Что такое ипотека простыми словами: объясняем для «чайников». Как правильно взять и оформить ипотечный кредит, чтобы не остаться без жилья

СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:

Приветствуем постоянных читателей и гостей сайта 50baksov.ru!

Простыми словами о сложной ипотеке: разъяснение для чайников

Ипотеку возможно оформить на приобретение различных видов недвижимости. Можно купить жилье на вторичном рынке или в новостройке, можно взять заем на строительство своего дома или на приобретение земельного участка. Обычно такой кредит (деньги под залог недвижимости) выдается на длительный период.

Что значит ипотечное кредитование?

Суть ипотеки состоит в том, что заемщик при ее оформлении закладывает недвижимое имущество, находящееся в его собственности. Для банка-кредитора это является гарантией возврата полученного займа.

Определение понятия ипотеки простыми словами можно выразить так: заемщик заключает ипотечный договор с банком, получает деньги и каждый месяц вносит прописанную в договоре сумму денег в кассу банка-кредитора.

Имущество, которое возможно предоставить банку в качестве залога: Квартира. Дача. Дом. Земельный участок. В случае нарушения клиентом условий договора собственником заложенной недвижимости становится банк. Чтобы возместить свои затраты, новый собственник (банк) выставляет недвижимость на продажу. Законодательные акты, регулирующие процесс

Основной закон, который регулирует ипотеку – это Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. Также основные важные моменты (и различные нюансы) ипотеки четко прописаны в Гражданском кодексе РФ (часть первая).

Процедура оформления. Чем созаемщик отличается от поручителя?

Если для оформления ипотеки у потенциального заемщика недостаточно собственных доходов, то вполне возможно привлечь созаемщика (обычно им становится второй супруг). Созаемщик – это полноправный участник кредитного договора, который совместно с основным заемщиком берет на себя обязательства перед банком-кредитором по выплате полученного займа в полном объеме.

Поручитель – это человек, который обязуется выполнить обязательства заемщика перед банком, если тот нарушит исполнение договора. Эти обязательства оформляются специальным договором поручительства.

Чаще всего наличие поручителя требуется, если у заемщика:

  1. Маленький трудовой стаж.
  2. Невысокий размер доходов.

Главное отличие между созаемщиком и поручителем состоит в том, что созаемщик (вместе с основным заемщиком) обязан регулярно вносить платежи по займу, а поручитель должен погашать задолженность только тогда, когда заемщик свои обязательства не выполняет.

Дают ли ипотеку в декрете?

Оформить ипотеку, находясь в декретном отпуске, в принципе, возможно, но сделать будет это достаточно сложно. Можно обозначить подходящие условия:

  1. Наличие в собственности объекта ликвидной недвижимости, которую можно оформить в залог.
  2. Высокий доход у второго супруга.
  3. Наличие денежных средств, достаточных для внесения крупного первоначального взноса (50 – 70%).
  4. Наличие платежеспособного поручителя (с высоким доходом).

Условия одобрения заявки

Заявка на ипотеку будет одобрена при соблюдении следующих условий:

  • Идеальный возраст потенциального заемщика – от 25 до 40 лет. Наличие гражданства РФ. Трудовой стаж должен быть не менее одного года (при этом не менее 6 месяцев – на последнем месте работы).
  • Достаточно высокая платежеспособность (хорошо, если размер ежемесячного взноса не будет составлять более половины общего дохода семьи).
  • Наличие пригодного для залога недвижимого имущества.
  • Хорошая кредитная история.
  • Наличие поручителей и созаемщиков.

Можно ли брать ипотечный кредит при наличии непогашенных долгов?

Если у потенциального заемщика имеются непогашенные потребительские кредиты, это может сыграть негативную роль в принятии решения банком (о предоставлении ипотеки). Можно попытаться рефинансировать эти займы в один или погасить их досрочно. Про ипотеку при наличии других непогашенных займов читайте тут.

Основные причины для отказа следующие:

  • Плохая кредитная история.
  • Предоставление поддельных документов.
  • Недостаточный доход.
  • Отсутствие средств для внесения первоначального взноса.
  • Выбор неликвидной недвижимости (не удовлетворяющей требованиям банка).
  • Трудовая нестабильность заемщика.

Когда может потребоваться помощь в получении ипотеки?

Помощь в получении ипотеки может потребоваться в таких ситуациях:

  • Плохая кредитная история.
  • Отсутствие денег на первоначальный взнос.
  • У потенциального заемщика нет официального трудоустройства.
  • Невозможно подтвердить доход справкой по форме 2-НДФЛ.

