Переуступка квартиры в новостройке в 2022 году. Подробная инструкция по оформлению документов от А до Я.

Радостного дня всем посетителям сайта 50baksov.ru!

Как правильно оформить переуступку квартиры в новостройке в 2022 году?

Что такое «переуступка квартиры»? Какие плюсы и минусы такой сделки? И как обезопасить себя от возможных рисков? Об этом читайте в нашей статье.

Переуступка квартиры в новостройке, то есть сделка купли-продажи апартаментов до завершения возведения здания, называется цессией. Лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, — это цессионер.

Он передает покупателю право на получение квартиры в новостройке (буквально — продает жилплощадь) по более высокой стоимости, чем сам приобрел ее ранее. Покупатель должен понимать, что при покупке апартаменты по переуступке на него переходит как право участника строительства, так и все риски, связанные с задержкой сдачи объекта в эксплуатацию.

Договор переуступки объекта жилой недвижимости юристы называют договором уступки права требования или замены стороны в обязательствах.

В современной украинской практике договоры переуступки жилья в незавершенных новостройках интересны и первичным покупателям, решившим уступить право на требование квартиры в недостроенном доме, и новым покупателям — клиентам, пожелавшим стать владельцем жилья.

Востребованность в таких сделках среди покупателей объясняется доступной стоимостью недвижимости. Цена квартиры на начальном этапе строительства всегда ниже, чем на этапе завершающем. Кроме того, при переуступке вторичный покупатель может рассчитывать на цену более низкую, чем предлагаемую застройщиком в выбранном жилом комплексе.

Договоры уступки права требования применяют на первичном рынке недвижимости при продаже жилья в строящихся новостройках, когда квартиры как объекта собственности на правовом уровне пока что не существует.

Заключение подобного договора фиксирует переход права требования от первичного покупателя жилья к новому покупателю. При утверждении договора уступки новый покупатель не получает квартиру в собственность, а приобретает право на её получение в собственность.

Как выглядит механизм регистрации застройщиками здания завершенного строительства, ввода дома в эксплуатацию и перевода квартир в объект собственности инвестора жилья,

Покупка квартиры по переуступке: плюсы и минусы

Стоит знать: около трети квартир на первичном рынке сосредоточено в руках «временных» инвесторов. Это своего рода спекулянты — они вкладывают деньги в новострой с целью позже перепродать апартаменты по более высокой стоимости. Сегодня цены на жилье немного упали, поэтому инвесторы, чтобы снять хоть какой-то «навар», не ждут завершения строительства, а переуступают жилплощадь еще на стадии возведения здания.

Преимущества переуступки прав на квартиру

• Вы получаете жилье раньше, чем если бы вкладывали деньги в дом на стадии «котлована».
• Есть возможность приобрести квартиру дешевле, чем у застройщика (торг уместен).
• Чаще всего апартаменты переуступают в практически готовом доме, поэтому велика вероятность, что жилой комплекс все-таки сдадут в эксплуатацию (и в кратчайшие сроки).

Недостатки переуступки квартиры

• Есть риск, что вы получите квартиру в «замороженной» новостройке.
• Переуступщик может переложить на вас оплату штрафных санкций за переоформление договора инвестирования (обычно это 1-3% от суммы инвестиций).
• Необходимо внести сразу всю сумму за апартаменты. Рассрочку до завершения строительства оформить не получится.

Риски переуступки квартиры в новостройке

В каких случаях эксперты советуют отказаться от заключения сделки?

• Когда вам предлагают жилплощадь по инвестиционному договору с застройщиком. Заключение такого договора было действительным до января 2006 года, позже документ запретили.
• Если апартаменты продают через целевые облигации, квартира резервируется только в случае, когда сразу выкуплен весь пакет облигаций. Иначе вы приобретаете абстрактные метры. Жилье окажется больше? Доплатите по более высокой стоимости. Меньше? Вам вернут разницу по номинальной цене облигаций.
• Если переуступка квартиры осуществляется не впервые, не стоит рисковать. Возможно, ранее договор был составлен с нарушениями.

Оптимальный вариант покупки квартиры по переуступке, если цессионер сотрудничает с застройщиком, действующим через ФФС (фонд финансирования строительства). Деятельность ФФС лицензирует Госфинуслуг — государство проверяет наличие всех документов на строительство, а деньги инвесторов могут направляться только на стройку.

Советы, как обезопасить себя от рисков процедуры

• Взгляните на все со стороны инвестора: убедитесь, что строительство идет по графику, без задержек, нет пикетов, застройщик выполняет все обязательства.
• В договоре должна быть разрешена переуступка квартиры третьей стороне.
• Проверьте, есть ли у строительной компании разрешительные документы и не подан ли иск на решение о землеотводе.
• Если в договоре между инвестором и застройщиком предусмотрен штраф за переуступку жилья, настаивайте на внесении в договор пункта об оплате этого штрафа цессионером.
• Обязательно дайте изучить договор переуступки квартиры юристу.

