Стоит ли брать ипотеку в 2022 году и почему: все ПЛЮСЫ и МИНУСЫ ипотечной недвижимости. Список лучших банков, с которыми можно оформить договор кредита на недвижимость.

Доброго времени суток, уважаемые читатели проекта 50baksov.ru!

Стоит ли вам оформлять ипотеку и почему: ЗА и ПРОТИВ (2022 год)

Сегодня речь пойдет о животрепещущем вопросе — ипотеке. В умах многих жителей РФ это слово ассоциируется с кабалой или беспросветной долговой бездной. Но z убежден, что каждый человек хотел бы иметь собственный дом/квартиру.

Поэтому стоит выяснить, может быть, всеобщие страхи по данной теме беспочвенны? Также не помешало бы узнать и то, какие сейчас есть альтернативные способы  приобретения жилья.

Покупка квартиры в ипотеку — очень ответственное решение и принимать его нужно взвесив все За и Против. Чаще всего при принятии решения мы опираемся на общественное мнение, в век «всемирной паутины» порядок действий, примерно следующий: открываем Internet браузер, затем в поисковой строке набираем запрос, далее мы начинаем читать мнения тех, кто уже воспользовался данной услугой кредитных и не кредитных организаций. К сожалению, но в процентном соотношении, отрицательные отзывы встречаются чаще, чем положительные.

С чем это связано? Во-первых, это особенности психологии человека – всегда легче раскритиковать, чем похвалить, во-вторых, отзывы пишутся на эмоциях, следовательно, если человек на протяжении 5 лет «мучается» с выплатой ежемесячных платежей рано или поздно он высказывается на страницах Internet-сайтах, особенно если увидит вопрос «Стоит ли брать ипотеку?» или оставляет комментарий к статье про ипотеку.

Почему это происходит? Чаще всего из-за некорректной оценки своих возможностей или в следствии чего-то, что изменило жизненную ситуацию, например, потеря работы одним из супругов, болезнь и другие события.

Что такое Ипотека простыми словами?

Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Если говорить упрощенно, то ипотека — это кредит на покупку недвижимости. Если смотреть по всей стране, не так уж много людей могут позволить себя сразу приобрести “наличными» квартиру или дом. В таких ситуациях часто на помощь приходит ипотечное кредитование.

Итак, давайте разберемся, выгодно ли в нынешних экономических условиях брать ипотеку.

Брать ипотеку или копить самостоятельно?

Есть 5 вопросов, ответив на которые, вы сможете определится с тем копить на недвижимость самостоятельно, или же брать ее в ипотеку будет намного легче.

1. Стабильность доходов
2. Стоимость недвижимости
3. Инфляция и доходность на рынке капиталов.
4. Срок получения квартиры
5. Политика ЦБ

Стабильность доходов

Очень важный вопрос на самом деле, ведь от того насколько стабилен ваш доход, будет зависеть способ приобретения жилья. Если ваши заработки нестабильны, вам лучше подойдет накопительная программа, а не ипотека. Причина проста, в случае просрочки платежей по кредиту, с вас будет удержан штраф, а в случае систематического нарушения периодичности выплат конфискация недвижимости.

Когда же вы живете на квартире, у вас есть возможность либо найти более дешевое предложение на рынке аренды жилья, либо же договорится с владельцем о небольшой отсрочке по обязательным выплатам, либо временно занять деньги у друзей и родственников.

Короче говоря, для накопительной программы временная остановка отчислений денег на счет лишь несколько замедлит накопление необходимого капитала. Кроме того как вы могли убедиться — риск потери текущего жилья минимален, ведь вариантов разрешения затруднительной ситуации множество.

Стоимость недвижимости

Это еще один фактор, который оказывает сильное влияние на выбор между накопительной программой и ипотечным кредитованием. Есть одно очень полезное правило, которое поможет сделать выбор.

Чем выше стоимость недвижимости, тем дольше вы будете на нее копить, а это значит, что инфляционные риски, в таком случае сильно увеличиваются. Но также нельзя забывать о том, что чем дольше срок выплаты ипотеки тем больше процентные переплаты по кредиту, и когда ставка по ипотеке достигает двухзначных процентов эта сумма достигает неприличных размеров.