Ипотечные банки

Про ипотечные банки было известно еще в 18 веке, в Германии в то время могли получить ссуду под залог недвижимости различные промышленные компании. Ипотечные банки сегодня – это такие специализированные банки, которые предлагают долгосрочные займы на покупку недвижимости, предоставляя возможность погашать их невысокими ежемесячными взносами. Гарантией выплаты ссуды выступает недвижимость, которая оформляется в залог.

Нужно ли страховать?

Необходимость страховать предмет ипотеки четко прописана в Федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке». Что касается личного страхования, то оно не является обязательным (п.2 ст. 935 ГК РФ), но если такой страховки нет, то банки обычно повышают процентную ставку. О страховании ипотеки более подробно говорится тут.

Процедура купли-продажи недвижимости с использованием кредитования

Данную процедуру можно подразделить на следующие этапы:

  1. Поиск подходящего банка-кредитора.
  2. Подбор нужного варианта недвижимости (проведение оценки стоимости независимым экспертом, заключение предварительного договора, согласование и получение одобрения банка).
  3. Заключение договоров: ипотечного и купли-продажи.
  4. Регистрация сделки в Росреестре и оформление объекта недвижимости в собственность.

Перепланировка залоговой квартиры

  • Первым делом нужно внимательно прочитать банковский договор – если там нет пункта о запрете проведения перепланировки до полного погашения кредита, то можно приступать к действиям:
  • Получение согласия БТИ на проведение перепланировки и разрешение ЖЭКа.
  • Получение разрешения банка – для этого необходимо обратиться с письменным заявлением (в свободной форме) и приложить к нему согласие БТИ.
  • Проведение работ и регистрация проведенной перепланировки.
  • Предоставление в банк всей документации о произведенных изменениях в квартире. О возможности перепланировки залоговой квартиры говорится в этом материале.

Погашение ипотечных долгов

В ипотечном договоре четко прописывается – каким образом должна погашаться ипотека, то есть, аннуитетными или дифференцированными ежемесячными взносами, при этом определяется дата платежа.

Очень важно не допускать просрочек, потому что последствия могут быть очень негативными для заемщика. Про погашение ипотеки написано в отдельной статье.

Можно ли не платить по ипотечному кредиту и отберут ли квартиру, если внезапно перестать отправлять взносы?

Порой обстоятельства складываются так, что ежемесячные платежи по ипотеке заемщик больше не в состоянии платить. Внезапная потеря работы или болезнь близкого человека ведет к тому, что свои обязательства заемщик не выполняет.

Если заемщик не платит по кредиту, то банк предпринимает следующие меры:

  1. Уведомляет о наличии просроченной задолженности (по телефону и в письменном виде).
  2. Начисляет проценты пропорционально сумме долга или платежу.
  3. Обращается с иском в суд о принудительной продаже залогового объекта недвижимости.

Продажа залогодержателями квартир из-за долгов

Банк имеет право обратиться в суд с целью взыскать заложенную квартиру (ст. 54.1 ФЗ №102) и далее продать ее, если:

  • Клиент задерживает внесение ежемесячных обязательных платежей более чем на 90 дней.
  • Сумма задолженности составляет более 5% от стоимости залога (объекта недвижимости).
  • Нарушается график оплаты в течение одного года, как минимум, три раза.

В случае, когда заемщик перестает платить по кредиту, банк начинает начислять ему штрафы за неуплату. Это происходит в соответствии с кредитным договором.

По истечении срока, указанного в договоре, банк-кредитор подает исковое заявление в суд с целью взыскать предмет залога (комнату, квартиру, дом). При этом не важно, есть ли у заемщика иное жилье. Происходит такой вариант лишь в крайнем случае. Банки все же пытаются до последнего пойти с заемщиком на мировое соглашение и реструктуризировать долг.

Если же заключить мирное соглашение не удалось, и по решению суда жилье должно быть изъято (при этом неважно, есть ли в нем прописанные несовершеннолетние или нет) и продается с публичных торгов. Если в первый месяц жилье не удается продать, его стоимость падает на 15%. Из стоимости имущества, которое уже продано с торгов, вычитаются судебные расходы, просроченные проценты и штрафы.

Читайте также:  Можно ли получить кредитную карту без справок? Где и как оформить кредитку по одному паспорту, какие банки дают кредитные карты без справок.

Снятие заложенного имущества с регистрационного учета происходит без непосредственного участия самого заемщика. Согласно Жилищному кодексу, люди, лишившиеся квартиры в результате просроченной задолженности по ипотечному кредиту, временно поселяются в дома манёвренного фонда. Однако пока таких домов почти нигде нет.

