Стоит ли брать ипотеку в строящемся доме в 2022 году? Преимущества и недостатки такого варианта. Нюансы покупки квартиры и подводные камни, о которых нужно помнить.

Приветствуем постоянных читателей и гостей сайта 50baksov.ru!

Выгодно ли брать ипотеку в строящемся доме в 2022 году?

Ипотека на квартиру в строящемся доме – наиболее выгодный вариант для будущего заемщика с финансовой точки зрения. Квадратный метр в таком случае стоит меньше, чем если бы жилье уже было готово к эксплуатации.

Вместе с тем, у такой покупки есть и другие плюсы, а также риски и недостатки. Сам процесс оформления имеет некоторые специфические особенности, о которых тоже нужно помнить, обращаясь к застройщику.

Вы запланировали в ближайшем будущем получение ипотеки на приобретение строящегося жилья или квартиры в новостройке? Это действительно будет выгодным в том случае, если вы вступите в долевое строительство на начальном периоде, это позволит сэкономить до 20% от стоимости будущей квартиры.

Почему все чаще выбирают «первичку»?

На самом деле, ответ достаточно прост: большинство россиян хотят въехать в новый дом, который еще не требует таких капитальных вложений в себя, как квартиры в старом фонде, где домам уже по 15 и более лет. Все они из-за своего срока эксплуатации требуют серьезных денежных вливаний на обновление ремонта, сантехники, мебели и т.д.

Если же вы выбираете новостройку, то здесь есть два варианта:

• чистовая отделка — в этом случае можно просто привезти свои технику и мебель, и практически сразу начинать жить. Все необходимое уже будет включено в стоимость жилья;
• черновая отделка — в этом случае, конечно, понадобится дополнительно вложиться в ремонт еще на начальном уровне, но и здесь есть огромный плюс: вы сможете оформить свое жилье именно так, как хотите вы. Особенно это актуально при покупке недвижимости со свободной планировкой.

Почему это выгоднее? Вы сможете сразу же сделать квартиру «под себя», именно с таким оформлением и планировкой, которые нужны именно вам и вашей семье. В таком жилье вам будет комфортно находиться длительное время, а ведь ипотека берется, в среднем, на 10-15 лет, т.е. это долгосрочное вложение средств.

В будущем, если вы захотите сменить место жительства, чем более новый дом и ремонт будут предлагаться, тем выше цену вы сможете выставить. А если это еще сочетается с благоустроенным районом и развитой инфрастуктурой, то ценник может быть еще более приятным.

Выбор формата ипотеки

Еще десятилетие назад российские банки отдавали предпочтение ипотеке, позволяющей купить готовую квартиру на вторичном рынке. Сейчас же финансовые учреждения активно сотрудничают со строительными компаниями и предлагают своим клиентам массу преимуществ: от более низких процентов до проведения акций.

Дополнительно такие вложения могут стимулировать и сами компании. Например, сейчас в некоторых городах покупка новостройки в ипотеку от застройщика подразумевает получение кэшбэка. Если учесть, что стоимость недвижимости достаточно высока, можно понять, что есть вероятность вернуть ощутимую сумму (может достигать 300 000 рублей).

Чиновники готовят законопроект, который позволит банкам принимать в обеспечение кредита права требования по ДДУ, что упростит процедуру кредитования

Правительство, ЦБ и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разрабатывают законопроект, который позволит банкам принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ).

«Когда банк выдает кредит на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику, поясняют юристы. Такие кредиты приравниваются к ипотечным, но закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним были выше, объясняет представитель АИЖК», — сообщают «Ведомости» со ссылкой на федеральных чиновников.

В связи с изменением законодательства, значительно снизился залоговый риск ДДУ с точки зрения банков. Представители АИКЖ считают, что в новых условиях банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и увеличивать выдачу ипотеки.

По данным АИЖК, рынок ипотечной секьюритизации в России невелик — 60 млрд рублей с начала года, за то же время ипотеки выдано на 1,3 трлн рублей.