Инфляция и доходность на рынке капиталов

Когда инфляция высока, а доходность на рынке капитала оставляет желать лучшего, не стоит осуществлять накопительную программу. Почему? Все предельно просто. Слишком маленькая реальная доходность (с учетом инфляции) сильно продлевает срок накопления денежных средств на покупку недвижимости.

А это приводит к упомянутым выше инфляционным рискам. Поэтому в таком случае инфляция — “друг” ипотеки, так как платежи по ней не увеличиваются во времени, а для накопительной программы – “враг”, так как с ней нужно постоянно бороться, что с помощью долговых активов (с помощью которых мы и будем копить на жилье, благодаря их низкой волатильности) не так уж и просто в долгосрочной перспективе.

Срок получения ипотечной квартиры

Вы уже поняли, что все вышеперечисленные вопросы, так или иначе, касаются друг друга. Существует прямая зависимость между сроком получения недвижимости и величиной периодических выплат. Это касается как ипотеки так и накопительной программы.

И выглядит она так: чем меньше желаемый срок получения недвижимости “на руки” тем больше должны быть выплаты. В принципе это не новость ведь все очень логично.

Политика ЦБ

Очень важный момент, так как от политики ЦБ зависит стоимость заемных средств, а также доходность на долговом рынке и в какой-то степени на рынке акций.

Так как же определить будет ли ЦБ смягчать свою политику или наоборот ужесточать, а может быть и вовсе оставлять ее без изменений? По сути, предсказывать будущее нам не дано. И определить с высокой точностью то, как себя будет вести ЦБ в будущем почти не возможно (всегда есть место “черным лебедям”). Зачастую можно увидеть примерную линию политики ЦБ регулярно просматривая отчеты, которые можно найти на сайте http://cbr.ru.

Жесткая денежно кредитная политика ЦБ (когда ключевая ставка выше, чем инфляция) делает покупку недвижимости в ипотеку не такой привлекательной идеей, так как ставки по ипотечным кредитам будут примерно соответствовать ключевой ставке ЦБ. Конечно, все зависит от уровня экономического развития страны.

Так в развитых странах ключевая ставка может быть вообще отрицательная, что делает заимствования крайне дешевыми. Наша экономика пока что не готова к такому низкому уровню ключевой ставки, хотя в будущем низкая ключевая ставка – реальность.

На данный момент накопительная программа выглядит еще вполне жизнеспособной. Доходность на долговом рынке высока и в целом выше инфляции по стране, это позволяет быстрее накопить необходимую сумму денег, ведь именно инструменты денежного рынка лежат в основе накопительной программы в виду их низкой волатильности.

Причем в таком случае жесткая кредитная политика ЦБ с курсом на ее смягчение будет выгодна вдвойне, так как в случае снижения ключевой ставки доходность облигаций растет, за счет роста их курса. А вот курс на ужесточение кредитной политики, негативно скажется на доходности облигаций.

То есть в случае накопительной программы к инфляционному риску прибавляется еще и риск ужесточения денежно кредитной политики ЦБ.

Итак, резюме: когда ключевая ставка находится на низком уровне (мягкая или нейтральная политика ЦБ), наиболее выгодным вариантом для покупки жилья становиться именно ипотека. В случае жесткой или умеренно жесткой политики ЦБ, когда ключевая ставка находится на достаточно высоком уровне и доходность инструментов денежного рынка превосходит инфляцию самостоятельное накопление денег на недвижимость становиться выгодным.

Я повторюсь еще раз, нужно взглянуть в целом на ситуацию и только тогда принимать решение. Необходимо учесть, также неописанные в статье нюансы. Покупка жилья очень ответственный шаг, поэтому нужно продумать все до мелочей.