Статья 177 УК РФ. Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности

Злостное уклонение руководителя организации или гражданина от погашения кредиторской задолженности в крупном размере или от оплаты ценных бумаг после вступления в законную силу соответствующего судебного акта — наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

Мы рассмотрим временные сложности у заемщика. Самый простой и мирный способ решения ситуации – реструктурировать долг. В каких случаях возможно не выплачивать банку ипотечный кредит? Получить реструктуризацию долга возможно в случае, когда заемщик не может погасить ссуду в результате неплатежеспособности.

Это необходимо подтвердить в банке документально: принести заверенную копию трудовой книжки с отметкой об увольнении; принести справку о болезни и т.д. А если нет возможности оплатить ипотечный кредит? Необходимо прийти к соглашению банка и заемщика.

Стандартно могут согласиться на следующие послабления кредита:

Рассрочка платежа

Банки охотно соглашаются «растянуть» кредит. Их логика понятна: чем дольше заемщик выплачивает ссуду, тем больше ему придется заплатить. Но клиент также выигрывает от рассрочки, так как ежемесячная сумма выплаты снижается.

Отмена штрафов

Соглашение о реструктуризации практически всегда содержит в себе строку, в которой указано, что все прежние штрафы, начисленные по задолженности, отменяются.

Снижение процентной ставки

В договор может быть вписано условие о снижении процентной ставки. Помимо этого допустимо также изменить валюту. Это позволяет существенно снизить размер выплат и минимизировать риски, связанные с девальвацией национальной валюты.

Оформление кредитных каникул

Порой заемщику необходима лишь пауза для того, чтобы решить свои проблемы. Для этого он берет кредитные каникулы. За это время он может прийти в себя и платит лишь проценты по займу. Обычно кредитные каникулы банк выдает на срок до двух лет.

Частично списать долг

Это – один из самых спорных пунктов в договоре о реструктуризации долга. Единственное, что может заставить банк пойти на это – риск получить проблемную задолженность. Поэтому нередко банки все же соглашаются на компромиссы.

Помимо реструктуризации допустимо также продать квартиру. Это — крайняя мера, когда вернуться к прежней оплате платежей нельзя. Для этого нужно получить согласие банка. Но это только первый шаг. Далее необходимо найти покупателя на жилье. А с таким свяжется далеко не каждый. Лучше всего найти покупателя, который сможет купить недвижимость за наличный расчет.

Как это происходит:

  1. вносится полная оплата за ипотечный кредит (производится полное досрочное погашение кредита);
  2. в этот же день одновременно сдаётся в Росреестр пакет документов с подтверждением выплаты кредита на снятие обременения с квартиры и переход права собственности к новому владельцу.

В данном случае залогом успеха реализации такого варианта становятся доверительные отношения между покупателем и продавцом.

Главный совет – при возникновении первых трудностей всегда нужно выходить на связь с банком. Сотрудники банка-кредитора также не заинтересованы в том, чтобы у них «зависла» проблемная задолженность и стараются идти на уступки.

К слову, если при приобретении недвижимости в долг клиент страховался от потери работы или дееспособности, можно всегда обратиться за помощью в страховую компанию. И тогда все риски с заемщиком разделит и его страховая компания.

Продажа залогодержателями квартир из-за долгов

Банк имеет право обратиться в суд с целью взыскать заложенную квартиру (ст. 54.1 ФЗ №102) и далее продать ее, если: Клиент задерживает внесение ежемесячных обязательных платежей более чем на 90 дней. Сумма задолженности составляет более 5% от стоимости залога (объекта недвижимости). Нарушается график оплаты в течение одного года, как минимум, три раза.

Страх потерять приобретенную по ипотеке квартиру сопровождает довольно большое число заемщиков. Это неудивительно: обременение, которое в обязательном порядке накладывается на ипотечную квартиру, дает банку право в критических ситуациях реализовать недвижимость для возмещения и предотвращения убытков, а значит, заемщик теоретически может оказаться «на улице» в сложной финансовой ситуации. Но не все так плохо — мы постараемся дать ответ на все вопросы, касающиеся данной темы, в настоящей статье.

Могут ли забрать ипотечное жилье за невыплаченный кредит?

Рассмотрим, могут ли банк и судебные приставы забирать ипотечное жилье, если есть долги за нее. Да, банк имеет на это право. Оно возникает с момента, как на жилье оформляется обременение — а это происходит сразу же после переоформления прав на недвижимость.