Справка BD

В этом году в силу вступил закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков. Компенсационный фонд формируется из взносов застройщиков, которые обязаны отчислять в него 1,2 процента от каждого договора долевого участия. Эти деньги могут быть использованы на достройку объекта или выплату компенсаций.

Механизм работы нового способа гарантий схож со страхованием вкладов. Компенсировать дольщикам будут 120 квадратных метров жилья, купленного по договору долевого участия. Исключения сделаны только для многодетных семей.

Не защищены средствами фонда лишние метры в больших квартирах или нескольких квартирах, купленных одним владельцем. Компенсации будут рассчитываться по стоимости квадратного метра на первичном рынке в субъекте (по данным Росстата). Поэтому для обладателей дорогого жилья намного выгоднее будет вариант достройки дома.

В чем особенности ипотеки на строящееся жилье?

Ипотека на строящееся жилье имеет свои «подводные камни» и очевидные преимущества. Из минусов ипотеки на строящееся жилье стоит отметить малое число кредитных программ и сложности с оформлением, из плюсов – выгодность приобретения.

Банковские предложения ипотечного кредитования охватывают все возможные способы приобретения жилья. Особенной популярностью среди заемщиков пользуется ипотечная программа на строящееся жилье. Ведь она позволяет сэкономить за счет того, что стоимость квадратного метра в строящемся доме значительно ниже.

Особенности оформления ипотеки на строящееся жилье

Для банка процедура оформления ипотеки на строящееся жилье довольно рискованна. Если по программам кредитования на приобретение вторичного жилья в качестве гаранта погашения займа служит покупаемая квартира, то в рассматриваемом случае жилья как такового еще не существует, а, следовательно, и нет залога.

Ипотека на строящееся жилье оформляется в два этапа:

1. Сначала подается стандартный пакет документов для рассмотрения возможности выдачи займа.
2. Только после одобрения банку предоставляется пакет документов по выбранному объекту строительства и застройщику.

Банк тщательнейшим образом проверяет застройщика и оценивает ликвидную стоимость объекта. Процедура эта достаточно дорогостоящая и продолжительная.

Проверка застройщика и строящегося объекта

Для того чтобы предоставить ипотечную ссуду заемщику, банк должен убедиться в благонадежности застройщика. Интерес банка в аудиторской проверке крупных строящихся объектов понятен, ведь это значительно расширяет возможности ипотечного кредитования физических лиц.

Основной список документов застройщика, проверкой которого занимается служба безопасности, включает в себя:

• документы, подтверждающие право на владение земельным участком (или договор на долгосрочную аренду) и разрешающие вести на нем застройку;
• утвержденную проектную документацию по объекту;
• документацию, подтверждающую целевое использование средств на строительство.

Процедура аккредитации (проверки) происходит в несколько этапов. Сначала банк проверяет самого застройщика, а только потом строящийся объект. После положительного заключения банк разрабатывает ипотечную программу кредитования и ее условия по данному объекту.

Стоит понимать, что если строительство только началось и представляет собой «вырытый котлован» – ни один банк не рассмотрит возможность выдачи ипотеки. Строящееся жилье должно быть возведено хотя бы на 20%.

Проверяет банк и инвесторов застройщика. В идеале основным инвестором является сам банк, выбранный заемщиком. Тогда у потенциального заемщика есть шанс оформить ипотеку на квартиру в этом доме со сниженной процентной ставкой, ведь банк заинтересован в быстрой реализации квартир застройки и ее окупаемости.

Плюсы приобретения в ипотеку строящегося жилья

• • Выгода приобретения строящегося (первичного) жилья очевидна – оно всегда дешевле предлагаемого вторичного на рынке недвижимости, разница может достигать 30%. Эксперты советуют рассматривать варианты новостроек, отстроенных на треть или половину. Стоимость за квадратный метр все еще достаточно низкая, а вероятность окончания строительства в срок выше.
  • Приобретая квартиру в строящемся доме, вы получаете юридически чистое жилье, не обремененное историей. Необходимость в утомительной проверке и титульном страховании при покупке отпадает.
  • Планировка новостроек оптимальна и современна. На этапе строительства вы можете рассмотреть различные проекты и выбрать наиболее подходящий.

Какие существуют риски при покупке в ипотеку строящегося жилья?

• • Предугадать невозможно, сможет ли застройщик сдать новостройку в планируемые сроки или нет. Перед выбором той или иной новостройки тщательно изучите историю сдачи других объектов застройщика. Аккредитация застройщика в банке или в сразу нескольких банках служит определенной гарантией того, что стройка не будет заморожена на неопределенный срок в связи с банкротством. Отлично, если строительство застраховано.
  • Долгострой также неприятен и чреват дополнительными расходами. Во-первых, заселение в новую квартиру откладывается на неопределенный срок. Во-вторых, вы не можете переоформить ипотеку и вынуждены продолжать вносить платежи с завышенной процентной ставкой. Впрочем, по второй проблеме существует решение. Согласно ст.6 п. 2 и ст.7 п.2 Федерального закона РФ от 30.12.2004г за номером 214-ФЗ, застройщик обязан компенсировать все возникшие расходы, связанные с неисполнением условий договора о долевом строительстве.
• Существует определенный риск быть вовлеченным в мошеннические схемы с двойными продажами. Но он сводится к нулю, если вы вносили взнос после обязательной государственной регистрации договора о долевом строительстве в соответствии со ст.4 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. В таком случае подписание «левого» договора исключено.

Ипотека на строительство жилья

Ипотека на строительство жилья (дома) при всей схожести в названии с ипотекой на строящееся жилье (в новостройках) имеет ряд кардинальных отличий и особенностей.

Во-первых, ипотека на строительство дома является залоговой. В качестве залога обычно выступает земельный участок, на котором планируется вести строительство. Он должен находиться в частной собственности и не иметь никаких обременений.

Во-вторых, требуется предоставить разрешение на строительство и утвержденную проектную документацию; к участку должны быть подведены все необходимые коммуникации.

В-третьих, существуют проблемы по точному расчету требующейся для застройки суммы. Если с приобретением строящегося или вторичного жилья все понятно – его стоимость оценивают эксперты, то в случае кредита на строительство жилья сумма ограничивается стоимостью залога (земельного участка).

В-четвертых, ипотека на строительство отличается более высокой процентной ставкой. Первоначальный взнос должен составлять порядка 40% от требуемой суммы.

Таким образом, приобретать квартиру в строящемся объекте довольно рискованно. Но возможность сэкономить и отпраздновать новоселье в новостройке, участвуя в долевом строительстве, достаточно привлекательна и востребована на сегодняшний день.

Ипотека на строящееся жилье имеет явные преимущество, но «подводные камни» тоже имеются. Очевидный плюс заключается в выгодности приобретения.

Минусами ипотеки на строящееся жилье стоит выделить сложности с оформлением и небольшой выбор кредитных программ.

Предложения банков в вопросах ипотечного кредитования охватывают все возможные методы покупки жилья.

Как вы знаете, стоимость квадратного метра в строящемся доме гораздо ниже, чем во «вторичке», поэтому заемщик может сэкономить приличную денежную сумму.

Среди заемщиков самой популярной является ипотечная программа на жилье, которое находится в процессе строительства.

УСЛОВИЯ ИПОТЕКИ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ

Вы решили купить квартиру в новом ещё недостроенном доме, а средств явно не хватает? Тогда вам необходимо изучить всю информацию на тему- ипотека в строящемся доме, чтобы вы смогли выбрать лучший вариант такого сотрудничества с банком. Что может потребовать банк у вас взамен, какая документация необходима для составления договора, вся эта информация для вас просто необходима.

Степень постройки дома, как гарантия кредита от банка

Первое, что вы должны понять, что не каждый банк пойдёт к вам на встречу по этому вопросу. Некоторые банки дают ипотеку, если соблюдено обязательное условие – дом построен на 50 %, что сокращает число счастливчиков. Поэтому сначала надо выяснить какие банки предоставляют ипотеку на таких условиях, которые могут устроить вас.