Советы по подбору ипотечного кредита

1. Поиск осуществлять на сайте banki.ru
2. Стараться выбирать кредит с наименьшей ставкой (что в принципе логично)
3. При выборе кредита всегда смотреть не только на основную ставку, но еще и дополнительные условия, при невыполнении которых, ставка по кредиту возрастает. Лучше выбирать кредит с наименьшим количеством доп. условий.
4. Следить за акциями со стороны банков, можно найти более выгодное предложение на ипотечном рынке.

Теперь давайте пару слов о том, как собственно осуществлять накопительную программу.

Как копить на жилье самостоятельно?

Накопительная программа для приобретения жилья, как и любая другая программа накопления денег на крупные покупки имеет несколько особенностей.

Первая особенность — это сохранность активов. Да осуществляя накопительную программу нельзя допускать серьезных убытков ввиду неблагоприятной обстановки на рынке. Кроме того инвестиции должны быть безопасными с точки зрения нерыночных рисков. То есть вы должны выбрать такой способ инвестирования, который позволит уберечь активы в случае форс-мажорных ситуации (банкротство финансового посредника, например).

Вторая особенность — это приемлемая доходность, хотя бы на пару % превышающая инфляцию. Думаю, все вы понимаете для чего собственно нужно стараться выполнить данное условие. Если еще не поняли, то я постараюсь вам очень доходчиво объяснить.

Итак, вы хотите приобрести недвижимость. Как известно она со временем обычно растет в цене. Конечно, бывают периоды, когда рост цен замедляется или вообще не происходит, бывает даже такие периоды, когда цены на недвижимость снижаются. Но такие ситуации скорее исключение, нежели правило.

Рост цен на жилье в период с 2003 по 2019 год оказался близок к официальным значениям инфляции

То есть вот что получается: если получать доходность ниже инфляции, может возникнуть ситуация в которой вам попросту не хватит денег на покупку выбранного вами жилья по окончанию вашей программы накопления.

Эти 2 условия выполнять просто обязательно, так как от них собственно и будет зависеть, соберете ли вы достаточную денежную сумму в заранее запланированный срок или же нет.

Теперь, когда вы знаете условия инвестирования можно приступать к формированию накопительного портфеля. Что из себя он будет представлять? Акции сразу же отметаются, так как их риск слишком высок, если говорить о краткосрочной перспективе.

Остаются долговые активы. Это облигации и инструменты денежного рынка. По сути, ваша задача сводится к тому, чтобы определить долю облигаций и банковских депозитов в вашем портфеле.

От чего будет зависеть эта доля? От склонности к риску кончено. Возьмём банковский депозит — он застрахован государством. Но по причине практически безрискованности этого актива, его доходность лишь иногда превышает инфляцию. То есть если 100% всех средств откладывать на депозит, есть риск банально не догнать растущую цену на недвижимость.

А такой вариант нам не подходит. Ведь цель любого человека желающего приобрести себе жилье – сделать это как можно быстрее. Соответственно делать акцент в накопительном портфеле нужно именно на рыночные активы, которые обещают большую прибыль. Речь идет об облигациях. Кроме того, вы можете ускорить накопление необходимого капитала, приобретая облигации на ИИС.

Долевое строительство – выгодная покупка жилья?

Все вы наверняка слышали о таком понятии как долевое строительство. В интернете по запросу как выгодно купить квартиру приводят как вариант именно долевое участие в строительстве дома. Действительно цена квартиры, при покупке ее в доме на этапе его строительства обойдется на 20-30% дешевле, если бы вы приобретали ее сразу после сдачи объекта у застройщика.

Но если все было бы так просто, не было бы и негативного инфо-поля по этому вопросу. Да обманутые дольщики, заголовок статьи, который обречен стать читаемым, а все, потому что проблемы этого способа приобретения жилья очевидны.

Все дело в том, что само по себе такой способ строительства свойственен тем государствам, чей уровень экономического развития чрезвычайно низок. Отчасти создание соответствующего законодательства долевого строительства связано с тем, что уровень ключевой ставки в 90-е года, да и собственно в начале нулевых в нашей стране был запредельно высоким. Именно поэтому как со стороны застройщика, так и со стороны покупателей недвижимости условия кредитования были просто неподъемные.

