Рефинансирование ипотечного кредита в 2022 году. Как оформить перекредитование в России: пошаговая инструкция от А до Я

Приветствуем постоянных читателей и гостей сайта 50baksov.ru! Еще пять лет назад, на волне роста кредитования, банки легко давали кредиты любым заемщикам.

Часто программы кредитования были довольно экзотичными – в различных зарубежных валютах, под разнообразные процентные ставки.

В итоге, сегодня масса заемщиков выплачивает ипотечные кредиты, условия которых отличаются от современных не в лучшую сторону. Смягчить условия выплат призвана программа рефинансирования ипотечных кредитов.

Что может стать поводом для рефинансирования ипотеки?

Чаще всего причиной перекредитования становится процентная ставка по кредиту. Ставки, принятые на рынке на текущий момент времени, выгодно отличаются от тех, что были распространены пять лет назад.

Рефинансирование ипотечного кредита может стать действенным способом снизить процент и, как следствие, уменьшить платеж.

На втором месте по популярности — желание заемщика сменить валюту кредита. После кризиса 2008 года стало ясно, что кредит в рублях выгоднее, чем долларовый.

Изменение курса валют повлекло за собой увеличение кредитной нагрузки. Большинство российских заемщиков получают доход именно в рублях, поэтому рублевый кредит для них менее проблематичен.

Изредка встречаются случаи перекредитации для увеличения суммы кредита. Если кредит погашался добросовестно, и стоимость залогового объекта увеличилась, банки охотно идут навстречу таким предложениям. Кроме того, рефинансирование может стать способом стабилизации проблемного кредита.

В какой банк обратиться?

Прежде чем выбирать кредитную организацию, необходимо определиться с целью рефинансирования. В зависимости от этого, можно обратиться в банк, в котором обслуживается кредит, или поискать другое кредитное учреждение.

В первом случае можно будет обойтись без подтверждения кредитной истории. Более того, именно регулярность и добросовестность выплат по кредиту сможет стать весомым аргументом для снижения банком процентной ставки.

В случае, если рефинансирование ипотечного кредита будет проводиться в стороннем банке, заемщику придется подтверждать историю кредитных выплат. И, в любом случае, процедуры андеррайтинга и оценки платежеспособности при перекредитации не избежать.

Помните, что перекредитация возможна при согласии всех сторон:

• Заемщика;
• Кредитора;
• Банка – будущего залогодателя.

Как быть, если первичный кредитор не дает согласие на рефинансирование? Есть два пути решения проблемы. Можно составить судебный иск на оценку законности такого отказа.

А можно использовать средства, полученные по второму кредиту в новом банке для погашения обязательств по текущему займу. После снятия обременения с объекта кредита, его можно будет предать в залог новому банку.

Как происходит рефинансирование ипотечного кредита?

Механизм рефинансирования зависит от того, как был оформлен изначальный кредит.

Самым простым способом является выдача новым банком целевого кредита – на погашение существующего займа. В этом случае необходимо согласие банка, выдававшего первоначальный кредит, поскольку придется заключать договор последующей ипотеки с обязательным его участием.

При согласии банка первый кредит досрочно погашается, первичная ипотека прекращается, залог переходит к новому кредитору. Этот способ позволит сразу получить нужные условия по новому кредиту.

С новым банком в этом случае заключается два договора:

• Кредитный договор;
• Договор последующий ипотеки.

Программа рефинансирования ипотечных кредитов с закладной выглядит несколько иначе. Прежде чем поменять условия кредитования, новый банк должен выкупить у старого закладную.

Владелец закладной по закону становится владельцем долга. С момента продажи заемщик обязан будет направлять платежи по кредиту новому залогодержателю.

Изменения условий кредитования возможны только после того, как новый банк станет держателем закладной.

Третий механизм – уступка прав требования подходит для кредитов без закладных. В этом случае банк-кредитор уступает права требования по договорам кредита и ипотеки будущему кредитору. Изменение условий кредитования возможно только после того, как была оформлена переуступка права.

Оцените свои возможности

Рефинансирование ипотечных кредитов подразумевает изменение условия по договору ипотеки. Следует четко осознавать все возможные последствия этого шага.

Решившись на перекредитацию, заемщик должен оценить все расходы на сделку и действительную стоимость нового кредита, обратить внимание на условия рассчетно-кассового обслуживания и тарифы в новом банке.