Однако, у заемщика тоже имеются свои права. Так, например, статья 40 Конституции РФ прямо указывает, что у каждого гражданина Российской Федерации имеется право на жилье. Более того, банк имеет право забрать квартиру только при соблюдении статьи 235 ГК РФ. В ней перечислены основания для подобного взыскания: использование недвижимости в ненадлежащем порядке; принудительное отчуждение для государственных и/или муниципальных нужд — при этом собственнику назначается выплата материальной компенсации; обращение взыскания по причине невыполненных обязательств (ч.2 п.1 ст. 235 ГК РФ).

Таким образом, законодательством установлено, что напрямую забрать недвижимость банк не имеет права, но он может подать в суд — и только на основании систематического и грубого нарушения обязательств. Справка: под обязательствами имеются в виду условия, права и обязанности, прописанные в договоре об ипотеке.

Продажа квартиры по ипотеке невозможна в том случае, если банк обратился в суд, ипотечная квартира является единственной недвижимостью заемщика, и при этом: У должника имеется другая ценная собственность, способная снизить размер долга (например, транспортные средства). Размер заработной платы должника достаточно высокий для того, чтобы производить выплаты по исполнительному листу — его составляют судебные приставы в процессе разбирательств.

Более того, банки сами не желают доводить дело до суда, поэтому в ситуации, если заемщик обратился в банк, изъявив желание самостоятельно продать квартиру и тем самым погасить долг, он пойдет навстречу — но для этого понадобится предоставить документы, подтверждающие необходимость продажи жилья (например, приказ об увольнении с места работы заемщика, свидетельство о смерти финансового помогавшего родственника и тому подобное).

Помимо этого банки предусматривают программы рефинансирования и реструктуризации долга, особенно в том случае, если заемщик предоставит документальное подтверждение необходимости такой процедуры.

Таким образом, избежать взыскания квартиры достаточно просто, если у заемщика имеется желание решать проблему, а не «убегать» от нее.

Условия и основания для выставления на продажу

Продажа квартиры может происходить по решению суда и во внесудебном порядке.

Перепланировка залоговой квартиры

Большинство квартир имеет стандартную планировку. Довольно часто хозяева прибегают к некоторым изменениям конфигурации жилого помещения, желая сделать квартиру более комфортной для проживания. Но, если жилье приобретено в ипотеку, которая до сих пор не выплачена, то процедура перепланировки будет иметь ряд нюансов.

Банкротство организации

Если вдруг ипотечный банк объявляется банкротом, не стоит расслабляться и забывать о своих обязательствах. Заемщик обязан продолжать своевременно вносить платежи, сохранять квитанции. Необходимую информации (об актуальных реквизитах) нужно узнавать по телефонам горячей линии банка.

Ипотечные кредиты обычно выдаются на длительные сроки, и за время это может измениться финансовое состояние не только заемщика, но и самого банковского учреждения. Банкротство банка не позволяет исполнить договор, и на время ипотека остается непривязанной к конкретному учреждению.

Ввиду закрытия счетов кредитора и его представительств вносить платежи некуда. Заемщику в данном случае важно быстро отреагировать на ситуацию и понять, что ему делать дальше – это поможет избежать начисления штрафов и неустоек с дальнейшими негативными последствиями этого.

Возможно ли банкротство?

В такой ситуации, если долг большой, то залоговый объект недвижимости будет продан с аукциона, при этом банк-залогодержатель удовлетворит свои денежные требования в первую очередь (используя преимущество). Неплатежеспособный заемщик лишиться может не только недвижимости, но и другой собственности.

Возможность получения налоговых вычетов Граждане РФ могут получить налоговый вычет по ипотеке согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ. Его можно подразделить на: Базовый вычет (при покупке жилья в ипотеку). Возмещение по процентам (по ипотечному займу). Про налоговый вычет и возврат по ипотеке более детально рассказано тут.

Читайте также:  Банковская карта МИР: как её получить в 2019-2020 году? Плюсы и минусы этой карточки. Стоит ли её получать или лучше отказаться?

Брачный договор

Во многих случаях брачный договор позволяет избежать судебных разбирательств. Любые кредитные организации приветствуют наличие такого договора (а некоторые банки отказывают в оформлении ипотеки из-за его отсутствия), так как благодаря этому документу все финансовые отношения предельно прозрачны.

В брачном контракте прописывают, кто в случае развода останется собственником объекта недвижимости и кто из супругов будет продолжать выплачивать ипотеку. Про брак, брачный договор и ипотеку мы писали в отдельной статье.