Для справки в России до сих пор еще около 80% новостроек финансируется именно за счет долевого строительства, так как застройщикам пока выгодней нежели идти в банк за кредитом. Но ситуация меняется, в условиях снижения ключевой ставки кредиты становятся дешевле, а это значит, что эра долевого строительства в России уходит в небытие. Кстати о том, что от долевого строительства нужно отказаться в течение 3 лет Владимир Путин сообщил об этом 5 ноября 2017 года.

Итак, как вы поняли долевое строительство — это рудименты истории. Ни в одной развитой стране вы не найдете такого способа приобретения жилья. Хорошо, но все-таки может быть можно использовать этот способ для приобретения жилья пока он еще существует? Конечно можно, но только учтите, что нужно очень тщательно провести финансовый анализ застройщика. Изучите его историю, сданные им объекты, наличие заваленных проектов. И только после того как вы убедитесь, что репутация застройщика чиста можно думать о сотрудничестве с ним.

Рассмотрим классическую ситуацию

Задумавшись о покупке квартиры, клиент изначально обратился к риэлтору с целью купить квартиру за 4 млн руб.

Данная сумма возникла из его оценки своих возможностей, например, наличие 1,5 млн руб. для первоначального взноса и оформления ипотеки в размере 2,5 млн руб., т.к. предварительно рассчитав ежемесячный аннуитетный платеж, он решил, что данная сумма его не будет сильно обременять.

Что происходит далее, зачастую риэлтор находит прекрасную квартиру от покупки которой клиенту очень сложно отказаться, но стоит она уже не 4 млн руб., на которые изначально покупатель рассчитывал, а 4,6 млн руб., сумма в 600 тыс руб. на фоне 4 млн руб. не кажется критически большой и после долгих раздумий, найдя много дополнительных преимуществ в более дорогой квартире, например, месторасположение, площадь приобретаемого жилья, окружающая инфраструктура и другие, клиент принимает положительное решение о покупке и подает ипотечную заявку в ДВИЦ Ипотечный центр и коммерческий банк, уже не на 2,5 млн, а на 3,1 млн руб.

При ипотечном займе в 2,5 млн руб. ориентировочная сумма выплат составит 29 000 руб., а при 3,1 млн руб. – 36 000 руб. и, казалось бы, разница в 7 тыс руб. не так уж и велика на первый взгляд, но при изменении состава семьи (рождение ребенка) и с учетом повышения цен, данная сумма через несколько лет может стать серьезным обременением, в этом случае может помочь своевременное рефинансирование текущего займа, например, за счет увеличения срока, о данной возможности заемщики часто не знают или не хотят еще дольше «быть должным» компании, но из-за отсутствии финансовой грамотности заемщики продолжают выплачивать аннуитетный платеж в размере 36 000 руб.

Учитывая все вышеперечисленные особенности долгосрочного займа, в Ипотечном центре существует ограничение по коэффициенту «платеж/доход» — 50% (значение рассчитали в ОАО «Агентстве ипотечного жилищного кредитования»), специалисты центра настоятельно рекомендуют не брать на себя большее обременение, но, к сожалению, ряд коммерческих банков этим показателем пренебрегают и подтверждают суммы по кредиту выше, чем следует.

Первое время клиент конечно будет доволен, он же живет в новой квартире о которой ранее и не мечтал, но эйфория проходит, а непосильно высокий платеж остается и спустя несколько лет оказывается, что ипотека это что-то страшное, а все доходы уходят на ее погашение.

Чтобы не оказаться в трудной ситуации и не прожить 15-20 лет с «непосильной ношей»

Для этого нужно с самого начала и до завершения выбора квартиры объективно оценивать свои материальные ресурсы на сегодняшний день и на два года вперед, если спустя 5 лет возможности увеличатся, то можно задуматься о покупки лучшей квартиры.

Также при оформлении долгосрочного займа важно и максимально защитить себя, например, страхование, к сожалению, многие пренебрегают данным инструментом для минимизации риска, а именно страхованием жизни заемщика и приобретаемой недвижимости.

Страхование – лишние траты или защита? Специалисты «ДВИЦ» считают, что страхование и жизни, и недвижимости – очень важно при оформлении займа на длительный срок.

При покупке квартиры очень часто перед гражданами встает этот вопрос, одни считаю, что это не нужная трата денежных средств, другие ругают финансовые институты за то, что они порой вынуждают страховать жизнь заемщика, а страхование недвижимости стало уже неотъемлемым условием оформления ипотечного займа/кредита.

Давайте разберемся о преимуществах страхования ипотечной недвижимости

Во-первых, при страховании недвижимости, в случае утраты собственности при пожаре, наводнении и иных природных катаклизм, страховая компания будет вынуждена возместить стоимость застрахованного объекта.

Часто граждане говорят, что со страховых не возможно получить выплаты и приводят иные доводы против, сразу стоит отметить, что да, страховая компания не возместит вам страховку на следующий же день, есть стандартные процедуры, которые необходимо пройти, но это общемировая практика, не забывайте, что 90% страховых компаний, как и банков – это коммерческие организации, поэтому они проверяют не является ли, например, поджег – преднамеренным.

Лучше потратить время на получение компенсации, чем пожалеть его и остаться мало того, что без недвижимости, да еще и продолжать выплачивать аннуитетные платежи по ипотеке, т.к. физическое отсутствие объекта не отменяет долг перед банком.

Чем больше Вы себя обезопасите при оформлении ипотечного займа/кредита, тем легче пройдут «ипотечные года».

Где самые маленькие проценты по ипотеке?

Где на 2022 год самая выгодная ипотека по процентной ставке?

Нельзя однозначно ответить, какая банковская компания предлагает самый лучший жилищный кредит, потому как у каждого человека понятие «выгодности» свое. Для кого-то важна максимальная сумма, для других – наименьший размер действующей %, еще-то кто-то обращает внимание исключительно на величину первоначального взноса и т.д.

Чтобы определиться с тем, в какую компанию вам нужно обратиться за получением минимального %, вам нужно выбрать для себя тот тип жилья, который вы хотите приобрести. Делается это по той причине, что программы кредитования для первичного и вторичного рынка кардинально отличаются своими условиями.

Обращайте внимание не только на размер предлагаемых процентов, но и общих условий, например — в какую сумму обойдется страхование, можно ли погашать досрочно, предусмотрены ли комиссии за выдачу и обслуживание займа.

Все это скажется на вашей конечной переплате, и чем она будет меньше, тем выгоднее для вас.

Предложения для первичного рынка

Если вы хотите приобрести жилье в новостройке в крупном надежном банке, то вам будут доступны следующие предложения:

В Московском Индустриальном Банке есть акция «Под ключ» для приобретения апартаментов, квартиры в новостройке или строящемся доме, а также коммерческой недвижимости. Процент будет варьироваться от 6,55 до 9,55% в год, от заемщика потребуется внесение собственных средств не менее 20%. Выдают от 100 тыс. до 10 млн. рублей на срок до 30 лет.

СМП банк — при покупке жилья в новостройке ЖК «Парк легенд» вы сможете кредитоваться под ставку от 6,9%. Вам будет предложена сумма от 400 тыс. рублей  на период от 3 до 25 лет, ПВ составит не менее 40%.

Сбербанк России — в этой компании сейчас действует акция на новостройки, их можно приобрести в кредит под минимальный процент от 9,5% годовых. Предусмотрены особые программы для молодых семей, военных и владельцев материнского капитала;

Абсолют банк — можно подать заявку на приобретение в ипотеку жилья у компаний-партнеров. Ставка будет начинаться от 10,7% кред-вание ведется на сумму в пределах 8 млн. рубл., жилье может быть куплено только на первичном рынке.