Рефинансирование ипотечного кредита предполагает получение нового займа для погашения старого на более выгодных условиях. Проводится процедура, если нужно уменьшить процентную ставку, увеличить сроки выплат, освободить имущество от обременения. Не все банки готовы предложить такую услугу на действительно выгодных условиях.

Параметры для определения выгоды рефинансирования ипотеки

Увеличение периода выплат по задолженности позволяет уменьшить платеж. Часто таким подходом пользуются, если происходит снижение дохода из-за потери или смене работы. Рефинансирование позволяет сохранить квартиру, несмотря на увеличение сроков выплаты по жилищному займу.

Ситуация на рынке постоянно меняется. Люди, взявшие средства под повышенные проценты в период кризиса, могут подать заявление в банк для корректировки ставки. Финансовые учреждения с большой долей вероятности согласятся на такой ход, если человек может предоставить объективную причину необходимости снижения процентов.

Это может быть:

• развод;
• уменьшение зарплаты;
• сокращение на работе;
• изменение в состоянии здоровья.

Выгодно воспользоваться специальными программами, если нужно изменить валюту, в которой взят кредит. Целесообразность займа зависит от установленного курса. С его повышением выгоды уменьшаются. Иногда становятся разорительными.

Условия и способы оформления

К кредитополучателю предъявляются некоторые требования:

• у ранее полученного кредита срок должен быть не меньше 20 месяцев;
• субъект должен иметь хорошую кредитную историю, не допускать просрочек;
• заново собирается весь пакет документов.

При использовании перекредитования нужно предоставить залог. Им может выступать как объект недвижимости, который ранее выступал в качестве обеспечения или новый. Проводится оценка имущества, от которой зависит корректировка процентной ставки и другие особенности.

Кредитополучатель должен получить письменное согласие банка, где раньше оформлялась ипотека, на досрочное погашение долга. Второй банк перечислит средства на нужный счет. Только после этого первое финансовое учреждение снимет обременение с недвижимости. В период, когда такое мероприятие уже произошло, но в новом банке еще документы на объект не оформлены, могут назначаться повышенные процентные ставки.

Определенные требования предъявляются и к залогу:

• он не должен иметь иное обременение, кроме как от кредита по первой ипотеке;
• право собственности должно быть оформлено по всем правилам;
• пока не завершен процесс передачи недвижимости от одного банка другому, квартиру нельзя сдавать в аренду.

Таким образом, рефинансирование ипотеки – финансовая услуга, уменьшающая финансовую нагрузку. Перед принятием решения об использовании такой услуги нужно самостоятельно сделать подсчеты с учетом необходимости оформления новой страховки и комиссий за переоформление документов.

Разбираем, что же такое рефинансирование ипотеки?

Увеличение процентных ставок по большинству банковских программ, послужило причиной того, что заемщики с удвоенной силой начинают искать пути заплатить за кредит как можно меньше. Процедура рефинансирования приобретает все большую популярность. Но и здесь имеется риск – далеко не все программы рефинансирования рентабельны, как это может показаться на первый взгляд.

Чтобы точнее определить риски, связанные с оформлением перекредитования, следует не только внимательно просматривать условия программ, но и правильно оценивать собственную финансовую ситуацию.

Когда надо задуматься о рефинансировании (перекредитовании) ипотеки?

Рефинансировать существующий кредит означает оформить для его погашения новый займ, с более выгодными условиями. Заемщики стараются провести такую процедуру в случаях, если считают, что выплаты обходятся дороже по сравнению с другими предложениями финансовых организаций.

Например, ипотеку оформляли в период кризиса под 13% годовых. Но кризис стабилизировался, и организации стали предлагать подобные займы под 10-11%.Поменялись финансовые обстоятельства и выполнять кредитные обязательства на прежних условиях становится трудно.

Заемщик ищет программу для рефинансирования, когда понимает, что имеющийся займ становится платить очень тяжело. Многие банки при изменившемся финансовом положении отказывают в реструктуризации кредита. Рефинансирование кредита в таких случаях является единственным выходом.

Почему перекредитование ипотечного кредита выгодно?

Процедура рефинансирования проводится, как правило, для займов, выданных на долгий срок. В ипотечных кредитах, даже два-три процента означают немалую сумму и на изменении процентной ставки можно сэкономить.

При меньшей разнице в ставках процедура теряет смысл, поскольку при подаче заявки вновь придется оформлять ипотеку, регистрировать ее, выполнять переоформление страховки для другого банка, заново платить все сборы, комиссии. На это, кроме денег, тратится немало времени и сил. Польза от этого может быть несущественной.