Договор переуступки квартиры: все, что нужно знать

Чаще всего, планируя купить апартаменты путем переуступки права требования, покупатели сталкиваются с переоформлением договора с ФФС. Как осуществляется процедура и какие есть нюансы? Эксперты отмечают, что все зависит от норм, прописанных в документе.

Поэтому о ваших действиях — ниже.

1. Самостоятельно ознакомьтесь со всеми бумагами, предоставленными инвестором. Задавайте вопросы. Если что-то не ясно, вполне нормально обратиться за ответами к представителю застройщика.
2. Узнайте, не требуется ли согласование переуступки прав на квартиру со строительной компанией. Обычно этот пункт указывается в договоре. В ином случае при оформлении правоустанавливающих документов может возникнуть неразбериха, и будет непросто доказать, что вы являетесь законным собственником. Поэтому в любом случае лучше всего в письменном виде уведомить застройщика о переуступке.
3. Заверьте договор переуступки квартиры нотариально. Нотариус проверит, действительно ли человек, с которым вы оформляете сделку, имеет право на жилплощадь, и не находятся ли имущественные права на апартаменты в залоге у банка, кредитовавшего инвестора.
4. Помните: налог при продаже недвижимости оплачивает цессионер, а не покупатель, как думают некоторые.
5. Снизить риск к минимуму можно, если третьей стороной в договоре выступит застройщик. Так вы полностью исключите вероятность получить имущество, находящееся в залоге. Также строительная компания гарантирует, что права требования до вас никому не передавались.
6. Обычно продавец старается переложить на покупателя все финансовые расходы, связанные с оформлением переуступки. На самом деле вы не обязаны все оплачивать сами. Договоритесь разделить расходы поровну.

И не забудьте: пока вам на руки не выдадут правоустанавливающие документы на квартиру, зарегистрированные согласно действующему законодательству, есть риск так и не получить апартаменты.

Например, если инвестор нарушил условия договора с застройщиком. Или в случае, если строительная компания решила продать одну и ту же жилплощадь сразу нескольким людям. Но это уже другая тема: как правильно выбрать застройщика, которому не страшно доверить свои деньги.

Субъекты договора переуступки

В договоре продажи квартиры по переуступке участвуют три субъекта: первичный покупатель права требования — продавец, вторичный покупатель этого права и застройщик.

Застройщик дает согласие на совершение переуступки, подтверждая, что первый покупатель выплатил 100% стоимости квартиры по праву требования. Если этого не произошло, застройщик дает согласие на сделку, если новый покупатель обязуется доплатить сумму за право требования до полного объема, определенного в договоре между застройщиком и первым покупателем.

Покупатель квартиры по переуступке, кроме общепринятой проверки застройщика, должен учесть, что он берет на себя все обязательства первичного покупателя, заложенные в предварительный договор купли-продажи недвижимости. Эти обязательства зависят от установленных законодателями форм привлечения инвестиций в строительство жилья.

Типы первичных соглашений о привлечении инвестиций в жилье, доступные для договоров переуступки

Согласно закону № 978-15 от 10.06.2017 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», в Украине приняты следующие финансово-кредитные механизмы привлечения средств для строительства жилья, описанные ниже.

Участие покупателя в фонде финансирования строительства (ФФС). Покупатель квартиры заключает договор не с застройщиком, а с финансовым учреждением, представляющим интересы строительной компании.

Одобрение такого договора сторонами означает, что покупатель стал доверителем ФФС, который передает инвестиционный вклад управителю ФФС. Управитель организовывает строительство, возводит объект, вводит его в эксплуатацию и передает жилье покупателю.

Договоры с ФФС делятся на типы «А» и «Б». При реализации договора ФФС-«А» класс комфорта жилья и стоимость квадратного метра определяет застройщик. При реализации договора ФФС-«Б» параметры жилой недвижимости определяет субъект-управитель, а застройщик обязан выполнить установленные требования в ходе возведения строительного объекта.

Приобретение жилья через институт совместного инвестирования (ИСИ). При реализации такого договора покупатель квартиры приобретает выпущенные ИСИ целевые облигации. На привлеченные через ИСИ средства застройщик возводит здание, а передача жилья в собственность покупателю-держателю целевых облигаций происходит в форме их погашения – обмена на квартиру.

Действуют договоры переуступки и в случае использования форвардного дериватива – ценной бумаги с гарантиями продать в будущем активы, которыми может выступать жилье. При реализации этой схемы первичный покупатель составляет договор о покупке дериватива с субъектом, выпустившим ценную бумагу в обращение на бирже.

