Досрочное погашение ипотеки в 2022 году: плюсы и минусы. Как правильно закрыть ипотечный кредит раньше времени?

Имеет ли смысл погашать ипотеку досрочно или нет?

Приветствуем постоянных читателей и гостей сайта 50baksov.ru!

Каждый добросовестный ипотечный заемщик старается избавиться от выплат по кредиту быстрее, раньше предельного срока кредитования, стремясь сэкономить на процентных выплатах.

Как заемщику целесообразно досрочно погасить ипотеку?

До 2011 года банк-кредитор за досрочное погашение ипотеки мог наложить штрафные санкции.

С 2011 года заемщик по ипотеке получил право частично или полностью досрочно погашать кредит, без каких-то штрафных санкций банка-кредитора.

Соответствующие изменения были тогда внесены в Гражданский кодекс (ст.809, 810, ч.2).

Заемщик может теперь досрочно погасить ипотечный кредит, если полностью (частично) выплатит долю долга сверх графика выплат.

В ГК внесены изменения, позволяющие заемщику это сделать, необходимо лишь письменно сообщить «своему» банку о готовности досрочного погашения долга (или его части) за месяц до срока возврата.

В договоре займа можно обговорить и другой срок уведомления банка, который короче. Но больший, чем в 30 дней, срок нельзя устанавливать. Сумма к досрочному погашению — любая.

Почти повсеместно у нас используются так называемые аннуитетные платежи.

По аннуитету, долг с процентами рассчитываются сразу, а затем заемщик выплачивает эту постоянную месячную сумму банку.

В начале объем остатка по кредиту – выше, и, соответственно, проценты начисляются больше; к концу срока кредитования долг уменьшается, приводя к экономии на процентах.

В самом начале ежемесячных выплат, основная часть платежей идет на погашение процентов («работает на банк»), как правило, не уменьшая базу долга («не работает на заемщика»).

В конце выплат наблюдаем противоположность. Досрочное погашение в начале кредитного срока уменьшает саму базу долга, заемщик экономит (как правило, сильно) на процентных выплатах.

В конце же кредита, эти проценты уменьшаются, как и эффект от погашения раньше срока.

Пример: Вами в банке взят 3 млн. руб. кредита под 9,4% годовых на срок 15 лет, тогда общая величина процентов, выплачиваемых банку за полное время кредитования, равна 2,606 млн. руб.

Если Вы решили полностью погасить свой долг банку через 2 года, потребуется выплатить 2,8 млн. руб. (примерно), Вам «спишется» 2,08 млн. руб. ипотечных процентов.

Если же досрочное погашение произойдет, например, через 10 лет, выплатить нужно порядка 1,5 млн. руб., что сэкономит Вам лишь примерно 0,4 млн. руб.кредитных процентов

Это учитывает тот заемщик, который специально берет ипотеку на максимально возможный срок и с минимальной ежемесячной выплатой, предполагая, что он скоро будет иметь средства, необходимые для полной досрочной выплаты кредита.

Например, такая схема предпочтительна, если на примете есть новая квартира, а у Вас нет пока покупателя на свою старую квартиру.

Погашение части взятого кредита, — все аналогично, как и при погашении всего кредита, но только в своем заявлении следует указать величину суммы, которую он желает направить на частичное досрочное погашение.

После того, как осуществлено погашение досрочное части кредита, банк заемщика предлагает ему сократить срок выплаты, либо же их уменьшить.

Здесь нет однозначных рекомендаций — какой выбрать вариант для заемщика, — все определяют личные потребности заемщика.

Кому-то выгоднее понизить размер платежа (например, параллельно взять и другой кредит), а кому-то – сократить срок кредита (например, выплатить быстро, затем взять новый кредит).

При погашении части кредита происходит экономия по всей сумме процентов за весь период кредитования.

Например, для 6 млн. руб., взятых под 12% годовых на 20 лет, заемщик, выплачивая обычным способом долг, заплатит банку-кредитору процентов около 9,8 млн. руб.

При этом общая окончательная сумма выплат – 15,8 млн. руб.

Если, спустя год, он досрочно выплатил 1 млн. руб., а потом захотел сократить срок выплат, то по процентам переплата составит 4,8 млн. руб., срок при этом снизится – до 12,5 лет примерно.

Если заемщик выбрал вариант уменьшения ежемесячных выплат, происходит также экономия на уплате процентов, хотя и меньше, чем в первом варианте (уменьшении срока кредита).

Для предыдущих исходных данных в приведенном выше примере, уменьшение ежемесячных выплат сократит объем выплаченных процентов до 8,3 млн. руб.

Кредит досрочно невыгодно и неудобно гасить для заемщика: ухудшается финансовое положение семьи, необходимы самоограничения для изыскания суммы для выплат.

Сказывается и инфляционная составляющая, особенно, при длительных сроках кредитования – при инфляции лучше платить по строгому кредитному расписанию, даже если у Вас имеются деньги для выплаты кредита досрочно.

Инфляция «съест» кредитные выплаты, а «своим» наличным Вы всегда найдете достойное применение, например, пустите на расширение бизнеса или на обстановку квартиры.

Выгоднее даже бывает поместить их на банковский счет, особенно, если по выбранному вкладу проценты выше, чем по кредиту.