Что требуется для ипотечного рефинансирования?

Программы рефинансирования предлагаются в небольшом количестве и далеко не всеми банками. Любая из финансовых организаций такого рода займы относит к области высоких рисков.

Под них должны быть сформированы особые резервы, а это под силу далеко не каждой организации-кредитору. Поэтому следует готовиться к тому, что у заемщика, желающего провести рефинансирование, будет проверяться материальное положение.

При хорошем состоянии кредитной истории, шансы на успех повышаются. Кроме сбора стандартного пакета документов для оформления заявки на кредит, необходимо предоставить в банк действующее кредитное соглашение, а также документ, подтверждающий, что по займу нет и не было просроченных платежей. Необходимым будет подача документированного согласия от банка-кредитора на то, чтобы досрочно погасить ипотеку.

Требования для заемщика:

1. срок действующего ипотечного кредита должен быть не менее двенадцати месяцев;
2. у заемщика должна быть хорошая кредитная история без единой задолженности по существующему кредиту.

Например, Сбербанк предлагает удобный инструмент для рефинансирования ипотеки, полученной в другом банке. В первую очередь, банк ждет добросовестных заемщиков, не допускавших просрочек платежей и, тем более, не имеющих долгов по кредитам.

Способы оформления

Для того, чтобы перекредитоваться, понадобится не только снова доказывать свою платежеспособность, но и предоставить залог.

В этом качестве выступает объект недвижимости, который уже находится у первой организации в залоге. В банк, выбранный для рефинансирования,заемщику понадобится предоставить подтверждающие материальное положение документы и оценочное заключение о стоимости жилого помещения.

Банк, где ранее оформлялась ипотека, должен выдать письменное согласие на погашение всей суммы кредита досрочно. Организация, где оформляется рефинансирование, перечисляет финансовые средства на нужный счет, и только после закрытия кредита прежний банк снимает с объекта недвижимости залог.

В период, когда прежний банк уже снял залог, а новый еще не успел его оформить, заемщику назначаются повышенные проценты. Банк таким образом старается подстраховать кредит, который пока не имеет обеспечения недвижимостью. Пониженная процентная ставка вступит в силу лишь тогда, когда на недвижимое имущество будет оформлен залог.

Программы банков по ипотечному рефинансированию

Для клиентов, желающих провести рефинансирование задолженности различные банки предлагают разные условия. Это касается в первую очередь ставок, сроков и сумм кредитов:

• новый кредит может быть выдан только для того, чтобы оказался погашенным основной долг, а проценты и прочие виды платежей понадобится гасить отдельно;
• кредит может быть выдан на всю сумму долга перед прежним банком, включая и проценты, и прочие начисления;
• наконец, может быть выдан кредит на сумму больше той, что требуется к уплате для полного погашения прежнего долга.

В последнем случае оставшейся суммой заемщик может распоряжаться по своему усмотрению.

Перед тем, как выбирать какой-либо банк для подачи заявки на рефинансирование, рекомендуется тщательно изучить предлагаемые им условия и просчитать все очень внимательно.

Ставка рефинансирования

Ставки по кредитам банками могут быть предложены как фиксированные, так и плавающие. Фиксированная ставка не будет меняться в течение всего срока кредитования. Основным ее плюсом будет предсказуемость и возможность спланировать расходы. Что очень ценно – отсутствует процентный риск.

Плавающая ставка состоит из постоянной и переменной. Первая из составляющих не будет меняться на протяжении всего срока кредитования. Плавающая ставка связана с определенным рыночным индикатором, она будет меняться в зависимости, от тех условий, что указаны в договоре.

Для кредитов, выдаваемых в рублях, плавающая ставка рассчитывается на основе индикатора Mosprime. Значение ее может меняться ежедневно.

Существует, также ставка рефинансирования, которая устанавливается ЦБ РФ и является базовым инструментом для того, чтобы регулировать процентные ставки по кредитам. Именно она используется Центральным Банком при выдаче кредитов коммерческим банкам. Пересмотр этой ставки может быть осуществлен один раз в год.

Перекредитование валютной ипотеки

Что касается ипотечных кредитов, выданных в валюте, здесь условия могут оказаться не такими выгодными. Валютные ипотеки могут показаться удобнее прочих при оформлении кредита, но в дальнейшем ситуация на мировом финансовом рынке способна резко измениться, и по сравнению с ипотекой в рублях оплачивать придется больше.