Разрешено ли рефинансирование?

Рефинансирование ипотеки возможно провести таким образом: Снизить сумму ежемесячного взноса в банк за счет уменьшения процентной ставки или продления срока кредитования. Изменить валюту задолженности. По сути, рефинансирование ипотеки – это погашение одного займа за счет другого на более выгодных условиях.

Возможно ли увольнение или сокращение сотрудника с жилищным займом?

Ответственный подход к планированию ипотеки подразумевает предварительную оценку кредитозаёмщиком возможных рисков, среди которых выделяется потенциальное увольнение либо сокращение работника с ипотечным займом. Расскажем, имеют ли право уволить человека, у которого ипотечный кредит, и что делать, если это произошло.

Если у работника оформлена ипотека — могут ли уволить, почему, и что в такой ситуации можно сделать? Ответственный подход к планированию ипотеки подразумевает предварительную оценку кредитозаёмщиком возможных рисков, среди которых выделяется потенциальное увольнение либо сокращение работника с ипотечным займом. Имеют ли право уволить человека, у которого ипотечный кредит, и что делать, если это произошло.

В Трудовом кодексе не существует статьи, которая запрещала бы уволить или сократить работника с ипотекой. О том, возможно ли увольнение работника, на которого оформлена ипотека, и что делать в таком случае, мы писали в этой статье. В итоге можно сделать вывод, что ипотека – это всегда залог, то есть, только под залог недвижимости возможно получить ипотечный заем. После того, как заемщик полностью выполнит свои обязательства перед банком, снимается залог с имущества.

В случае же, если заемщик не в состоянии расплатиться с банком, то заложенная недвижимость продается и кредитор взыскивает с вырученных средств задолженность (заемщика перед банком).

Могут ли отчислить или сократить работника, если у него есть такой кредит? Статья 179 ТК РФ фиксирует перечень категорий работников, обладающих преимущественным правом на сохранение рабочего места. К таковым относятся работники, чья квалификация и производительность труда выше остальных.

Если же в штате производительность и квалификация сотрудников находятся на одинаковом уровне, в большей степени защищёнными от сокращения считаются: работники, на полном содержании которых находятся не менее двух нетрудоспособных иждивенцев; трудящиеся, являющиеся единственными работниками в семье; лица, получившие за период службы у конкретного нанимателя профессиональную травму или заболевание, связанное с характером работы; работники, которые без отрыва от выполнения должностных обязанностей и по направлению нанимателя занимаются повышением своей квалификации. Лица, оформившие ипотеку, в данный перечень не входят.

Наличие у работника действующего договора об ипотечном кредитовании не может быть расценено как условие, препятствующее увольнению или сокращению. Однако в пункте 3 ст. 179 Трудового кодекса присутствует также упоминание о возможности дополнения перечня категорий работников, предусмотренной коллективным договором. Указание в одном из пунктов такого договора специальных условий для работников с ипотекой может стать для трудящегося своеобразной страховкой от увольнения.

К тому же заёмщику необходимо помнить о существовании ряда лиц, сократить которых работодатель не имеет права (ст. 256 (часть 4) и ст. 261 ТК РФ). К таковым относятся: беременные женщины; матери ребёнка, не достигшего трёхлетнего возраста; единственные кормильцы многодетной семьи, в которой имеются дети до 3 лет или несовершеннолетние дети-инвалиды; одинокие матери с детьми до 14 лет; одинокие матери с детьми до 18 лет, имеющими инвалидность. Нельзя сократить работника, находящегося на больничном или в отпуске.

Что такое погашение ипотеки, на каких условиях возможно и как осуществляется?

Ипотечный кредит представляет собой вид кредитования, которым могут воспользоваться физические и юридические лица при покупке жилья на долгосрочной основе. При этом данное жилье становится залоговым обеспечением кредитования. Такой кредит отличается небольшой процентной ставкой по сравнению с другими банковскими продуктами и большими требованиями к будущим заемщикам.

Ипотечный кредит предполагает в себе внесение первоначального взноса, который может колебаться от 10% до 30%. Остальную сумму заёмщик выплачивает согласно договору с банком. Существуют такие понятия, которые характеризуют уменьшение кредитного долга по ипотеке или его полного погашения.

Погашение ипотеки — представляет собой обязательство заемщика, что приобрел жилье с помощью банка. Полную сумму кредитования по договору выплачивает продавцу недвижимости именно банк. Заемщик сразу выплачивает первоначальный взнос в зависимости от процента банка и договоренности, после чего остальная сумма и проценты на нее распределяются на длительный срок.