Лучше поступать правильно и сразу брать подходящий именно Вам кредит, который не обременит Вас.

 Досрочное погашение ипотеки — выгодно ли или нет?

Досрочное погашение ипотеки – это дополнительное внесение денежных средств за уплату ипотеки, помимо установленных ежемесячных платежей.

Возможность досрочно погасить ипотеку оговаривается в кредитном договоре банка.

Эта процедура не обязательна, и проводится только по желанию заёмщика. Заёмщик может выбрать один из вариантов досрочной уплаты ипотеки:

1. Полное погашение – остаток долга погашается полностью.
2. Частичное погашение – заёмщик единоразово или постоянно вносит в банк больше денежных средств, чем необходимо по договору.

Часто возникает вопрос, при досрочном погашении ипотеки гасится основной долг или проценты по нему?

Во всех банках схема досрочного погашения одинакова и выглядит следующим образом:

1. Поступающий в банк досрочный платёж по ипотеке идёт на погашение процентов.
2. После вычета процентов остатком платежа погашается тело кредита.
3. При уменьшении основного долга банк уменьшает ежемесячный платёж по ипотеке.

Стоит ли выплачивать ипотеку досрочно в 2019 году?

Ипотеку берут не от хорошей жизни. Чаще всего таким видом кредита пользуются молодые пары до 40 лет, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья.

Данный вид кредитования — это обуза, которая будет десятилетиями висеть на шее у заёмщика, вот почему по статистике большинство клиентов банка стараются досрочно погасить ипотеку.

Самый распространённый вариант досрочного погашения – это рефинансирование материнского капитала, или взятие более дешёвого кредита в другом банке.

Банку не выгодно, когда клиент погашает потеку досрочно, ведь при этом он теряет свои доходы. В статье № 810 ГК РФ сказано, что каждый заёмщик имеет право на моментальное закрытие суммы ипотеки.

Нарушить закон и запретить клиенту выплачивать свою ипотеку досрочно банк не может.

Банки делают всё для того, чтобы досрочное погашение задолженности было максимально невыгодным или неудобным для клиента.

Выгодность досрочного погашения ипотеки зависит от условий, прописанных в кредитном договоре заёмщика.

Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению в России

1 ноября 2011 года вступил в силу Закон РФ №284-ФЗ от 19.10.2011, согласно которому банк не имеет права отказать в досрочном погашении ипотеки.

Теперь ипотечное кредитование можно погасить ранее графика на законных основаниях, согласие банка для этого не требуется.

Важно помнить, что в законодательстве закреплено основное требование к заёмщику – сообщать кредитору о желании досрочно погасить ипотеку полностью или частично, не менее чем за 30 дней до возврата кредита.

Этот срок может быть уменьшен и зафиксирован в кредитном договоре отдельным пунктом.

В кредитном договоре можно встретить пункт о минимальной сумме досрочного погашения.

Часто она довольно большая. Таким образом, клиенту не разрешат досрочное погашение кредита более мелкими суммами.

В этом случае заёмщику придётся копить денежные средства, чтобы сделать досрочный платёж. В случае досрочного погашения ипотеки банк по законодательству не может применять штрафы.

На сегодняшний день в большинстве крупных банков штрафы изъяты, однако банк может потребовать заплатить комиссию.

Это небольшая сумма, которая составляет около 3-5% от размера дополнительного платежа.

Важно внимательно читать кредитный договор и уточнять все непонятные условия.

Многие банки специально усложняют процесс досрочного погашения, требуя заново собрать кучу справок и документов.

Часто заёмщику перед досрочным погашением кредита приходится посещать главный офис банка-кредитора, выстаивать очередь, лично говорить с главным менеджером или управляющим.

Выгода, варианты и нюансы досрочного погашения ипотечного кредита

На первый взгляд решение как можно быстрее избавиться от задолженности по кредиту кажется логичным и верным, но не стоит гасить ипотеку бегом, не разобравшись во всех нюансах.

Банки могут иметь свои секреты компенсации убытков от досрочной уплаты ипотеки, а именно:

1. Заранее устанавливать завышенную комиссию;
2. Устанавливать моратории на несколько месяцев или ограничить сумму переплаты за кредит. При нарушении этих условий может взиматься штраф.
3. Брать плату за пересчёт графика платежей.
4. Отказывать клиентам, досрочно погасившим кредит, в повторном кредитовании.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах

Аннуитетный платеж – равномерный ежемесячный платёж по ипотеке.

Главная его особенность в том, что самые высокие проценты заёмщик платит именно в начале платежа, а далее постепенно начинает гаситься тело кредита.

Проценты по кредиту заёмщик выплачивает банку авансом наперёд.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах не выгодно заёмщику, так как огромные суммы списываются сразу же на банковские проценты, не уменьшая задолженность.

Самое выгодное досрочное погашение ипотеки при дифференцированных платежах, при этом гасится тело кредита и не переплачиваются проценты.

Если досрочно погасить ипотеку, то как начисляются проценты?

При аннуитетных платежах перерасчет взысканных процентов производится по формуле, в которой учитывается размер кредита, проценты и время, оставшееся до погашения ипотеки.

При дифференцированных платежах ставка процентов остаётся одинаковой. Уменьшается долг по ипотеке, следовательно, процент рассчитывается исходя их другой более низкой остаточной суммы задолженности.

Можно ли погасить ипотеку заранее потребительским кредитом?

Такой вариант развития событий возможен, однако тут следует учитывать массу моментов.

Банк может отказать в выдаче потребительского кредита, узнав, что заёмщик выплачивает ипотеку.

Сумма потребительского кредита выданного банком не будет настолько большой, как долг по ипотеке.

Такой вариант можно использовать, если ипотека практически выплачена, или для того, чтобы оплатить часть долга по ипотеке.

Стоит обратить внимание на то, какую процентную ставку начислит банк за пользование потребительским кредитом, это может оказаться невыгодным.

Как погасить ипотеку досрочно, воспользовавшись услугами другого банка?

Другой банк может выдать нецелевой кредит деньгами. Этими средствами можно частично или полностью уплатить за ипотеку.

Вернут ли уплаченные проценты при преждевременном погашении ипотеки?

• Возвращать проценты заёмщику не выгодно для банка, поэтому в этом вопросе у каждого банка есть свои нюансы и способы «законно не заплатить»
• Если в кредитном договоре есть пункт об отказе банка возвращать уплаченные проценты при преждевременной оплате ипотеки, то получить эти деньги можно только по решению суда.

Есть ли смысл платить больше по ипотеке?

При дифференцированных платежах по ипотеке есть смысл воспользоваться частичным досрочным погашением ипотеки в день списания.

При аннуитетных платежах платить больше по ипотеке невыгодно, лучше это делать как можно позже, когда проценты уже практически погашены.

Важно помнить, что платежи по ипотеке необходимо платить в одну и ту же дату, иначе можно получить переплату процентов при досрочном погашении.

Досрочка по ипотеке — подводные камни

В кредитном договоре прописывается, что будет происходить после досрочного погашения ипотеки и пересчёта процентов по ней. Возможно три варианта:

1. Уменьшается количество платежей.
2. Уменьшается ежемесячный платеж.
3. Заёмщик сам выбирает удобный для себя вариант.

Как быстро погасить ипотеку: схема на уменьшение срока и суммы

Прежде чем принять решение о досрочном погашении кредита, необходимо выяснить, как правильно погасить ипотеку – полностью сократить срок или платёж.

Тут есть несколько вариантов:

1. Если ипотека рублевая и ограничений на досрочное погашение нет, то оба варианта равноценны.
2. Если кредит валютный и есть ограничения на досрочное погашение, то вариант с сокращением срока кредитования более удачный.
3. Если ипотека рублевая с ограничением на досрочное погашение и при этом большая сумма денег появляется у заёмщика нерегулярно, в такой ситуации однозначно ответить сложно. Необходимо детально просчитывать каждый случай в отдельности.

Полное досрочное гашение ипотеки может быть более выгодным решением, однако тут важно не попасться на уловки банков и детально все просчитать в каждом отдельном случае.

Самый простой способ сделать расчет воспользоваться кредитным калькулятором.

Особенности банков

У каждого банка свои условия досрочного гашения ипотечного кредита, с которыми необходимо детально ознакомиться перед подписанием кредитного договора.

Досрочно погасить ипотеку или сделать ремонт

Чтобы принять решение заёмщику необходимо:

1. Оценить состояние взятой в ипотеку квартиры. Если минимальный ремонт уже есть, не стоит делать его заново.
2. Просчитать, насколько выгодно досрочно гасить ипотеку именно сейчас.
3. Проанализировать своё финансовое состояние (учесть возможные премии, увеличение доходов, подработки).

Если ипотеку нельзя погасить досрочно, можно вложить часть личных сбережений в ремонт.

Нужно помнить, что квартира находится в залоге у банка и фактически не принадлежит лицу, взявшему на неё ипотеку. Дорогой ремонт в этом случае лучше не делать.

Плюсы и минусы

Главным преимуществом при досрочном погашении является то, что вы сможете существенно уменьшить срок кредитования, что позволит снизить размер переплаты.

Это, разумеется, выгодно.

При этом следует учитывать, что саму процентную ставку изменить не получится.
Полезно знать: Если вы оплатите ипотеку не за десять лет, а за пять, то переплата будет у вас именно за пять лет.
Есть и еще одно преимущество: при досрочной оплате, можно снизить не только срок кредитования, но и размер ежемесячного платежа.

Это удобно, когда вы знаете, что в скором времени ваше финансовое положение может пошатнуться.

Существуют и значительные недостатки при досрочном погашении ипотеки. Всем известно, что закон дает возможность возврата 13% налога.

Но если пользоваться досрочным погашением, то вернуть положенную сумму будет нельзя.

Поэтому следует внимательно все рассчитать, что будет выгоднее: досрочная оплата или возврат 13% в виде налога.

Этапы выполнения

Сразу надо отметить, что досрочное погашение ипотеки несколько отличается от досрочного погашения любого другого кредитного продукта.

Если для оплаты кредита достаточно просто внести больше средств, то с ипотекой все иначе, и имеет ряд нюансов.

Для того, чтобы оплатить ипотеку досрочно, необходимо:

1. Оповестить банк о желании досрочного или частичного погашения. Делается это путем написания заявления в отделении банка.
2. Внести денежные средства через кассу банка или другой удобный способ.
3. Ознакомиться с новым графиком платежей и подписать его.

Важно знать: заявление о досрочном погашении можно написать только в том офисе, где вы оформляли ипотеку, но никак не в другом.

Хитрости банков, ловушки и подводные камни

Банкиры очень умные люди, поэтому всеми различными способами они стараются сделать так, чтобы клиент не смог воспользоваться досрочным погашением.

При этом будут говорить о том, что досрочное погашение доступно. Они правы: оно доступно, но в очень ограниченных масштабах.

Ниже расскажем о небольших хитростях банка:

1. Сумма минимального платежа при досрочном погашении очень велика. Наверняка, каждый заемщик сталкивался с тем, что получал где-то лишнюю тысячу-другую, которую хотел бы потратить с умом: частично погасить ипотеку. Но при посещении банка, получал отказ. Почему так происходит? Все потому, что банки в своих ипотечных договорах часто прописывают, что частично оплатить ипотеку можно только от 15-20 тысяч рублей. Эта сумма может быть любой, но в основном они используют именно эту цифру.
2. Ограничение по срокам. Еще один хитрый ход – это ограничение по срокам. Например, вы три года платили исправно свою ипотеку, и тут на день рождение вам подарили существенную сумму денег, которую вы хотите потратить на оплату ипотеки. Скорее всего, сделать это также не получится, так как банк зачастую ограничивает период оплаты досрочного погашения. Для того, чтобы внести платеж больше указанной суммы, потребуется исправно платить ежемесячный платеж, назначенный банком, 7-10 лет.

Разумеется, банки не останавливаются и придумают все новые и новые пункты договора, чтобы не дать возможности оплатить ипотеку досрочно. Но так делают не все.

Очень часто, чтобы завоевать рынок, молодые кредитные организации предлагают вполне выгодные условия, нежели гиганты рынка.

Поэтому прежде, чем оформить ипотеку, ознакомьтесь со всеми предложениями банков, выберите наиболее подходящий и выгодный, а лишь потом подавайте документы.

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке: а есть ли необходимость?

Многие заёмщики стараются скорее погасить кредит, чувствуют себе дискомфортно, каждый месяц, отдавая свои деньги банку.

Но важно ясно осознавать всю картину действий. Зачастую люди слишком уверенны в себе.

Получив повышение или выгодный заказ, некоторые считают, что досрочное погашение ипотеки теперь не является для них проблемой, а наоборот, становится желанной перспективой.

Из базы кредитных историй можно узнать о многочисленных случаях, когда заемщик вынужден влезать в долги из за собственной ошибки.

Многие уверены, что ипотека сильно тяготит их карман, а банк только наживается на попавших в «кредитную западню».

Специалисты Сбербанка, отвечающие за статистику, провели опрос, по результатам которого оказалось,  что каждый третий заемщик испытывает стресс, когда представляет, что его личное имущество может стать собственностью банка.

Психологи советуют не зацикливаться на данном факте, ведь в случае добросовестного исполнения всех пунктов договора, клиенту ничего не грозит.

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке: расчет

Итак, если вы все же решили частично или полностью досрочно погасить ипотеку в Сбербанке, следует точно рассчитать изменение ваших взносов.

Разные банки имеют разные системы, но в  системе Сбербанка существуют два варианта досрочных погашений:

1. Первый – погашение с ежемесячным уменьшением суммы;
2. Второй – погашение материнским материалом.

Эта возможность появилась лишь в 2009 году, расширяя границы возможностей клиентов банков.

Для проведения подобной операции следует лишь подать соответствующее заявление в банк.

Такая операция значительно сократит сроки погашения ипотеки в Сбербанке. Специальный калькулятор досрочного погашения ипотеки Сбербанка позволяет максимально точно выяснить все нюансы погашения ипотеки.

Калькулятор расположен на сайте банка. Расчеты, производимые с его помощью зависят от:

• Даты оформления кредитного договора;
• Суммы, взятой в кредит;
• Установленной банком, процентной ставки;
• Типа платежа;
• Суммы досрочного погашения;
• Даты, когда будет производиться погашение;

Интенсивность погашения зависит от графика, установленного банком и от вида платежей: дифференцированных или аннуитетных.

Если подавляющее количество банков используют исключительно вторые платежи,

Сбербанк предоставляет свои клиентам возможность построить график дифференцированных платежей, который предоставляет больше возможностей для заемщиков.

Условия погашения ипотечного кредита в Сбере

Ипотека Сбербанка, условий долгосрочного погашения не предусматривает в течение первых трех месяцев со дня получения денежных средств.

В случае с дифференцированными платежами,  дело обстоит намного проще.

Заемщику не нужно подписывать какие-либо документы, а просто любым способом направить денежные средства на погашение ссуды.

При этом нет минимальной или же максимальной суммы взноса, в каком объеме производить оплату — личное решение клиента.

С аннуитетными платежами всё может немного затянуться.

Это будет выглядеть следующим образом: Необходимо лично сообщить сотруднику банка, в котором была взята ипотека,  о намерении досрочно погасить кредит.

На счет, с которого будет выполняться погашение, причисляются денежные средства. Подписывается новый график погашения.

Долгосрочное погашение производиться по той же схеме, что и для аннуитетных платежей.

Досрочное погашение зачастую производиться одним или несколькими взносами, но также возможно погашение небольшими платежами в течение некоторого времени.

Подобные возможности являются одной из причин популярности Сбербанка, ведь его клиенты имеют гораздо больше возможностей и доступ к различным видам программ лояльности, чем те, кто предпочел услуги других финансовых учреждений.

Погашение ипотеки Сбера частично

Одним из предложений для заемщика является частичное досрочное погашение ипотеки и Сбербанк предоставляет эту возможность.

Для началаследует положить деньги на счет, тем способом, который более всего предпочтителен для клиента.

Далее рекомендуется обратиться в отделение банка, где следует написать предложенное его сотрудником заявление.

Сумма изымается в тот день, на который  был запланирован следующий взнос.  Далее банк предоставит новый график, с учетом уменьшения взносов, которые будут производиться каждый месяц.

Но это не является «спасательным» вариантом для тех, кто хочет расплатиться с кредитом как можно скорее.

В Сбербанке при частичном погашении запрещено уменьшать сроки выплат. Плата в данном финансовом учреждении за эту процедуру отсутствует.

Заёмщикам, которые уверены в успешности осуществления процедуры погашения ипотеки досрочно в Сбербанке, достаточно будет просто сообщить о своем желании представителю данного учреждения.

Изменение графика при частично досрочном погашении ипотеки

Клиенты Сбербанка, как показывает практика, зачастую выплачивают кредиты полностью, без частичных или долгосрочных погашений.

Это обусловлено тем, что стабильные выплаты не слишком сильно влияют на семейный бюджет, а даже наоборот, заставляют заемщиком тратить денежные средства грамотно.

В особенности, если ставка ипотечного кредита не слишком высокая и нисколько не вредит бюджету.

Минусом таких погашений является изменение графика выплат, установленного изначально. Это может доставить дискомфорт клиентам, ведь могут поменяться не только даты выплат, но и сроки погашения ипотеки.

Так же недостатком досрочного погашения кредита является то, что для клиента, неточно рассчитавшего все нюансы, такие как покупка слишком дорогостоящей вещи или оплата каких-либо услуг, станет серьезной ошибкой.

Сбербанк всегда предоставляет клиентам свободу выбора в погашении ипотеки. Главное быть уверенным в своих действиях и их последствиях.

Определение наиболее выгодного варианта досрочного погашения ипотеки с помощью кредитного калькулятора

Каждый заемщик, оформляя ипотечный кредит по условиям кредитного договора, обязывается погасить его своевременно.

При этом многие заемщики стремятся взятые на себя обязательства по кредиту погашать досрочно.

Ипотечный кредитный заем представляет собой долгосрочный проект, погашение которого по условиям кредитования, фиксированным в договоре ипотеки, должно осуществляться равными или дифференцированными частями.

Для удобства кредитора и заемщика существует несколько способов досрочного погашения ипотеки.

Калькулятор, относящийся к специальным банковским инструментам, направлен в помощь заемщикам в деле поиска наиболее выгодных условий погашения ипотечного займа.

Помимо этого, залогодатель, стремящийся досрочно погасить ипотечные обязательства, не должен забывать о возможных дополнительных комиссиях и штрафах, связанных с досрочным погашением кредита.

Многие ипотечные программы в свои условия кредитования включают возможность досрочного погашения кредитного займа с полугодовым запретом (мораторием).

При этом практически все банки также включают в условия кредитования допустимое минимальное значение суммы, направляемой заемщиком на досрочное погашение ипотеки.

Калькулятор, как банковский инструмент, должен помочь заемщику рассчитать свои доходы и выделить из них требуемую сумму для досрочного частичного погашения займа.

Ипотекодатель может частично или в полном объёме погасить ипотечный заем только при условии своевременного уведомления кредитора в своих намерениях.

Наш кредитный портал может стать полезным для тех клиентов, которые желают досрочно погасить ипотеку,

при этом кредитный калькулятор, расположенный на нашем портале, предназначен специально для того, чтобы ипотекодатель мог как самостоятельно, так и при помощи специалиста, рассчитать свои возможности, касающиеся досрочного погашения ипотечного займа.

Сотрудники нашего портала всегда помогут своим клиентам в рассмотрении условий кредитования, выдвигаемых в той или иной ипотечной программе.

В заключение следует напомнить, что залогодатель может досрочно погасить как весь ипотечный заем, так и его определённую часть.

В случае досрочного частичного погашения займа заемщик имеет право оставить размер платежей прежними либо уменьшить ежемесячную сумму платежей на оставшийся период кредитования.

Важно понимать, что сокращение срока кредитования способно существенно уменьшить сумму переплаты за предмет ипотеки, а уменьшение суммы ежемесячных платежей снизить нагрузку на среднемесячный бюджет ипотекодателя.

Лучшие варианты досрочного погашения ипотеки в зависимости от системы кредитования

Возможность погашения ипотечного долга до указанного в договоре срока напрямую связана с тем, какая система кредитования применялась в вашем конкретном случае.

Речь идет о том, что на сегодняшний день может быть использован один из следующих вариантов:

• Сумма будет рассчитана аннуитетными платежами. Что представляет собой аннуитет? Это способ погашения долга, при котором взносы имеют равный размер в течение всего срока действия кредита. У данного способа имеются свой минус: на первоначальном этапе (а при ипотечном кредите это первые несколько лет) заемщик по факту не погашает тело кредита (сумму основного долга), а отдает финансово-кредитному учреждению лишь проценты за его пользование. Данный механизм ипотечного кредитования представляет выгоду для кредитных учреждений, так как банк минимизирует собственные риски и получает прибыль по максимуму.
• Дифференцированные платежи. Данный механизм предусматривает внесение равного количества суммы долга и процентов. Эта схема выгодна, конечно же, для заемщика, но на первоначальном этапе затраты будут внушительными. Речь идет о том, что по причине возрастания рисков банка наравне с риском неполучения максимальной прибыли, первое время ежемесячный платеж будет намного больше, чем при аннуитетных платежах. Спустя некоторое время, размер платежа будет снижаться, и, как следствие, станет легче семейному бюджету.

Способы внесения средств при досрочном погашении ипотечного кредита

Вы можете погасить ипотечный заем раньше срока, используя один из способов:

• Полностью закрыть сумму долговых обязательств.
• Внести денежные средства, которые покроют определенную часть основного долга.

Если вы выбрали второй вариант погашения, то выгодность вложения будет связана с тем, какой вариант расчетов прописан в ипотечном договоре должника.

Выгоды дифференцированной схемы расчетов при досрочном погашении ипотеки

Мы уже говорили, что выгода заемщика при досрочном погашении напрямую связана с тем, какая система расчетов предусмотрена ипотечным договором.

Если речь идет о дифференцированной системе расчетов, то погашение ипотеки до назначенного срока представляет выгоду на любом этапе кредитования, причем как частями, так и в полном объеме.

Дело в том, что если заемщик принимает решение в полном объеме «закрыть» ипотеку, к примеру, через 3 года после подписания договора, то он еще не успел погасить внушительную сумму процентов по кредиту, при этом соразмерно сократив сумму основного долга.

Поэтому, вам необходимо внести меньше в счет погашения основного долга, и переплата будет не столь существенной.

Аналогичная ситуация произойдет и при пользовании кредитными средствами на протяжении 10 лет.

Основной долг станет намного меньше, а сумма процентов по кредиту будет внушительной.

Если вы погашаете кредит частично, то сумма основного долга станет меньше, что позволяет снизить сумму обязательного ежемесячного платежа.

Проценты по кредиту уже будут начисляться на сумму долга, которая осталась, и это дает возможность сократить взнос по мере его погашения.

Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных выплатах

В данной ситуации очевидную выгоду не так заметно, хотя досрочно гасить выгодно в любом случае.

Как говорилось выше, при данном способе погашения на первоначальном этапе банк начисляет внушительные проценты, а сумма основного долга уменьшается несущественно.

После этого, заемщик начинает погашать уже сумму, которая была фактически взята.

Итак, получается, что в тот отрезок времени, когда заемщик принял решение досрочно погасить кредит, он уже отдал финансово-кредитному учреждению такой процент по займу, что фактическая разница, в срок ли он будет погашать ипотеку или досрочно, будет несущественной.

Но если должник все же примет решение досрочно погасить ипотечный кредит, то в обязанностях банка будет осуществить перерасчет, и после этого, события могут развиваться по 2 направлениям:

1. Клиент оставляет за собой установленный ранее срок ипотеки, но его платежи раз в месяц становятся меньше.
2. Срок кредита сокращается, но размер ежемесячных взносов остается неизменным.

Страхование имущества или долга при досрочном погашении ипотеки

Ипотечные программы в большинстве случае имеют обязательное условие страхования либо имущества, которое является предметом ипотеки, либо долга по кредитному договору.

Иногда бывает, что два вида страхования обязательны.

Если сумма долга погашена в полном объеме, то вы можете потребовать от страховой компании осуществить перерасчет стоимости страхования по кредиту.

Если у вас договор страхования заключен еще и на квартиру, то имеете право на его досрочное расторжение, но при этом обязательно выполнить все предусмотренные страховым договором условия.

Как правило, речь идет о выплате незначительной суммы неустойки или определенной доли необходимого страхового взноса.

Так или иначе, если заемщик отказывается от страхования или предъявляет требование осуществить перерасчет его стоимости, экономия его денежных средств будет очевидной.

Рефинансирование при досрочном погашении ипотечного кредита

Есть еще один способ изменить способ ипотечного кредитования – запустить процедуру рефинансирования в другом финансово-кредитном учреждении.

Заемщик может в любое время стать клиентом другого банка для того, чтобы переоформить ипотеку на более выгодных для себя условиях.

Это дает возможность изменить ставку по процентам, срок кредитования, способ расчета платежей (с дифференцированных на аннуитетные и наоборот) и т.д.

Заостряем внимание, что если вы меняете банк-кредитор, то с имущества обременение снято не будет.

Иными словами, квартира из залога в предыдущем банке переходит в залог в другое финансово-кредитное учреждение.