В принципе, процедура рефинансирования некоторых банков позволяет в процессе поменять валюту кредита, но не все из них идут на такой риск. В целом такая возможность будет зависеть от ситуации с конкретным заемщиком.

Возможные способы:

• сокращение или продление срока займа;
• оформление нового кредита в другом банке для погашения прежнего;
• перемена валюты – по мнению некоторых специалистов, эта операция позволяет снизить расходы и в процессе конвертации не терять средства;
• уменьшение кредитной ставки – для заемщиков с постоянным источником доходов такой вариант возможен, часто при этом предлагается условие – сократить срок кредита;
• уменьшение ежемесячного платежа.

Последний способ признан наименее выгодным – нагрузка на бюджет заемщика уменьшается, а срок кредита увеличивается. Сумма переплаты в итоге получается несколько большей, чем до проведения рефинансирования.

Лучше всего при выборе валюты ипотеки опираться на то, в какой валюте заемщик получает основную часть доходов.

Основные минусы

Основные минусы ипотечного рефинансирования в том, что непростую процедуру оформления кредита придется проходить заново. Нужно будет собирать все справки и доказывать свою финансовую состоятельность.

И вот здесь и начинаются «подводные камни»: нет гарантии, что после оплаты всех необходимых расходов заявка все-таки будет одобрена.

Выбирая организацию и программу для перекредитования ипотеки, следует внимательно взвесить все «за» и «против». Детали программ необходимо выяснять заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Не всегда банки-кредиторы дают прозрачную и понятную информацию о том, каковы условия кредита, в результате чего при подсчете его стоимости можно серьезно ошибиться. В итоге, для заемщика процедура рефинансирования может обернуться потерей денег, времени, а также репутации перед банком, в котором ипотечный кредит оформлялся изначально.

Когда имеет смысл рефинансировать ипотеку?

Сейчас наблюдается такая картина, что ключевая ставка рефинансирования ЦБ постоянно снижается. За ней снижаются и проценты по кредитам. В 2015 году средняя ставка по ипотеке равнялась 15%. В 2019 вполне можно взять ипотеку под 10% годовых. Сколько это в конкретных цифрах? Приведу простой пример: сумма кредита равна 4 миллиона рублей, срок ипотеки – 15 лет. При снижении ставки с 13 до 9,25% ежемесячный платеж снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей. Снижается не только ежемесячная сумма, но и общая переплата по кредиту, а это, безусловно, приятно.

Я где-то видел, что в случае, если разница в ставках будет менее 1.5%, то смысл полностью пропадает. Это абсолютный бред. Выгоду от рефинансирования ипотеки нужно считать вручную. Нет никаких калькуляторов, которые дадут вам точную информацию, что вот тут нужно сделать вот так, а вот тут по-другому, тогда вы получите вот такую выгоду. Нужно взять сумму долга, старый договор ипотечного кредитования, новый договор ипотечного кредитования в том банке, услугами которого вы хотите воспользоваться для рефинансирования ипотечного кредита, все посчитать и сравнить. Я не могу сказать где будут лучшие условия, но могу подсказать с какими расходами вам придется столкнуться в процессе рефинансирования, но об этом чуть позже.

Шаг первый – подача заявки на рефинансирование

Наверное один из самых важных шагов, от которых будет зависеть одобрят вам в принципе рефинансирование или нет. Как правило, банки, которые будут рассматривать заявку, выяснят насколько вы исправно выплачивали ипотеку в старом банке.

Суть процедуры сильно не отличается от подачи заявки на обычную ипотеку. Подаете заявку, ждете звонка, досылаете документы, ждете еще некоторое время и получаете ответ.

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

• Паспорт
• СНИЛС
• Трудовую книжку
• Справку 2-НДФЛ
• Кредитный договор со старым банком
• График платежей
• Справку об остатке ссудной задолженности

Обязательные расходы при рефинансировании ипотеки

Никто не говорил, что будет легко и просто. Процедура рефинансирования ипотеки сама по себе сложна, так еще и требует расходов, от которых вы никуда не уйдете.

Оценка квартиры

Для того, чтобы банк понимал, что эта квартира ваша, что стены в ней завтра не рухнут, что никто не занижает стоимость квартиры. При оформлении простой ипотеки на новостройку все документы по оценке предоставляет продавец квартиры, а вот при рефинансировании провести оценку – это ваша обязанность.