Очень охотно идёт на такое сотрудничество Сбербанк, ВТБ-24, потому что они, как стратегические партнёры, взаимодействуют с застройщиками. А в случае, когда банк сам выступает в роли инвестора строительства, может предложить самые выгодные для вас условия. Такое взаимодействие, как ипотека в строящемся доме, может быть выгодна и вам и банку. Поэтому остановимся на этом вопросе подробней.

Условия приобретения строящегося жилья от Сбербанка

Например, Сбербанк предусмотрел кредитную программу в строящемся доме, индивидуальную для каждого города. Поэтому рассмотрим ипотеку Сбербанка в новостройках, представленную в Санкт-Петербурге. В отделениях Сбербанка предусмотрено три вида займа в рублях — от 13.0 до 14.0%, в долларах США от 11 до 12%, в Евро от 11 до 12%.

Банк выдаёт кредит гражданам России, от 21 года и до 75 лет, со стажем работы от одного года и непрерывным стажем от шести месяцев. В банк предоставляется справка, подтверждающая платежеспособность заёмщика. Взнос, который необходимо внести первоначально колеблется от 15% в долларах и евро, до 20% в рублях. Во всех вариантах, обязательное поручительство всех членов семьи заёмщика. Вся ипотека Сбербанка в новостройках выдаётся на время от пяти до тридцати лет.

Условия приобретения строящегося жилья в ВТБ-24

Процентная ставка в ВТБ-24 зависит от первоначального взноса, внесённого за квартиру и срока, на который взят кредит. В рублях эта ставка колеблется от 9.90 до 14.65%, в долларах и Евро от 8.95 до 11.15%. Кредит выдаётся от пяти до пятидесяти лет. Обеспечение залога происходит за счёт залога приобретаемой недвижимости.

Выбирая банк, взвесьте все плюсы и минусы,тщательно просчитайте свои возможности и если решились, то вперёд, за квартирой своей мечты.

В условиях кредитования строящегося и готового жилья имеются существенные различия:

1. Следует учесть, что не все банки работают с новостройками.Причина всё та же — высокий риск. При приобретении вторичного жилья оно является залогом для банка. Если потенциальный заемщик покупает недвижимость в новостройке, то банк не может оформить ее как залог. Почему? По факту ее еще не существует и к банку переходит всего лишь право требования на будущую квартиру.Именно по этой причине на всё время строительства кредитными учреждениями предусмотрена повышенная процентная ставка на новостройки, в отличие от ипотеки на готовое жилье. Данная разница весьма немаленькая, её величина обычно составляет от 1,5 до 3%.Но, как только строящийся дом будет сдан в эксплуатацию, и получено свидетельство на квартиру, банк незамедлительно оформляет квартиру в залог и, что очень приятно, понижает процентную ставку до ставки, которая действует на построенное жилье. Поэтому, чтобы не попасть на долгострой, к выбору строительной компании заёмщику следует подходить как можно более ответственно.
2. Легче всего банки одобряют выдачу ипотеки на приобретение квартиры в тех новостройках, которые аккредитованы кредитным учреждением.
3. Аккредитация – это взаимовыгодные партнерские отношения между застройщиками и кредитными учреждениями. Застройщик, посредством привлечения ипотечных средств, реализует до половины построенных квартир, а банк получает новых клиентов и тем самым увеличивает свою прибыль. Аккредитация является гарантией того, что дом будет обязательно построен в указанный срок и сдан в эксплуатацию, что служит залогом спокойствия как для кредитной организации, так и для заемщика. Ведь аккредитацию у банка застройщику получить довольно сложно.

Для получения аккредитации банка застройщик должен иметь:

• разрешение на строительство и работать в полном соответствии с федеральным законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ
• опыт работы в строительстве: наличие ряда законченных проектов, отсутствие просрочек по сдаче объектов и многое другое

Наиболее скрупулезный банк в этом отношении это, конечно, Сбербанк. Поэтому, если застройщик получил у него аккредитацию, то квартиру можно приобретать практически без всяких опасений.

Еще более удачным вариантом является обращение за ипотекой в банк, который сам финансирует строительство дома. В данном случае отпадет вероятность того, что желаемая новостройка будет по какой-либо причине забракована банком как неподходящий объект. Кроме того, потребуется существенно меньший пакет документов и рассмотрение произойдет в максимально сжатый срок.

1. Перечень документов на ипотеку в новостройке.От аккредитованного застройщика потребуется лишь справка о том, что выбранная квартира забронирована за вами. Также потребуется временное (до момента завершения строительства и получения свидетельства на собственность) поручительство от физического лица или же залог недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента.

СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ

Купить жилье в строящемся доме можно по одной из наиболее распространенных сейчас схем: Договор долевого участия. Самый безопасный и приемлемый способ, который обязывает покупателя уплатить всю сумму за квартиру, а застройщика – построить дом и ввести его в эксплуатацию, после чего передать оплаченную покупателем квартиру в пользование. Вексель. Ненадежный метод, выгодный только для застройщика.

Он позволяет избежать уплаты налогов строительной организации, а также отказаться от уплаты неустойки покупателю в случае временной остановкой процесса строительства здания. Жилищный кооператив. Весьма рискованный метод, который довольно плохо описан в действующем законодательстве.

Если в кооперативе есть посторонние взносы (за исключением вступительных и паевых), следует отказаться от такого способам. Таким образом, договор долевого участия – наиболее выгодный и безопасный способ покупки.

Всегда соблюдайте при покупке жилья ЭТИ правила

Существует перечень негласных правил, которым вам следует подчиняться при покупке жилья: всегда требуйте все необходимые документы и разрешения застройщика; дважды подумайте перед тем, как вложиться в покупку жилья на этапе строительства; не доверяйте продавцам, которые отказываются предоставить вам все документы; узнавайте, есть ли у выбранного застройщика успешные проекты.

Эти четыре простые правила уберегут вас от большинства возможных рисков, с которыми можно столкнуться при покупке жилья в доме, находящемся на стадии строительства.

ПРЕИМУЩЕСТВА

При покупке квартиры в строящемся доме есть как и риски, так и положительные моменты, иначе спроса на строящиеся дома не было бы.

Плюсы следующие: более низкая стоимость жилья, причем чем ближе этап строительства к началу, тем меньше стоимость, в любом случае вторичное жилье обойдется существенно дороже; юридическая чистота жилья, в которой невозможно сомневаться – в такой квартире точно нет прописанных родственников и наследников владельца, приносящих только проблемы; развитая инфраструктура, которой снабжаются современные строящиеся здания, также привлекательна более оптимальная технология строительства и новизна жилья; широкий ассортимент доступных предложений в различных местах определенного города – можно без труда подобрать квартиру, которая будет отвечать всем вашим требованиям. Как видите, достоинств приобретения жилья в строящемся доме весьма много, и по этой причине возможность покупки квартиры в новостройке греет сердца многих желающих купить жилье.

Семейная ипотека под 6% годовых

Кроме того, с 1 января 2018 года приобретение квартир на первичном рынке стало особенно выгодным для семей, где появился второй или третий ребенок. Именно для такой категории заемщиков будет действовать частичное субсидирование процентной ставки до 6%, остальное банку будет выплачивать государство.

Какие условия:

• купить можно недвижимость только на первичном рынке,
• стоимость жилья — не более 3 млн. рублей для жителей регионов, для проживающих в Москве, МО и Санкт-Петербурге — до 8 млн. рублей,
• обязателен первый взнос не менее 20%, можно оплатить материнским капиталом,
• обязательно оформление комплексного страхования, куда входит и личная страховка тоже.

Примечательно, что субсидирование длится не весь срок действия договора, а только небольшой период. Если родился второй ребенок, тогда субсидия длится 3 года, если третий — тогда 5 лет.