Если у заемщика возникла потребность снять обременение по ипотеке, к примеру, чтобы без дополнительных проблем обменять, продать или подарить квартиру, а сумма основного долга не более 1500000 рублей, то есть выход из ситуации – оформить потребительский кредит.

Учитывая уже имеющиеся ипотеки, вы можете взять кредит только при условии поручительства третьих лиц или предоставления в залог другого имущества (например, им может выступать дорогостоящий автомобиль)

Как досрочно внести денежные средства для погашения ипотеки

Чтоб досрочно внести деньги, нужно поставить в известность банк о том, что планируется платеж.

Как правило, срок для рассмотрения такого заявления не превышает 30 календарных дней.

Чтобы иметь полную информацию, необходимо заблаговременно обратиться в банк и выяснить важные нюансы.

В оговоренный день заемщику надо прийти в банк и внести денежные средства, указанные в заявлении, и переоформить документы.

Если Вы решили погасить ипотечный заем досрочно, то нужно будет разработать новый график платежей или осуществить пересчет необходимой к уплате суммы.

Если вы в полном объеме погасили ипотеку, то возьмите в банке справку о том, что ваши обязательства прекратились и ипотечный договор расторгнут.

Оформление такой справки может занять некоторое время, но позволит вам в будущем избежать ряда трудностей. Возможно, за нее придется заплатить определенную сумму.

Когда все денежные средства внесены, вы становитесь собственником недвижимого имущества, или приблизились еще на один шаг к заветной цели.

Важная информация касательно досрочного погашения ипотеки

1. Порядок внесения необходимых сумм до назначенного срока будет рассматриваться на момент заключения ипотечного соглашения и заемщику предлагается несколько вариантов.

Следует детально ознакомиться с ними, проанализировать и остановить свой выбор на самом приемлемом варианте.

2. В ст. 809 и 810 ГК РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми банки больше НЕ ИМЕЮТ права взыскивать неустойки, взимать штрафы, или не позволять клиенту погашать ипотеку до назначенного срока.

Вдобавок, проценты могут быть начислены лишь до дня, когда должник фактически пользовался заимствованными средствами.

3. Уделите пристальное внимание пункту о досрочном погашении кредита и об ответственности сторон.

В нем могут быть прописаны штрафные санкции за то, что заемщик внес излишние денежные средства в указанный в заявлении срок.

Также там может быть установлена минимальная сумма, которая допускается до досрочного внесения.

Досрочная выплата суммы ипотеки: выгодно ли это заемщику?

Получив ипотечный кредит и купив себе жилье, многие клиенты со временем задумываются о досрочном погашении кредита.

Согласитесь, не многих прельщает перспектива долгие годы тянуть на себе бремя ипотеки, да и времена меняются, доходы и накопления увеличиваются, появляется возможность сбросить «банковское ярмо», выплатив все деньги досрочно.

Только вопрос в другом: пойдет ли ваш банк на досрочное погашение кредита по ипотеке и на каких условиях? Попробуем разобраться.

Понятно, что банкирам выгоднее, чтобы вы на протяжении долгого времени исправно вносили деньги, не опережая и не отставая от графика.

Досрочное погашение невыгодно банку, потому что он теряет проценты по кредиту.

Некоторые финансовые учреждения вводят штрафы за досрочное погашение, другие пытаются схитрить, затруднить погашение ипотеки раньше времени, но все-таки многие предоставляют такую услугу.

Нужно только хорошо изучить условия банка, чтобы быть во всеоружии.

Ипотечные программы предоставляют услугу частичного или полного погашения кредита.

Все эти моменты должны быть четко прописаны в договоре, так что главный совет для заемщика – быть внимательным при его оформлении.

Обычно банки устанавливают срок запрета на досрочное погашение ипотеки, чаще всего это 3-6 месяцев, но у некоторых этот срок растягивается до года.

В других случаях штрафов вроде бы и нет, но есть ограничения по размерам предполагаемых выплат.

Например, чтобы сумму долга сделать меньшей, вам могут предложить ежемесячно выплачивать сразу 3-4 тысячи долларов. Для многих эта сумма непосильная.

Итак, вы обговорили все варианты досрочного погашения ипотеки.

Первое, что вам нужно сделать – написать заявление кредитору о досрочном погашении, для этого есть специальная форма у банка-кредитора.

Помните, что в некоторых случаях вам придется ждать согласия от кредитного комитета.

Если вы хотите частично погасить кредит раньше срока, то вам предложат 2 варианта: оставшийся период после сумма ежемесячных платежей станет меньшей или же сократится период кредитования, но размер взносов останется прежним.

Если выбираете первый вариант – то это снизит нагрузку на семейный кошелек, появится возможность получить новый кредит.

Если отдадите предпочтение второму – уменьшите сумму переплаты за жилье, взятое в ипотеку.

Выбирать, в любом случае, вам! Сделайте запрос в банк-кредитор, чтобы он выдал вам точную процентов и сумму кредита на предполагаемую дату полного погашения.

Даже если вам все удалось, вы погасили ипотеку досрочно, доведите дело до конца.

Зарегистрируйте в учреждении юстиции прекращение ипотеки, дайте знать страховой копании, что вы погасили кредит.

Она должна вернуть вам деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Что такое аннуитетные платежи?