Новая страховка кредита

Если вы заключаете договор с новым банком, то вам нужно будет заключить еще и новый договор страхования (за старый вы в большинстве случаев можете вернуть деньги). Можно еще и сделать таким образом, что старый договор пойдет в зачет нового (такое возможно, если страховая аккредитована новым банком), этот вопрос лучше всего уточнить в банке.

Сбор других документов

По сути все документы, необходимые для заключения договора рефинансирования ипотеки, можно собрать довольно быстро. Если у вас чего-то нет на руках, то можете обратиться в старый банк, вам там могут выдать часть документов. Не хватает еще чего-то? Обратитесь на портал госуслуг или возьмите их в паспортном столе (многофункциональный центр).

Разница в процентах по ипотеке

Можно сказать, что это подводный камень. В процессе рефинансирования это неизбежно. Допустим, вы обратились в новый банк для рефинансирования. На момент обращения сумма одна (ее вам и укажут в договоре), но пока вы собираете документы для нового кредита, сумма несколько изменится в большую сторону (проценты ведь ежедневно идут). Для досрочного погашения разницу придется выплатить самостоятельно.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?

Кроме договоров, документов по оценке квартиры, понадобится еще вот такой перечень:

• Договор купли-продажи квартиры
• Свидетельство о собственности
• Кадастровый паспорт
• Кредитный договор
• График платежей
• Договор страхования и квитанцию об оплате страховой премии
• Справку Ф40 из паспортного стола
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра
• Справку об остатке ссудной задолженности

Но все же лучше всего уточнить полный список в банке.

Документы для рефинансирования собраны. Что дальше?

А дальше вы подписываете новый договор с новым банком, новый банк выкупает вашу квартиру у старого банка (если быть предельно точным, то выкупает обременение на вашу квартиру со своей стороны, потому что квартира находится в залоге у банка, но в собственности человека, выплачивающего ипотеку), процедура рефинансирования закончена. Вот только не стоит расслабляться!

Обычно такие вопросы даже не возникают, но важно знать. Для того, чтобы квартира попала в залог к новому банку, нужно убедиться в том, что деньги пришли на счет старого банка, а потом взять у него закладную с пометкой об исполнении обязательств. Пока документ готовится, кредит будет фактически необеспеченным (некоторые банки в этот период берут больший процент). Далее нужно сходить в МФЦ и написать два заявления: на снятие обременения и наложение нового.

Потеря налогового вычета при рефинансировании ипотеки

Если вы не знаете что это, то вот статья: налоговый вычет по ипотеке

Да, такая практика бывает. Смотрим подпункт 4 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса:

“имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них”

Как-то все сложно написано, не правда ли? Теперь давайте все-таки изложим языком человеческим: если в договоре на рефинансирование кредита ясно указано, что он выдан для перекредитования изначального ипотечного кредита (имеются отсылки на первоначальный кредит, либо на последующие кредиты, которые уже рефинансировались), то никто отказать вам в выдаче налогового вычета права не имеет. Все равно отказывают? Обращайтесь к юристам, а затем в суд!

Может ли банк-кредитор отказать в рефинансировании своего ипотечного кредита?

Легко! Потому, что ему это не выгодно. Ну и что, что у вас кредит под 15%, а новым клиентам дают под 10%? На то они и новые! Но могут и одобрить рефинансирование ипотеки. Для вас это даже проще, ведь можно будет сократить расходную часть в сравнении с рефинансированием в другом банке. Банк-кредитор отказался рефинансировать? Обратитесь в другой! Вполне возможно, что там вам предложат даже более комфортные условия.

Может ли банк-кредитор отказать в рефинансировании другим банком?

Допустим, вы озадачились вопросом рефинансирования ипотеки, нашли новый банк, который дает более выгодные условия. Может ли старый банк воспрепятствовать этому? В практике такие случаи были. Эти тонкости прописываются в договоре. Банки в данном случае ссылаются на статью 43 Федерального Закона № 102-ФЗ “Об ипотеке”. Тут есть тонкость. Новый банк может сперва погасить вашу ипотеку в полном объеме перед старым банком, дождаться снятия обременения с недвижимости, а потом оформить обременение на себя, выдав вам кредит. Только в таком случае у вас могут возникнуть проблемы с возвратом налога на ипотеку, так что тут лучше предварительно проконсультироваться с юристом.

Еще старый банк может умышленно задерживать выдачу необходимых документов. Тут уже ничего сделать нельзя…

Могут ли банки отказать рефинансировать ипотеку в принципе?

Могут. Тут условия такие же, как и с крупными кредитами в общем и целом. Несоответствие требованиям банка о платежеспособности потенциального должника может являться первой причиной отказа. Второй причиной может являться нарушение условий выплат по кредиту в старом банке (просрочки, образование задолженности).

Вообще имеет ли смысл делать рефинансирование ипотеки?

Думаю, что да. За последние несколько лет ставки снизились, поэтому есть шанс получить более выгодные условия, нежели есть прямо сейчас. Только внимательно читайте договор. В случае, если вас что-то смущает, вы всегда можете проконсультироваться с юристом.

Ипотечный кредит – рефинансирование

Недвижимость дорогая, даже очень.Ипотечный банковский заем позволяет приобрести объект недвижимости каждому при условии возврата средств через два десятилетия и более. При этом банк взымает с заемщика процент за пользование ипотечными средствами, извлекая свой доход. Процентные ставки по ипотеке в различных банках неодинаковы. Ипотека – услуга конкурентная, т.е. заемщик может и должен рассматривать несколько вариантов предложений ипотечного кредитования в разных банковских организациях. Причем смена условий займа на ипотеку и даже ипотечного банка допустима на разных стадиях выплаты заемных средств.

Зачем рефинансировать ипотеку

Прежде всего, перекредитование выгодно банку. Для кредитной организации предоставление ипотечного займа – всегда риск. Хотя каждый заемщик тщательно проверяется на платежеспособность, возможны форс-мажорные обстоятельства. К примеру, получатель кредита заболеет или работу потеряет.

Программы рефинансирования (синоним – перекредитование), предлагаемые банками, позволяют изменить условия кредита по ипотеке. Обычно перекредитование представляет собой взятие кредита по низкой процентной ставке, чтобы погасить ранний кредит, полученный по высокой ставке.

Рассмотрим на примере (цифры и расчеты условные): заметная выгода рефинансирования наблюдается, если разность процентных ставок будет более 2%, при этом остаток ипотечного кредита составит больше миллиона рублей (свыше 30% от полной кредитной суммы). Допустим, что заемщик брал 2 млн рублей в кредит три года назад, срок погашения 15 лет, годовая ставка – 14%. После рефинансирования под 10% годовых, аннуитетный ежемесячный платеж снизится с 26,6 тыс. до 21,5 тыс. рублей.

Выгода перекредитования имеется, если ставки прежнего и нового кредитов различаются на 1%. Однако рефинансирование создает больше возможностей для заемщика: можно, к примеру, изменить срок погашения кредита, уменьшить ежемесячный платеж или сократить размер страховки по ипотеке.

Перекредитование банком и заемщиком

Банковская организация может заранее подготовить рефинансирование кредита любого заемщика, если введет в текст договора условие об одностороннем праве кредитора на пересмотр процентной ставки. Отказаться от изменений условий кредитования, если таковой пункт имеется в договоре, подписанном заемщиком, последний не может. Единственный вариант отказа от одностороннего перекредитования для заемщика в такой ситуации – оспаривание решения банка в суде с предоставлением доказательств об отсутствии оснований для изменения процентной ставки. Но если в договоре ипотечного кредита нет пунктов, допускающих пересмотр кредитных условий банком без согласования с получателем кредита – заемщик вправе игнорировать несогласованное им изменение ставки ипотеки.

Перекредитование по инициативе заемщика заключается в прекращении отношений с кредитной организацией до истечения срока кредита. Долг перед банком полностью погашается за счет суммы, кредитованной заемщику другой банковской организацией. Нет никаких юридических препятствий для совершения этой операции.

Внешне процесс рефинансирования несложен:

• заемщик подает кредитную заявку в новый банк. Прежний банк-кредитор, с большой вероятностью, откажется дать выгодный кредит с целью погашения ранней ссуды;
• после одобрения заявки, кредит выдается;
• используя денежные средства нового кредита, заемщик закрывает прежний кредитный долг.

Выигрыш от перекредитования очевиден: размер месячных платежей меньше; кредитная ставка ниже; кредитованная сумма – выше (обычно новый банк кредитует сумму, превышающую первоначальный кредит).

Однако процедура рефинансирования легко не выполняется, как правило. Прежде всего, новая кредитная организация выполнит детальную проверку возможного заемщика. Понадобится время на анализ заемщика, поэтому надеяться на быструю выдачу денежной суммы не стоит.