НС банке можно выгодно кредитоваться, минимальная ставка будет равна всего 3% годовых. Заемщик сможет получить сумму от 100 тыс. рублей на период до 25лет, первый взнос должен составить не менее 10%,

Предложения для вторичного рынка недвижимости

Если же вас интересует покупка «вторички», т.е. в уже готовом доме, тогда мы рекомендуем следующие варианты:

• НС Банк — в этой компании действует предложение «Квартира и ремонт за маленькую ипотеку». Можно приобрести квартиру, а также совершить ремонт или благоустройство жилья. На эти цели выдают от 100 тысяч рублей под минимальный процент от 3% в год. От заемщика потребуется ПВ не менее 10%, срок действия договора — от 5 до 25 лет;
• Транскапиталбанк — здесь при покупке квартиры вы сможете воспользоваться программой «Ипотека 0-7-7». Начинается процентная ставка от 7% в год, минимальный ПВ составляет 0%. Возможная сумма варьируется от 1 до 20 миллионов, период возврата — от 3 до 25 лет;

• Газпромбанк предлагает воспользоваться программой «Льготная ипотека», где в начале действия договора будет действовать льготный срок с пониженным %. Ставка варьируется от 8,2 до 9,5%, начальный взнос — от 15%, период кредитования — до 30 лет. Получить можно не менее 500 тысяч;
• В РосЕвроБанке предлагают приобрести квартиру по ставке от 8,5%. При этом действует небольшой размер первоначального взноса — от 15%, возможность кредитоваться на период от 1 до 20 лет, и получить сумму от 500 тысяч и выше;
• В Интерпрогрессбанке можно оформить программу «Приобретение готового жилья» под небольшой процент от 8,75 до 9,25% в год. Заемщику нужно внести ПВ в размере не менее 20%, ему будет предложена сумма от 300 тыс. рублей до 20 млн. рублей на период до 30-ти лет

1. Россельхозбанк – от 9,5% по программе «Ипотечное жилищное кредитование», выдают от 100.000 рубл. Кредитоваться можно не более, чем на 30 лет, ПВ от 15%,
2. В Сбербанке выдают от 300 тысяч на срок до 30 лет. Процент составит от 9.9%, первый взнос от 20%,
3. Банк Зенит — является партнером для застройщиков в ЖК «Примавера». Если вы планируете приобрести здесь дом, коттедж или таунхаус с земельным участком, то на эти цели вам смогут предложить от 1 до 25 миллионов рублей под фиксированные 10% годовых. Своих средств нужно внести от 10%, договор можно заключить на период от 1 до 30л.;
4. Азиатско-Тихоокеанский Банк — в этой компании есть предложение «Целевой кредит», в рамках которого можно получить денежные средства в размере от 350 тысяч на приобретение или строительство дома. Процент начинается от 10,25%, без первого взноса, период кредитования — от 60-ти месяцев;
5. Банк Уралсиб – здесь выдают займ в пределах 50 млн. рубл. на период от 3-ех лет. Ставка от 10,9%, внести своих средств нужно не менее 20%.

Ипотечные программы с государственной поддержкой

Наиболее популярная сейчас программа ипотечного кредитования с государственным субсидированием — это, так называемая, «Семейная ипотека». Она предоставляется исключительно тем семьям, где с 1 января 2018 года родился второй или третий малыш.

Такие семьи получают возможность оформить кредит на покупку жилья на первичном рынке под 6% годовых, причем субсидия будет кратковременной: если родился первенец — 3 года, если второй малыш — 5 лет. Субсидии можно получать последовательно.

Где выдают такие льготные кредиты:

• Сбербанк,
• ВТБ,
• Россельхозбанк,
• ДельтаКредит,
• Абсолют,
• Газпромбанк и т.д.

Возможно, вы также принадлежите к отдельной категории граждан, которым положены льготные жилищные кредиты по программе Социальной ипотеки. Данный проект реализуется исключительно на территории Подмосковья для врачей, учителей и молодых специалистов, которые приехали сюда работать из других областей нашей страны.

Также специальные предложения есть для следующих категорий граждан:

• Для молодых семей, где хотя бы одному из супругов еще не исполнилось 35 лет,
• Многодетных семей, которые имеют право на получение материнского капитала,
• Военнослужащих, состоящих в НИС,
• Работников РЖД,
• Работников бюджетной сферы.