Закрытие ипотеки – это полное погашение кредита перед банком, которое закреплено документально с уведомлением всех необходимых госорганов. За последнее время наблюдается такая тенденция, что заемщики взявшие ипотеку, стараются как можно быстрее погасить данное обязательство. Это связанно с процентными ставками и изменением обстоятельств заемщика.

В случае с досрочным погашением задолженности заемщик обязан уведомить банк об этом заранее и назначить дату переведения платежа.

На данный момент существует два способа закрыть долг по ипотечному кредиту. Каждый из них выгоден в том или ином случае, поэтому каждый заемщик выбирает для себя наилучший вариант и условия.

Погашение основной части ипотеки и его процентов можно производить следующим образом: Аннуитетными платежами, которые представляют собой погашения равными частями каждый месяц. При этом ежемесячный платеж остается неизменным до конца действия договора. Такая форма погашения долга, является достаточно затратной для заемщика, ведь сначала погашается процент ипотеки, а после тело кредита. Но таким способом пользуется много юридических и физических лиц, так как такая схема оплаты более понятная и простая.

С дифференциальными платежами, они отличаются от аннуитета уменьшением суммы ежемесячной оплаты к концу срока действия кредитного договора. Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке — это разновидности ежемесячных взносов, вносимых в банк для погашения кредита.

Аннуитетные платежи вносятся на протяжении всего срока одинаковыми суммами.

В этом случае неизменной остается сумма погашения тела кредита, таким образом, с ее уменьшением процентная ставка становится меньше, как и сумма ежемесячного платежа. Оба способа погашения кредитного обязательства перед банком широко используются. В случае с аннуитетом расчет остатка кредита намного проще, так как общая сумма погашения остается неизменной.

Дифференцированные же платежи подразумевают разные суммы, то есть, сначала делаются более крупные взносы, а затем они постепенно снижаются.

Банкротство организации

Если вдруг ипотечный банк объявляется банкротом, не стоит расслабляться и забывать о своих обязательствах. Дифференциальные платежи отличаются падением суммы долга и снижением процента, которые в свою очередь изменяет размер ежемесячного платежа.

Заемщик обязан продолжать своевременно вносить платежи, сохранять квитанции. Необходимую информации (об актуальных реквизитах) нужно узнавать по телефонам горячей линии банка. О том, что происходит с ипотекой при банкротстве банка, можно узнать в отдельной статье.

Возможность получения налоговых вычетов

Порядок получения налогового вычета

Граждане РФ могут получить налоговый вычет по ипотеке согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ. Его можно подразделить на:

  • Базовый вычет (при покупке жилья в ипотеку).

— Возмещение по процентам (по ипотечному займу).

Расчёт налога на доходы физических лиц (НДФЛ) производится исходя из суммы налоговой базы, умноженной на ставку 13%. В соответствии с пунктом 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ налогооблагаемая база определяется как разность между доходами гражданина и налоговыми вычетами. Одним из вычетов является имущественный вычет при покупке жилья в ипотеку.

В сумме расходов на приобретение квартиры или жилого дома, но не более 2 млн руб. (подпункт 3 пункта  1). В сумме, равной выплаченным процентам за пользование ипотечным кредитом, но не более 3 млн руб. (подпункт 4 пункта 1). Налоговый вычет по ипотеке – это уменьшение доходов, с которых уплачивается НДФЛ, на сумму, потраченную на приобретение жилья в кредит.

При получении данной льготы не берётся в расчёт то, что на покупку квартиры или жилого дома были потрачены не собственные деньги, а заёмные деньги, ведь физическому лицу предстоит их вернуть банку. Больше нюансов о том, можно ли получить налоговый вычет, если квартира приобретена в кредит, читайте в нашей статье.

Что такое возврат подоходного налога при ипотечном кредитовании?

Возврат налогового вычета по ипотеке – это получение 13% от суммы налогового вычета, равного расходам на ипотеку (с учётом ограничений в 2 млн руб. по основной сумме долга и 3 млн руб. по процентам за пользование кредитом), в следующем году после возникновения права воспользоваться вычетом.

Возможность вернуть деньги за проценты по кредиту

При покупке жилого помещения в кредит можно вернуть не только часть стоимости жилья, но и часть процентов, выплаченных банку. Такое право предусмотрено подпунктом 4 пункта 1 и пунктом 4 статьи 220 НК РФ. Вернуть можно только часть уже уплаченных процентов, но не часть предстоящих к уплате средств.