Помимо платежеспособности соискателя кредита, обязательно проверяется предмет залога – квартира. Это наиболее неприятный момент – новый банк может быть не удовлетворен залоговой квартирой. К примеру, не подойдет оценочная стоимость или жилье будет признано неликвидным из-за местоположения. В данной ситуации заемщику не возвратят сумму, потребованную на рассмотрение заявки на кредит (около 15 тыс. руб.). Также заемщиком будут потеряны средства, выплаченные за оценку квартиры (около 5 тыс. руб.).

Отметим, что в ипотечных договорах некоторых банков указывается недопустимость преждевременного погашения кредита до истечения двух-трех лет. Поэтому прежде, чем искать возможности рефинансирования ипотеки, следует тщательно оценить условия существующего кредита.

Кроме того, заемщику потребуется найти банк, предлагающий наиболее выгодное перекредитование. Иначе бессмысленно вообще браться за это дело. Как вариант, заемщик ипотечного кредита может попробовать самостоятельно реализовать залоговую квартиру с последующим закрытием непогашенной доли кредита.

Залоговый объект по ипотеке

Под ипотечным кредитом обычно понимаются заемные средства, получаемые на покупку квартиры, причем купленная жилплощадь выступает в роли обеспечения кредитуемых средств. Но в ипотечном кредитовании залоговым объектом может служить любое жилье. К примеру, у собственника квартиры возникают потребности в крупной денежной сумме, однако реализовывать жилплощадь он не готов.

В такой ситуации старая (существующая) квартира вполне может стать объектом обеспечения кредитуемых средств. Так же, например, домовладелец может улучшить условия жилья, приобретя более просторную квартиру и оставляя банку под залог старую.

Достоинства банковского кредита с залогом в виде существующей недвижимости очевидны – ссуду допустимо тратить на любые цели. Ипотечный же кредит разрешается расходовать только на покупку жилья. Однако такая форма кредитования имеет определенные минусы.

Во-первых, при приостановке выплат по кредиту заемщиком, банк имеет полное право продать залоговую недвижимость, т.к. эта квартира – не единственное место жительства заемщика. Во-вторых, соискателю кредитной суммы с залогом в виде существующей квартиры придется оценивать ее за свой счет, а также оформлять страховку на повреждения-уничтожение. Поэтому ипотечное кредитование в такой форме на территории России не особенно популярно.

Как продать ипотечную квартиру

Недвижимость, состоящая в банковском залоге, продается редко. Хотя ее реализация вполне законна. Ведь факт обременения не означает, что заемщик не является собственником ипотечной жилплощади. Однако есть нюанс: для продажи квартиры, находящейся под залоговым обременением, необходимо разрешение банка-кредитора. Т.е. приходится не только искать покупателя, готового выкупить такую квартиру, но также получить согласие кредитной организации на продажу.

Известно два варианта продажи залоговой квартиры, различающихся длительностью срока по снятию обременения.

Вариант первый – достигнуто соглашение с банком. Кредитный банк разрешает продажу (письменно), он снимает обременение. Временным залогодержателем становится покупатель квартиры, ему остается передать денежные суммы кредитору и владельцу квартиры. Одной из сторон сделки в банке арендуются ячейки, две штуки. В первую помещается сумма, положенная продавцу, во вторую – сумма, предназначенная для кредитора (расчет по остатку ипотечного кредита).

Сразу после подписания договора на куплю-продажу, представитель банка-кредитора получает ключ от «своей» банковской ячейки, проверяет и забирает деньги, следом подписывает документ о снятии обременения с жилплощади. В случае срыва сделки покупатель обладает правом и возможностью немедленно забрать денежные средства из обеих ячеек. Удобство данного варианта купли-продажи ипотечной квартиры – банк-кредитор имеет возможность полностью контролировать движение денежных средств.

Вариант второй – покупатель платит первым. Лицо, готовое приобрести состоящую под залоговым обременением квартиру, выплачивает денежную сумму продавцу полностью (наличными или переводом на счет в банке). Затем продавец, он же – заемщик, погашает долг перед банком-кредитором, на руки получает свидетельство о собственности на квартиру, после передает жилплощадь покупателю.

Безопасность такой сделки достигается заключением предварительного договора купли-продажи. Этот документ позволит не только утвердить с позиции закона намерения покупателя и продавца, но также послужит гарантийным обеспечением сделки. В особенности, если передача денег выполняется в форме наличных.

Порядок рефинансирования ипотеки

Он соответствует процессу оформления ипотечного кредита. Т.е. заемщик, использующий перекредитование, уже знаком с процедурами рефинансирования, поскольку проходил через них при получении первоначального кредита.