Аннуитетные платежи представляют собой ежемесячные платежи по кредиту, суммы которых равны между собой.

Иными словами, когда в кредитном договоре оговариваются именно такие платежи, то это означает, что заемщик будет платить каждый месяц одну и ту же сумму, пока не кончится срок выдачи займа.

Равные суммы ежемесячных выплат используются практически во всех видах кредитования:

• потребительском;
• автомобильном;
• ипотечном и других.

Структура аннуитетного платежа включает в себя две составляющие его части:

1. Величину части суммы основного долга.
2. Величину части суммы начисленных процентов.

В отличие от итоговой месячной суммы, полагающейся к выплате заемщику, значение составляющих ее платежей по взятому долгу и процентам постоянно меняется.

Особенности аннуитетных платежей

Основная особенность аннуитетных платежей по кредиту, в том числе и по ипотеке, заключается в том, что при всей равноценности ежемесячных сумм, их структура постоянно меняется.

Так, первую половину срока кредитования большую часть платежа занимает процентная часть.

Поэтому основной долг представляет собой достаточно маленькие суммы, которые увеличиваются ближе к концу полного покрытия ипотеки.

В итоге банк получает причитающиеся по тарифам проценты заблаговременно, тем самым еще задолго до выполнения заемщиком кредитных обязательств имеет выгоду.

При аннуитетных платежах проценты начисляются на всю сумму долга.

В этом плане выгодней второй способ погашения займов в виде дифференцированных платежей.

При них на проценты умножается оставшееся после каждой выплаты итоговое значение кредита, в результате размер ежемесячных платежей постепенно уменьшается.

Тем не менее большей популярностью пользуются жилищные займы с равными платежами.

Конечно, основную выгоду они представляют для кредитных учреждений, но имеют и ряд преимуществ для заемщиков:

Благодаря одинаковому размеру в течение всего ипотечного договора позволяют избежать путаниц при внесении оплаты, а также заблаговременно спланировать расходную часть своего бюджета.

Способствуют получению более крупного налогового вычета, так как закон определяет возвращение процентов по ипотеке через НДФЛ по мере их уплаты, а при аннуитетных выплатах в первые годы они превышают размеры основного долга.

Предоставляют возможность получения крупных сумм на приемлемых условиях, и повышают шансы одобрения таких ипотек даже для граждан с низким доходом.

По причине того, что первую половину срока выплаты займа по нему оплачиваются только проценты, то при полной выплате долга в этот период придется вносить практически первоначальную сумму, указанную в договоре.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах и его виды

Существует два варианта досрочного погашения кредитных обязательств, в том числе и по ипотеке: Уменьшение срока кредитного договора.

Этот вид предусматривает начисление банком компенсационной выплаты за потерю процентных средств за сокращаемый период.

Уменьшение размера ежемесячных выплат. Этот вид предусматривает сокращение сумм, предусмотренных кредитным договором с условием сохранения средств по процентам.

Оформляя жилищный заем с аннуитетными платежами, стоит заранее обсудить с представителями банка приемлемый вариант и условия его досрочного погашения.

Несмотря на то что закон запретил кредитным учреждениям применять в таких случаях штрафные санкции и комиссионные вознаграждения, они оставляют за собой право предусмотреть целый ряд различных ограничений:

• установление крупного минимального взноса;
• установление определенного периода, в течение которого запрещено досрочно погашать кредит;
• определение условия предоставления большого количества дополнительной документации; и некоторые другие.

Правила досрочного погашения ипотеки при аннуитетных платежах: Заемщик оповещает банк о намерении внести всю сумму долга или ее часть не позднее чем за 30 рабочих дней в виде заполнения соответствующего заявления.

При частичном покрытии кредита, банк определяет дату внесения средств, а при полном погашении долг оплачивается в день ближайшего платежа, определенного кредитным графиком.

Общая сумма задолженности рассчитывается в несколько действий:

• процент кредитной ставки делится на количество календарных дней в году;
• полученный итог умножается на фактическое количество дней после даты внесения очередного платежа;
• сумма основного долга умножается на полученный результат доли ставки;
• к общей сумме долга добавляется полученный расчетным путем итог процентов.

Выгода досрочного погашения

Важно помнить, что при досрочном погашении ипотеки можно снизить только ее сумму, а не ставку.

Также не получится полностью ликвидировать и проценты, но можно сэкономить средства по ним, если произвести полную оплату кредитных обязательств в течение первых пяти лет действия договора.

Схема выгоды банков такова, что за этот период они стараются взять с заемщика всю или практически всю сумму процентов.

Принимая положительное решение по заявлению заемщика, кредитное учреждение обязано сделать перерасчет общей задолженности.

Гашение ипотеки на более поздних сроках кредитования не несет в себе никакой выгоды, так как основным бременем любого кредита выступают проценты.

В итоге досрочное погашение ипотеки по аннуитетным платежам не предоставляет заемщику существенной экономии.

Связано это с тем, что основная особенность такого вида погашения кредита заключается в авансируемых процентах, которые покрываются быстрей, чем основной долг.

В результате ипотечный заемщик сможет получить выгоду с процентной части займа, только если произведет его досрочное погашение в первой половине, или даже четверти срока действия договора.