Читайте также:  Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов: как его получить в 2019 году? Список лояльных банков и финансовых учреждений

При этом при возврате применяются следующие ограничения: максимальный размер налогового вычета составляет 3 млн руб.; вернуть можно не более 13% от суммы вычета. Таким образом, максимальный размер возврата составляет 13% от 3 млн руб. и равен 390 тыс. руб. Подробнее о том, как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке можно узнать тут, а детальнее о том, сколько денег можно вернуть с процентов по ипотеке, читайте в этой статье.

Нужно ли платить 2-НДФЛ и прочие взносы?

Если рассматривать НДФЛ, то данный обязательный платёж уплачивать не нужно. НДФЛ начисляется исходя из полученной экономической выгоды в виде доходов. В случае заключения договора купли-продажи квартиры доход получает продавец имущества, а покупатель, напротив, несёт расходы. Таким образом, обязанность по перечислению в бюджет суммы НДФЛ ложится на плечи продавца, но не покупателя.

Предлагаем рассмотреть другой вид платежа – налог на имущество физических лиц. Согласно главе 32 Налогового кодекса РФ основными элементами данного налога являются следующие: Налогоплательщиками признаются граждане, имеющие в собственности имущество (статья 400). Объектом налогообложения выступают жилые здания, гаражи, незавершённое строительство и др. (пункт 1 статьи 401).

Налоговая база рассчитывается исходя из инвентаризационной или кадастровой стоимости недвижимого имущества (пункты 1 и 2 статьи 402). Оплата налога производится до 1 декабря года, следующего за отчётным годом (пункт 1 статьи 409). Следовательно, физические лица, которые приобрели жильё, обязаны ежегодно 1 раз в год уплачивать налог на имущество.

При этом платить следует не сразу, а начиная со следующего года. Для уплаты имущественного налога не требуется заполнения декларации и самостоятельного расчёта. Налоговая инспекция рассчитывает суммы платежа собственными силами, после чего присылает физическим лицам уведомления. Оплату платёжки можно произвести в банке. Более детально о том, какие налоги положено платить при покупке квартиры в ипотеку можно узнать здесь.

Можно ли сделать возмещение средств по основной сумме?

Однозначно, это сделать возможно, но только налоговым резидентам РФ и после получения права собственности на квартиру или дом. Покупая жильё в ипотеку, гражданин берёт кредит в банке. При этом долг состоит из двух частей: основная сумма долга и проценты по кредиту. Возврату подлежит как часть основного долга, так и часть уплаченных процентов. При покупке жилья физическое лицо не становится плательщиком НДФЛ и не обязано платить какой-либо налог. Возвращая часть потраченных средств по основному долгу, гражданин получает назад не часть налога за покупку, а часть налога, уплаченного ранее с других доходов, например, заработной платы.

Как рассчитать?

Размер налогового вычета по основной сумме ипотеки равен стоимости приобретения жилья. На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ при расчёте объёма вычета применяется ограничение в 2 млн руб. Таким образом, если цена дома и, соответственно, основного ипотечного долга больше этой суммы, то вычет всё равно будет равен 2 млн руб.

Пример 1.  Петренко В.Г. приобрёл квартиру в ипотеку, для чего взял кредит в размере 1,8 млн руб. Он имеет право воспользоваться вычетом в сумме 1,8 млн руб. и может вернуть 13% от этих средств, то есть 234 тыс. руб. Пример 2. Семёнов А.Б. купил ипотечное жильё по цене 2,6 млн руб. Он не может применить вычет на уровне всей стоимости квартиры, а только в размере 2 млн руб. Значит, возврат составит 260 тыс. руб.

Необходимые документы

Подпункт 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ оговаривает следующий перечень документов, подтверждающих право на использование имущественного вычета: Договор купли-продажи. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о госрегистрации права). Свидетельство о рождении ребёнка при покупке родителями жилья ребёнку младше 18 лет. Решение органа опеки и попечительства при покупке жилья подопечному младше 18 лет. Банковская выписка о перечислении денег. Квитанции к приходным ордерам.

Чтобы получить право на вычет, следует доказать налоговым органам, что жильё купило именно конкретное лицо и за конкретную сумму денег.

Как получить?

Чтобы сделать возврат налога по основной сумме ипотеки следует осуществить следующий перечень действий: По итогам года, в котором получено право собственности на жильё, заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В отчётности указать сумму всех полученных доходов за год (из любых источников), сумму перечисленного НДФЛ, размер вычета и размер излишне уплаченного налога (13% от вычета).