Банк будет анализировать платежеспособность соискателя кредита, изучать кредитную историю. И если имеются прокрочки по кредитным выплатам в предыдущем ипотечном банке, то последует отказ. Пытаться «спрятать» цели и причины обращения за кредитом бессмысленно – специалисты банка-кредитора все равно выяснят мотивы заемщика, а обман послужит обоснованием отказа.

Убедившись в выполнении кредитных обязательств, новый ипотечный кредитор заявит необходимость оценки недвижимости. Если кредитную комиссию устроит отчет оценщика, то банк сообщит о потребности страхования квартиры от уничтожения и повреждений.

В кредитный отдел банка необходимо предоставить:

• общегражданский паспорт РФ (копия);
• трудовую книжку (выписка);
• справку 2-НДФЛ или сведения о доходах в форме, названной банком;
• свидетельство о браке (копия). Особенно необходимо, если кредит оформляется на семью;
• документацию по залоговой недвижимости (справка из БТИ, о стоимости квартиры, выписка из домовой книги);
• документацию по существующему ипотечному кредиту (кредитный и залоговый договора, закладная, банковская справка о текущем состоянии ссудной задолженности).

При положительном решении банка заемщик получит ссуду на закрытие кредита, оформленного ранее в другой банковской организации. Денежная сумма поступит на счет заемщика, открытый в новом ипотечном банке. Погасив при помощи этих средств кредит в прежнем банке, заемщик получает свидетельство о снятии обременения с квартиры. Далее, согласно договору с новым банком-кредитором, заемщик доставляет документацию по квартире в его кредитный отдел. На жилплощадь вновь налагается обременение, а клиент банка приступает к выплатам взносов по новому кредиту.

Сколько стоит перекредитование ипотеки

Сама по себе идея рефинансирования ипотечного кредита при меньшей процентной ставке смотрится выгодно. Однако заемщик должен учитывать затраты из области «дополнительных», которые придется понести на стадиях перекредитования:

• около 7-10 тыс. руб. – 0,7-1% от размера кредита. Банки взымают комиссию при выдаче кредитных средств, размер комиссионных устанавливается каждым банком отдельно;
• 4-6 тыс. руб. – на оценку коммерческой стоимости квартиры;
• более 12 тыс. руб. – за нотариальное оформление документации;
• до 3 тыс. руб. – регистрация документов в ФРС (при условии размера пошлины в нотариате не более 12 тыс. руб.);
• от 1500 руб. – подготовка доверенностей и заверение нотариусом документальных копий (чем больше участников сделки, тем выше затраты);
• 2-10 тыс. руб. – регистрация завершенной сделки в ФРС (Федеральной регистрационной службе);
• затраты на страхование залогового имущества и заемщика. Размер суммы составит примерно 1% от кредитованных средств, увеличенный на 10%. Каждый страховщик указывает свои условия, необходимо выбирать;
• от 25 тыс. руб. – комиссия банка, назначаемая за перевод денежной суммы прежнему банку-кредитору. Размер комиссии зависит от банка.

Заметим, что новый банк-кредитор обычно назначает более высокую ставку по кредиту на срок переоформления залоговой недвижимости, поскольку фактического обеспечения кредита нет (квартира еще не снята с обременения в первом банке). Также банк может потребовать от заемщика предоставления поручительства или иного залогового имущества на период процесса рефинансирования.

Заемщик, выполнивший перерегистрацию ипотечного кредита, вправе обратиться за налоговым вычетом в ФНС. Налоговой службе безразлично, в каком банке получался кредит, а также тот факт, что это было рефинансирование. У заемщика есть право на 13% возмещение цены квартиры (на сумму, не превышающую 1 млн. руб.).

В завершении

Поскольку цены на рынке жилья растут, то перекредитование эффективно для заемщиков, являющихся собственниками высоколиквидного жилья (пусть и состоящего в залоге банка). На территории России вложения в недвижимость стабильно выгодны, поскольку квартира к моменту полного погашения ипотечной задолженности будет стоить выше затрат заемщика. Даже с учетом переплаты в виде процентов по ипотеке.

Что делать заемщику, если существующие программы рефинансирования ему не подходят? Можно воспользоваться беззалоговыми краткосрочными кредитами и целиком погасить с их помощью оставшуюся задолженность по ипотеке. Или, как вариант, обратиться к ипотечному брокеру – он подберет кредит с оптимальными условиями.