно иметь на руках договор аренды. При этом не обязательно, чтобы он был заверен нотариально — достаточно наличия подписей хозяина квартиры и съемщика.

При наличии такого договора и грамотном ведении дела суды, как правило, принимают сторону пострадавшего.

КОМПЕНСИРУЕМ МОРАЛЬНЫЙ УЩЕРБ

Взыскание с застройщика компенсации морального ущерба дает широкий простор для творчества. Статьей кодекса предусматривает, что моральный ущерб заключается: в душевных страданиях, которые физическое лицо испытало в связи с противоправным поведением относительно него самого, членов его семьи или близких родственников.

В соответствии с частью 3 этой статьи, размер денежного возмещения морального ущерба определяется судом в зависимости от характера правонарушения, глубины физических и душевных страданий. Принимается во внимание ухудшение способностей пострадавшего или лишение его возможности их реализации, степень вины лица, которая нанесла моральный вред, если вина является основанием для возмещения, а также с учетом других обстоятельств, которые имеют существенное значение. При определении размера возмещения учитываются требования разумности и справедливости, — именно так записано в законе, а уж что судья сочтет разумным и справедливым, заранее не угадаешь.

Все это настолько расплывчато, что, как говорят юристы, из 20 человек, подавших иски по поводу задержки строительства одного и того же дома, каждый может получить совершенно разную компенсацию морального ущерба.  Точно же предсказать, на что расщедрится суд именно для вас, не возьмется ни один добросовестный юрист.

Есть только некие общие соображения, на которые можно ориентироваться. Например, если недостроенная квартира — десятая в вашей коллекции, а весь ваш ущерб состоит в огорчении от того, что вы расстраиваетесь из-за невозможности сдавать ее в аренду, — то это один случай. Здесь вам разжалобить суд вряд ли удастся, и компенсация, скорее всего, будет минимальной.

Так, в описанном выше случае с предпринимателем суд отказался удовлетворить его иск на возмещение еще и морального ущерба. Аргументировав это так: вы либо предприниматель, который недополучил прибыль, либо несчастное частное лицо, понесшее моральный ущерб.

И совсем другое дело, если вы сможете доказать, что из-за задержки в получении квартиры вся ваша жизнь буквально полетела кувырком: с нервами, скандалами, разрушенным семейным счастьем и неприятностями на работе. Кроме того, надо учитывать склонность судов «резать» суммы компенсации морального ущерба.

ПО ЗДОРОВЬЮ

Надежнее, когда моральный ущерб можно прямо связать с ухудшением состояния здоровья пострадавшего. Например, вы в своем исковом заявлении можете добавить, что вам был нанесен моральный ущерб, компенсацию которого вы оцениваете в таком-то размере.

Нанесенный вам ущерб выразился в душевных переживаниях и ухудшении состояния вашего здоровья (нервной перегрузке и стрессе), которое обусловлено неопределенностью проживания в арендованной квартире (как вариант — у злой свекрови/тещи).

Кроме того — несвоевременным выполнением ответчиком условий договора, а именно нарушением сроков введения объекта в эксплуатацию и передачи вам в собственность жилого помещения, более того, отказом в добровольном порядке заплатить вам предусмотренную договором неустойку.

Приведенные обстоятельства значительно нарушили жизненно важные планы вашей семьи. В результате чего состояние здоровья сильно ухудшилось и вам пришлось обратиться в больницу, где был установлен диагноз «расстройство адаптации» (или какой вам больше нравится) и назначено лечение.

Конечно, все это надо подтвердить справкой из больницы, что, учитывая специфику нашей самой бесплатной медицины в мире, большой проблемы составить не должно. Главное, что таким образом действительно можно добиться получения компенсации, и примеры таких решений тоже есть.