Приложить к декларации документы, подтверждающие право на имущественный вычет (правоустанавливающие документы, договор купли-продажи, ордер, чеки). Направить налоговый отчёт в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля следующего года. Скачать бланк 3-НДФЛ Скачать образец 3-НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку В этом случае гражданин получит возврат налога единоразово в следующем году. Но существует альтернативный способ использования вычета.

Пункт 8 статьи 220 НК РФ позволяет начать получать вычет до окончания налогового периода ежемесячно. Таким образом, налогоплательщик сможет уменьшать (не платить) свои ежемесячные налоговые платежи, удерживаемые работодателем из заработной платы. О том, как получить налоговый вычет по ипотеке, читайте в нашем материале. Особенности возврата за покупку жилья Собираясь получить возврат части средств, использованных на квартиру в ипотеку, нужно учитывать некоторые особенности: Имущественный вычет не может быть выше годового облагаемого дохода физического лица. Соответственно, возврат средств не может превышать сумму уплаченного за год НДФЛ.

Если имущественный вычет не может быть использован полностью по итогам 1 года (если сумма НДФЛ меньше, чем предполагаемый возврат), то их остаток может быть перенесён на следующие года. То есть физическое лицо может получать возврат частями в течение нескольких лет. Наибольший объём вычета составляет 2 млн руб., а возврата 260 тыс. руб. Если при покупке квартиры был использован вычет меньше размера предельной величины, то остаток можно применить при последующем приобретении другого жилья.

Не разрешается пользоваться имущественным вычетом по ипотеке дважды. В случае если гражданин, получающий вычет у работодателя, не использовал вычет полностью до конца года, он имеет право подать декларацию по окончанию года и получить назад остальные средства на общих основаниях.

Не допускается возврат средств, если жильё было куплено у близких родственников (мать, отец, сестра, брат, дети, муж, жена) и у других взаимозависимых лиц, определённых статьёй 105.1 НК РФ. Особые случаи Получение возврата 13% при совместной и долевой собственности происходит пропорционально доле в собственности. Сумма возврата всех владельцев жилья не может превышать законодательно установленный предел (больше нюансов о налоговом вычете при покупке квартиры в ипотеку на двоих супругов можно узнать тут).

Получение возврата налога по социальной и военной ипотеке возможно только по тем суммам, которые были потрачены гражданами самостоятельно. Часть средств, выплаченных за счёт НИС и государственных субсидий, вернуть нельзя. Получение возврата налога по ипотеке пенсионерами возможно в некоторых случаях. Если пенсионер работает и платит НДФЛ, то он может получить возврат на общих основаниях. Если пенсионер не работает, но получал доход и выплачивал НДФЛ в течение трёх предшествующих лет, то можно получить возврат налога, уплаченного за предшествующий период.

Получение возврата при рефинансировании ипотеки допускается, если получение кредита непосредственно связано с погашением первоначального целевого ипотечного кредита. Можно ли вернуть часть страховки при приобретении имущества? При оформлении ипотеки банк просит оформить два вида страховки: страхование жизни; страхование квартиры. Что касается страхования квартиры, то такие затраты на страховку не могут быть включены в состав имущественного вычета на основании статьи 220 НК РФ.

В свою очередь, часть расходов по страхованию жизни может быть возвращена посредством применения социального вычета, закреплённого подпунктом 4 пункта 1 статьи 219 НК РФ (подробнее о том, можно ли вернуть налог за страхование жизни при ипотеке, читайте в нашей статье). Однако данный вычет используется только в том случае, когда страхование жизни является добровольным, заключается на срок не менее 5 лет, а в качестве выгодоприобретателя выступает физическое лицо.

В случае ипотечного страхования выгодоприобретателем является банк. Вследствие чего затраты по страховке ипотеке не подпадают под нормы Налогового кодекса РФ. Данная позиция поддерживается Минфином. Аналогичные доводы содержатся в Письме от 3 октября 2017 года № 03-04-05/64428.

Что надо учитывать?

Как указано выше, совершить такой возврат не представляется возможным. В случае приобретения жилья в ипотеку разрешается вернуть часть средств, потраченных на: основную сумму долга; уплату процентов. Потенциальным приобретателям недвижимости в ипотеку следует помнить, что банк вправе потребовать взять страховку на имущество. Это установлено статьёй 31 ФЗ «Об ипотеке». Однако обязанность гражданина страховать свою жизнь нормами указанного закона не предусмотрена.

Пожалуйста, поделитесь этой статьей в любой из социальных сетей:
Добавить комментарий