Деривативы обращаются на бирже до заранее обозначенного момента их закрытия. В период обращения на бирже растет стоимость ценных бумаг. При закрытии дериватива наступают условия выполнения обязательств, связанных с ценной бумагой. В случае с недвижимостью – выкуп дериватива выпустившим его субъектом по цене, зафиксированной на момент выпуска в обращение.

На полученные деньги покупатель ценной бумаги приобретает жилье. На момент закрытия дериватива его цена может быть выше стартовой. Разница между стартовой ценой дериватива и его биржевой стоимостью на момент закрытия составляет прибыль выпустившего ее субъекта.

Другая ситуация обстоит при покупке жилья, строящегося жилищно-строительным кооперативом. В случае переуступки права требования на квартиру в ЖСК возможны ситуативные ограничения.

Первичные покупатели жилья становятся членами кооператива, внося вступительный взнос и личный пай. Кооператив заключает договор со строительной компанией, которая возводит здание и вводит объект в эксплуатацию.

После этого право собственности на квартиры переходит в ЖСК, который обменивает квартиры на личные паи участников объединения. Для совершения операции переуступки жилья вторичный покупатель должен вступить в кооператив на правах ассоциированного члена.

Обмен квартиры на пай означает вступление покупателя в право собственности. Это может произойти до выплаты покупателем полного объема пая. В такой ситуации первичный собственник квартиры может пользоваться жильем, но не может распоряжаться — продать или сдать в аренду. Такое обстоятельство не позволяет производить операцию переуступки жилья.

Подтверждение расчета между продавцом и покупателем

Не зависимо от того, каким способом происходит финансирование жилищного строительства, стороны любого договора переуступки должны письменно подтвердить проведение расчета по сделке. Если продавец и покупатель договорились провести сделку в долларах США, в договоре должна быть зафиксирована оплата в национальной валюте.

Если сумма сделки превышает 150 тыс. гривен, оплату совершаются в безналичной форме и предоставляют подтверждение из банка. Если стороны договорились о поэтапной оплате, в договоре фиксируется размер и подтверждение первой оплаты, делающей этот договор действительным. Также в договоре утверждают график последующих оплат, их суммы и форму подтверждения.

Какие документы получает покупатель квартиры по переуступке

Договор переуступки должен быть нотариально заверен. По завершении сделки покупатель права переуступки получает следующие документы:

— Основной договор или его первую заверенную контрагентом и нотариусом копию.

— Подтверждение расчетов между первичным покупателем и застройщиком.

— Подтверждение расчетов между первичным и вторичным покупателем.

— Акт передачи вышеуказанных документов.

— Письменное согласие на переуступку от первичного покупатели права требования, если это не предусмотрено в договоре переуступки.

— Договор переуступки.

Какие налоги платят инвесторы и застройщики в

Договор уступки прав

Такой тип инвестирования заключается в том, что квартиры продают инвесторы, которые вложили деньги в жилье на более ранних этапах строительства. Переуступка — это процесс оформления договора, по которому владелец права требования объекта инвестиций переуступает другому инвестору эти права.

Этот способ покупки жилья выбирают потому, что действующие инвесторы продают ранее купленные квартиры по меньшей цене, чем предлагает застройщик. В оформлении сделки участвуют три стороны — владелец инвестиций, будущий инвестор и застройщик.

Строительная компания дает согласие на продажу жилья и подтверждает, что у владельца жилья нет задолженностей. До завершения оформления договора и всех выплат, новому инвестору переходят все права и обязанности предыдущего собственника.

Если в выбранном проекте строительства используется схема финансирования через ФФС — новому инвестору не начисляются дополнительные налоги. Если при покупке жилья необходимо переоформить предварительный договор купли-продажи имущественных прав — такая форма переуступки заверяется нотариально.

Поэтому новый инвестор принимает обязанность выплатить налог на пенсионное страхование по ставке в 1% от общей стоимости жилья, когда будет заключаться основной договор. При оформлении переуступки налоги начисляются и первоначальному инвестору.

Если цена в договоре по переуступке отличается от цены приобретения — новый инвестор платит налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор по ставке в 1,5.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитает иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок превышает 70%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

Второе место по распространенности занимают оптовые сделки, при которых некая компания (то есть юридическое лицо) единовременно выкупает у девелопера часть квартир. При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку, указали в «Бест-Новострое». Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Непосредственно переуступка прав занимает всего 3% от первичного рынка столицы, следует из статистики Росреестра.

Структура продаж квартир на первичном рынке

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом . При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу. В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова. — При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы.

«Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости  в 2019 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду . Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит. «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно.

Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности»

В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка .  Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»).

Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика. «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия.

Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате

Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе.

Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость».

«Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах. Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки. «Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась.

Особенно это касается экономкласса Подмосковья. В 2019 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи.

Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов].

В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья.  Такой тренд сохранится и в ближайшие годы. Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок.